Thị trường bất động sản 2025: Chờ đợi động lực để "giải nén"

Thị trường đang trong giai đoạn "nén" đầy tiềm năng

Báo cáo thị trường của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (Dat Xanh Services - FERI) mới đây cho thấy, nguồn cung nhà ở trong quý I/2025 tăng hơn 200% so với cùng kỳ quý I/2024 nhưng lại sụt giảm 60% so với quý IV/2024, cho thấy thị trường vẫn đang trong trạng thái điều chỉnh mạnh mẽ.

Hơn nữa, dù lượng quan tâm tìm kiếm bất động sản trong quý I/2025 tăng tới 81%, nhưng tỷ lệ hấp thụ lại giảm 13 điểm %. Điều này phản ánh sự lệch pha giữa kỳ vọng thị trường và hành vi mua thực tế của người tiêu dùng.

Ông Lưu Quang Tiến, Phó Viện trưởng Dat Xanh Service - FERI cho biết, do ảnh hưởng của thời gian nghỉ Tết kéo dài và một vài yếu tố khách quan đã làm ảnh hưởng đến thị trường bất động sản quý I/2025. Song, bức tranh toàn cảnh thị trường bất động sản vẫn có nhiều hoạt động sôi nổi đến từ chủ đầu tư, đơn vị môi giới, khách hàng, nhà đầu tư, ngân hàng...

"Thị trường bất động sản quý I/2025 đang trong giai đoạn "nén" đầy tiềm năng để chờ đợi động lực được "giải nén" ở tương lai gần", ông Lưu Quang Tiến đánh giá.

Nếu so với quý I/2024, thị trường bất động sản năm nay lại cho thấy bức tranh phục hồi mạnh mẽ. Nguồn cung mới tăng trưởng ấn tượng 103%, tổng cung sơ cấp nhích lên 7%, và đặc biệt, tổng lượng giao dịch thành công đã tăng tới 220,8%. Đáng chú ý, chỉ trong 3 tháng đầu năm 2025, lượng giao dịch đã bằng khoảng 1/3 tổng giao dịch của cả năm 2024, cho thấy thị trường bất động sản đang cho thấy những tín hiệu tích cực trở lại.

Xét về cơ cấu thị trường, khu vực phía Bắc tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt với 67% tổng nguồn cung mới và chiếm 40% tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường. Trong khi đó, phía Nam bắt đầu cho thấy những tín hiệu tốt khi tỷ lệ hấp thụ đã tiệm cận mức tương đương với miền Bắc.

Quý I/2025 cũng ghi nhận sự chuẩn bị rầm rộ của nhiều chủ đầu tư lớn. Khác với sự trầm lắng như cùng kỳ năm ngoái, hàng loạt chiến dịch chuẩn bị "bung hàng" đã được triển khai, từ tổ chức các buổi gặp gỡ đại lý, kick-off dự án, đến tăng cường truyền thông. Phần lớn những hoạt động này được xem là bước đệm để chuẩn bị bung hàng trong các quý tiếp theo của năm 2025.

Đánh giá tổng thể, theo ông Lưu Quang Tiến, thay cho tâm lý "phấn khích" trước chu kỳ mới, hiện thị trường bất động sản đang chuyển sang trạng thái bình tĩnh tiếp tục quan sát và chờ đợi. Tuy nhiên, do thị trường bất động sản nhìn chung đã "nén" đủ lâu, động lực để "giải nén" là có thật nên hoàn toàn có thể kỳ vọng vào sự cải thiện ngày càng tích cực hơn của thị trường bất động sản Việt Nam ở giai đoạn này và trong tương lai.

Nếu không có những tác động bất thường, từ quý II/2025 sẽ chứng kiến sự bùng nổ nguồn cung khi các chủ đầu tư sẵn sàng tung sản phẩm ra thị trường, đón đầu chu kỳ mới. Sự "giải nén" này hứa hẹn tạo nên sức bật cho thị trường trong một chu kỳ phát triển bền vững và thực chất hơn.

Dự báo kịch bản tăng trưởng trong quý II/2025

Cũng theo Dat Xanh Services - FERI, nguồn cung sơ cấp mới trong quý II/2025 dự kiến sẽ tăng mạnh đến 90% so với quý I/2025, ước tăng thêm 14.000 sản phẩm mới, kéo theo tổng nguồn cung sơ cấp tích lũy đạt gần 52.000 sản phẩm.

Dự báo, sẽ có 3 kịch bản tăng trưởng cho thị trường bất động sản quý 2/2025.

