Thị trường bất động sản cần những "liều thuốc mạnh" và thực chất hơn

Nhiều vấn đề tồn tại chậm chuyển biến

Phó Thủ tướng nêu rõ, thị trường bất động sản đang tồn tại nhiều vướng mắc kéo dài, "lúc thì đóng băng, lúc lại sốt nóng bất thường" dẫn tới biến động lớn về giá cả và gây ảnh hưởng dây chuyền tới tín dụng, tài chính. Hiện nay thị trường vẫn còn nhiều dấu hiệu bất ổn. Nhiều nghiên cứu cho thấy tốc độ tăng giá bất động sản ở Việt Nam thuộc nhóm cao nhất thế giới, trong khi khả năng tiếp cận nhà ở của người dân ngày càng giảm. Đây là một thực trạng rất đáng lo ngại.

Mặc dù Chính phủ và Thủ tướng đã nhiều lần chỉ đạo Bộ Xây dựng nghiên cứu, báo cáo và đề xuất giải pháp, nhưng đến nay vẫn chưa có báo cáo nào rõ ràng được trình bày. Nhiều vấn đề tồn tại vẫn chưa được giải quyết. Nhiều cuộc họp, hội thảo đã được tổ chức, nhiều kết luận đã được ban hành, nhưng thực tế cho thấy chuyển biến rất chậm.

"Cuộc họp hôm nay cần nhìn nhận rõ bức tranh thị trường bất động sản hiện nay, chỉ ra những điểm sáng - điểm tối, xác định nguyên nhân từ cả phía cơ quan quản lý nhà nước lẫn doanh nghiệp và đề xuất giải pháp cụ thể lên Quốc hội, Chính phủ", Phó Thủ tướng nói và chỉ rõ, vấn đề nổi bật của thị trường bất động sản là mất cân đối giữa cung và cầu, cơ cấu sản phẩm bất hợp lý. Nhiều doanh nghiệp thiếu tài nguyên, nguồn lực để phát triển dự án. Thị trường bất động sản cần những "liều thuốc mạnh" và thực chất hơn.

"Nếu vấn đề nằm ở đất đai thì phải xử lý đất đai; nếu là tín dụng thì phải xử lý tín dụng; nếu là thủ tục thì phải cải cách thủ tục cho thực chất; đồng thời, cần có cơ chế kiểm soát để đảm bảo hoạt động kinh doanh bất động sản đi đúng hướng", Phó Thủ tướng nhấn mạnh.

Thị trường mới chỉ qua giai đoạn khó khăn nhất

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trong quý I/2025, đối với dự án phát triển nhà ở thương mại, có 14 dự án hoàn thành với quy mô hơn 3.800 căn (bằng 140% so với cùng kỳ); cấp phép mới cho 26 dự án với khoảng 15.800 căn (bằng 136% so với cùng kỳ); 59 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai với hơn 19.700 (bằng 155% so với cùng kỳ); 994 dự án đang triển khai xây dựng với gần 400.000 căn hộ.

Đối với các dự án đầu tư xây dự hạ tầng để chuyển nhượng quyền sử dụng đất để người dân xây dựng nhà ở có 17 dự án hoàn thành với quy mô 4.414 lô/nền (bằng 81% so với cùng kỳ); 490 dự án đang triển khai với khoảng 19.000 lô/nền (bằng 94% so với cùng kỳ); 11 dự án được cấp phép mới với khoảng 3.400 lô/nền (bằng 91% so với cùng kỳ).

Lượng giao dịch bất động sản thành công đạt 33.585 căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ; 101.049 lô/nền.

Giá bất động sản tiếp tục xu hướng tăng, đặc biệt xuất hiện tình trạng tăng giá nhanh cục bộ tại một số địa phương sau thông tin sáp nhập, đặt cơ quan hành chính mới.

Dư nợ tín dụng bất động sản đạt trên 1.563 nghìn tỷ đồng. Nguồn vốn FDI, tính đến hết tháng 3/2025, đạt gần 2,4 tỷ USD, tăng khoảng 44% so với cùng kỳ.

Đến nay, các bộ, ngành, địa phương đã tháo gõ khó khăn, vướng mắc cho 136/788 dự án bất động sản.

Về nhà ở xã hội, cả nước đã quy hoạch 1.309 vị trí với 9.737 ha đất để làm nhà ở xã hội; đã hoàn thành 108 dự án với 73.000 căn; khởi công 152 dự án với khoảng 131.000 căn; 419 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư với 419.000 căn.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh đánh giá nguồn cung bất động sản vấn mất cân đối về cơ cấu nguồn cung, giá tăng cao nên chưa đáp ứng được được nhu cầu nhà ở của người dân.

Nhiều dự án gặp khó khăn, vướng mắc về thủ tục pháp lý, thời gian thực hiện trình tự, thủ tục kéo dài. Một số doanh nghiệp bất động sản gặp nhiều khó khăn về nguồn vốn triển khai dự án.

Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TPHCM Lê Hoàng Châu nhận định, thị trường có dấu hiệu phục hồi nhẹ, và mới vượt qua thời điểm khó khăn nhất. Tuy nhiên, giá nhà đang "đứng lại ở mức cao", chưa có dấu hiệu giảm rõ rệt. Dự kiến, đến năm 2026-2027 mới có thêm nguồn cung nhà ở thương mại phân khúc trung bình.

Chưa có hệ thống theo dõi, giám sát và dự báo đầy đủ, chính xác

Báo cáo về tình hình thị trường bất động sản ở địa phương, lãnh đạo UBND TP. Hà Nội, TPHCM chỉ ra một số điểm nghẽn lớn, như quy trình chấp thuận chủ trương đầu tư, cấp phép xây dựng, điều chỉnh đồng bộ giữa quy hoạch 1/500, 1/2000 và quy hoạch chung còn rườm rà, mất nhiều thời gian.

Phó Chủ tịch UBND TPHCM Bùi Xuân Cường kiến nghị nghiên cứu bỏ thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đối với một số nhóm dự án cụ thể, hoặc khoanh vùng phạm vi áp dụng; thí điểm bỏ cấp phép xây dựng với các chủ đầu tư uy tín, công trình có đủ hồ sơ thiết kế đảm bảo an toàn, phòng cháy chữa cháy, cảnh quan... và thực hiện hậu kiểm; phân loại công trình để áp dụng quản lý hậu kiểm

Bên cạnh đó, việc chưa có hệ thống theo dõi, giám sát và dự báo thị trường bất động sản đầy đủ, chính xác đã gây khó khăn trong xác định cung - cầu thực chất. Đơn cử, mặc dù nhu cầu nhà ở xã hội rất lớn, nhưng nhiều địa phương chưa xác định rõ mức độ thiếu - thừa ở các địa bàn khác nhau để có phương án điều tiết phù hợp, hoặc chậm triển khai các dự án nhà ở xã hội do chưa rõ tín hiệu thị trường.

Theo Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh, để lành mạnh hóa thị trường bất động sản thì cần tập trung minh bạch toàn bộ quy trình phát triển bất động sản, từ quy hoạch, giá đất, giá xây dựng, thuế, đến giá bán. Địa phương phải công bố đầy đủ quỹ đất quy hoạch cho các loại hình nhà ở. Triển khai sàn giao dịch bất động sản có quản lý nhà nước, bảo đảm công khai, minh bạch.

Lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản TPHCM, Hiệp hội Các nhà thầu xây dựng Việt Nam nêu một số nguyên nhân khiến giá bất động sản tăng cao: Thiếu nguồn cung, nhất là nhà ở thương mại phân khúc trung bình; giá vật liệu xây dựng tăng mạnh; công tác định giá đất mất nhiều thời gian, khiến nhà đầu tư không thể triển khai dự án đúng hạn; giá đất tăng bất thường giữa các thời điểm giao đất, gây biến động mạnh và thiếu kiểm soát.

Trong khi đó, lãnh đạo nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn tiếp tục kiến nghị Trung ương có hướng dẫn địa phương áp dụng pháp luật thống nhất, không để khoảng trống pháp lý hoặc mâu thuẫn khi dẫn chiếu quy định pháp luật khác nhau, hoặc chuyển tiếp giữa luật mới và luật cũ; tháo gỡ khó khăn khi xin mở rộng hoặc điều chỉnh quy hoạch hạ tầng do sự chồng chéo pháp luật đất đai, đầu tư, quy hoạch; tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật bất động sản minh bạch, dễ hiểu, dễ làm, bảo vệ cán bộ dám nghĩ, dám làm vì lợi ích chung.

Hoàn thiện các công cụ quản lý, điều tiết hiệu quả, công khai, minh bạch

Kết luận cuộc họp, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà ghi nhận nhiều ý kiến rất tâm huyết, thẳng thắn và xuất phát từ thực tiễn, tình hình khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay.

Theo Phó Thủ tướng, mặc dù đã có dấu hiệu phục hồi sau đại dịch COVID-19, nhưng tốc độ tăng trưởng của thị trường bất động sản vẫn không thể so sánh với giai đoạn trước đó, kéo theo ảnh hưởng tới toàn bộ hệ sinh thái đầu tư và kinh doanh liên quan đến bất động sản.

Cơ cấu sản phẩm bất động sản mất cân đối nghiêm trọng. Phân khúc nhà ở trung bình và nhà ở xã hội còn rất hạn chế. Việc tiếp cận nhà ở xã hội ngày càng khó khăn.

Bên cạnh nguyên nhân do giá đất, giá vật liệu xây dựng, chi phí xây dựng tăng cao, Phó Thủ tướng cho rằng có nguyên nhân do quản lý chưa hiệu quả. Trình tự thủ tục hành chính, từ phê duyệt chủ trương đầu tư, thiết kế kỹ thuật, quy hoạch, định giá đất… đều còn vướng mắc.