Thứ nhất, kịch bản lý tưởng nhất là sự phục hồi sớm của thị trường. Nếu nguồn cung mới tăng từ 25 - 30%, lãi suất thả nổi ở mức 8 - 10%, giá bán tăng 5 - 7% và tỷ lệ hấp thụ đạt 30 - 40% thì đây cũng chính là kịch bản lạc quan nhất được mong đợi.

Thứ hai, trông đợi nguồn cung mới tăng ở mức từ 20 - 25% với lãi suất thả nổi ở mức 9 - 11%, giá bán tăng 3 - 5% và tỷ lệ hấp thụ đạt 25 - 30%. Đây là kịch bản được cho là khả thi nhất và phản ánh sự tăng trưởng được cải thiện tích cực hơn của thị trường.

Thứ ba, thị trường được dự báo sẽ phải đối diện với thách thức nếu nguồn cung mới chỉ tăng ở mức 15 - 20%, lãi suất thả nổi ở mức 10 - 12%, giá bán giữ nguyên không tăng và tỷ lệ hấp thụ đạt 20 - 25%. Kịch bản này khiến thị trường phải cẩn trọng nhưng cũng khá hợp lý trong giai đoạn thị trường ẩn chứa nhiều "biến số".

Đánh giá về chuyển động của thị trường, bà Trịnh Thị Kim Liên, Giám đốc Kinh doanh Dat Xanh Services nhận xét, sau đợt "sốt nóng" tại thị trường Hà Nội và một số tỉnh, thành phố phía Bắc, hiện dòng tiền đầu tư đang có xu hướng dịch chuyển dần từ Bắc vào Nam. Tuy nhiên, dòng tiền đầu tư vào bất động sản đang có xu hướng phân hóa. Khách hàng có nhu cầu mua ở thực tập trung đầu tư chủ yếu vào phân khúc vừa túi tiền, pháp lý chuẩn.

"Tâm lý dè dặt vẫn hiện hữu trên thị trường. Kỳ vọng, trạng thái "nén" trong quý I/2025 sẽ được "giải phóng" trong quý II/2025 khi nguồn cung tăng mạnh, kéo theo mức tiêu thụ cải thiện đáng kể. Các dự án đến từ nhóm chủ đầu tư uy tín được cho là sẽ dẫn dắt lực cầu" - bà Trịnh Thị Kim Liên chia sẻ.

Ở góc nhìn khác, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định, tín hiệu "nới lỏng" tiền tệ của Ngân hàng Nhà nước với chỉ đạo định hướng duy trì mặt bằng lãi suất ở mức thấp của Chính phủ cũng góp phần kích thích nhu cầu bất động sản không chỉ ở nhóm người mua để ở mà còn từ các nhà đầu tư cá nhân trong bối cảnh bất động sản vẫn là kênh đầu tư có tiềm năng sinh lời tốt và có khả năng tích trữ tài sản lâu dài được ưa chuộng.

Dù thị trường có dấu hiệu phục hồi nhờ chính sách pháp lý được tháo gỡ, hạ tầng phát triển và kinh tế ổn định, nhưng vẫn tồn tại rủi ro về sức khỏe tài chính của một bộ phận chủ đầu tư. Sự lệch pha cung – cầu tiếp tục là bài toán nan giải, nhất là khi khả năng chi trả nhà ở của đại bộ phận người dân còn hạn chế, trong khi mặt bằng giá vẫn ở mức cao, khó giảm sâu – đặc biệt tại các đô thị lớn.

Tuy nhiên, đà tăng giá được dự báo sẽ chậm lại khi thị trường xuất hiện ngày càng nhiều sản phẩm ở thực, đáp ứng đúng nhu cầu và khả năng chi trả. Dòng tiền đang có xu hướng dịch chuyển về các khu vực huyện, xã – nơi giá bất động sản còn thấp và còn dư địa tăng trưởng.

Ở góc độ vĩ mô, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Ủy viên Hội đồng tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ cho rằng, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn phục hồi nhờ nền tảng pháp lý được củng cố, niềm tin dần trở lại và nhiều yếu tố hỗ trợ như tăng trưởng kinh tế ổn định, lạm phát được kiểm soát, lãi suất duy trì ở mức thấp.

Ngoài ra, thể chế được hoàn thiện, quy hoạch được đồng bộ và đầu tư công tăng tốc sẽ là đòn bẩy mạnh mẽ cho sự phát triển bền vững của thị trường trong trung hạn./.