Phó Thủ tướng yêu cầu Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính, Bộ Nông nghiệp và Môi trường phối hợp chặt chẽ, chủ động rà soát toàn bộ quy trình liên quan đến phát triển nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội, từ khâu quy hoạch, phê duyệt chủ trương đầu tư, định giá đất, đến thiết kế, cấp phép xây dựng và bố trí nguồn tín dụng; làm rõ trách nhiệm của từng bộ, ngành, không để xảy ra tình trạng đùn đẩy, né tránh như thời gian vừa qua.

Riêng đối với thủ tục đầu tư xây dựng, Bộ Xây dựng phối hợp Bộ Tài chính rà soát lại toàn bộ quy trình, tiếp tục đơn giản hóa các bước, bởi "thủ tục hành chính là điểm nghẽn lớn, cắt được bước nào thì phải cắt, và làm nghiêm túc. Thủ tục nào chưa cắt được thì chỉ rõ lý do, vướng mắc ở đâu, và kiến nghị sửa đổi ở mức nghị định hay luật".

Bộ Nông nghiệp và Môi trường khẩn trương hoàn thiện cơ sở dữ liệu giá đất đến năm 2026, tiến tới áp dụng một giá đất (không còn chênh lệch giữa giá thực và giá kê khai) để đảm bảo minh bạch, công bằng, và làm cơ sở thực hiện chính sách thuế bất động sản minh bạch, công bằng, tăng hiệu quả thu thuế, giảm thất thu, giảm trốn thuế; xử lý hiện tượng thổi giá và đầu cơ.

Bộ Xây dựng thiết lập hệ thống dữ liệu quốc gia về cung - cầu nhà ở, bất động sản, làm cơ sở dự báo và điều tiết thị trường khi có dấu hiệu lệch cung - cầu, giá bị đẩy lên bất thường thông qua quy hoạch và công bố công khai quy mô, địa điểm, thời gian triển khai các dự án bất động sản, đặc biệt là nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá phù hợp, để nhà đầu tư có cơ sở chuẩn bị và người dân có thông tin minh bạch.

"Không để tình trạng thiếu công khai, minh bạch thông tin khiến nhà đầu tư đầu cơ, thổi giá, gây rối loạn thị trường. Nhà nước không thể để đất đai hoang hóa, dự án kéo dài không triển khai và cần có chế tài mạnh như thu hồi đất, tăng thuế", Phó Thủ tướng nói.

Ngân hàng Nhà nước, Bộ Xây dựng và Bộ Công an phối hợp đánh giá nợ xấu liên quan đến bất động sản, và có giải pháp xử lý phù hợp để bảo đảm an toàn cho hệ thống ngân hàng. Đơn cử, đối với doanh nghiệp bất động sản không còn khả năng phục hồi thì cần tính đến phương án xử lý tài sản thế chấp, như bán lại, hoặc chuyển giao cho nhà đầu tư mới có năng lực, thậm chí chuyển thành dự án nhà ở xã hội.

Liên quan đến chính sách thuế bất động sản, Phó thủ tướng cho rằng cần nghiên cứu đánh thuế đối với đất hoang hóa, dự án chậm triển khai, nhưng phải làm thấu đáo, không gây ảnh hưởng đến người dân sử dụng nhà đất hợp pháp, tránh tình trạng đánh thuế trùng, phân biệt rõ người đầu cơ với người sử dụng thật, người kinh doanh hợp pháp với người bỏ hoang, lãng phí tài nguyên.

Tăng khả năng tiếp cận nhà ở xã hội

Về phát triển nhà ở xã hội, Phó Thủ tướng giao Bộ Xây dựng nghiên cứu ban hành các mẫu thiết kế tiêu chuẩn cho nhà ở xã hội, khả năng tích hợp từ thiết kế cơ sở, kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy, môi trường vào một giấy phép xây dựng để rút ngắn thời gian và thủ tục.

Các địa phương phải chủ động chuẩn bị quỹ đất phát triển nhà ở xã hội, chứ không chỉ trông chờ vào 20% diện tích đất dành cho nhà ở xã hội từ các dự án nhà ở thương mại.

"Nhiều dự án nhà ở tái định cư, nhà ở thương mại xây xong nhưng không có người ở, không có thương hiệu, dẫn đến lãng phí. Chúng ta cần nghiên cứu để cho phép chuyển đổi các dự án này thành nhà ở xã hội, đặc biệt là những khu tái định cư đang bỏ hoang", Phó Thủ tướng trao đổi.

Để tăng khả năng tiếp cận nhà ở xã hội, Phó Thủ tướng yêu cầu nghiên cứu mở rộng tiêu chí và đối tượng hưởng chính sách nhà ở xã hội, không chỉ dừng lại ở thuê mua, mà cần cho phép mua đứt nếu đủ điều kiện; đồng thời cải thiện nguồn tín dụng ưu đãi cho nhà đầu tư và người dân.

Phó Thủ tướng cũng cho ý kiến về cơ chế, chính sách cải tạo nhà chung cư, hỗ trợ phát triển nhà trọ, nhà cho thuê…/.