Thanh khoản đang đi lên nhưng còn chậm
Thanh khoản thị trường bất động sản được ví là điểm mấu chốt tạo ra sự đóng băng hoặc phục hồi cho kênh đầu tư này. Khi thanh khoản tăng, đồng nghĩa lượng giao dịch cũng tăng, doanh nghiệp địa ốc sẽ có “dòng nhựa sống” từ nguồn tiền bán hàng để nuôi bộ máy và triển khai dự án. Ngược lại, nếu thanh khoản giảm, thị trường sẽ rơi vào trạng thái trầm lắng, việc huy động vốn từ khách hàng của cộng đồng doanh nghiệp trở nên khó khăn, các hoạt động triển khai dự án cũng trở nên chật vật.
Trên thực tế, từ nửa cuối năm 2022 đến nửa đầu năm 2023, thanh khoản thị trường bất động sản liên tục về đáy. Từ thị trường sơ cấp đến thị trường thứ cấp, các giao dịch gần như ngưng trệ do khả năng hấp thụ yếu. Điều này dẫn đến các chủ đầu tư không thoát được hàng, thị trường bất động sản ngày càng ghi nhận lượng hàng tồn kho lớn.
Báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng cho biết, lượng tồn kho bất động sản quý II/2023 có khoảng 16.688 căn, tiếp tục tăng so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, chung cư tồn 1.714 căn, nhà ở riêng lẻ 7.473 căn, đất nền 7.501 nền.
Rất nhiều quan điểm cho rằng, với đà đi ngang của thị trường địa ốc trong gần một năm qua thì đến cuối năm 2023, khả năng hồi phục thanh khoản sẽ khó xuất hiện. Song thực tế cho thấy, bước sang quý III, thị trường bất động sản đã ghi nhận nhiều hơn những tín hiệu tích cực.
Hiện các chủ đầu tư đã dần rời bỏ trạng thái “án binh bất động”, thay vào đó là chủ động hoàn thiện dự án và chào hàng ra thị trường. Theo khảo sát của PV, loạt doanh nghiệp địa ốc như Nam Long, Hưng Thịnh, Phát Đạt, Vạn Phúc, Vingroup, Phú Đông, Phú Long… đang trở lại đường đua, lấy mốc thời điểm từ đầu quý III đến cuối năm 2023 làm “điểm rơi” bung dự án. Trong đó, ngoài các dự án cũ chào bán giai đoạn tiếp theo, thị trường ghi nhận một số dự án mới chào sân.
Đơn cử, Tập đoàn Nam Long chia sẻ kế hoạch hoạt động 6 tháng cuối năm 2023 là tập trung vào triển khai các dự án hiện đang có trên thị trường, bao gồm các dòng sản phẩm nhà liền thổ ven sông là Compound Park Village và The Aqua thuộc khu đô thị Waterpoint (Bến Lức, Long An), dự án Ehome Southgate, cùng 2 dự án chủ lực tại TP.HCM là Khu đô thị Mizuki Park và Akari City. Ngoài ra cũng sẽ triển khai phân khu mới thuộc dự án Izumi City tại Đồng Nai trong thời gian tới.
Tập đoàn Hưng Thịnh cũng tung ra giỏ hàng tiếp theo của chung cư Avatar Thủ Đức với chính sách thanh toán 0,2 - 2,5% mỗi tháng (tuỳ loại chính sách áp dụng). Cùng với đó, đơn vị này cũng lên kế hoạch từ nay đến cuối năm làm việc với các đối tác để phát triển nhà ở xã hội.
Tập đoàn Bcons thì cho biết, từ quý III/2023, doanh nghiệp sẽ tung ra thị trường dự án Bcons City với giá bán từ khoảng 35 triệu đồng/m2. Những dự án căn hộ đã chào bán trước đó như WestGate (An Gia), MT Eastmark City (Điền Phúc Thành)… cũng rục rịch triển khai rổ hàng còn lại trong quý III này.
Bên cạnh việc chủ đầu tư quay trở lại đường đua thì tâm lý nhà đầu tư hiện nay cũng đang dần cải thiện khi Thủ tướng Chính phủ tổ chức Hội nghị toàn quốc lần thứ hai trong năm về tháo gỡ khó khăn cho cộng đồng doanh nghiệp, thị trường bất động sản. Đây được đánh giá là những tín hiệu tốt, có vai trò tích cực trong việc hồi phục thanh khoản trên thị trường.
Tuy nhiên, đánh giá tình hình thị trường địa ốc hiện nay, nhiều chuyên gia cho rằng những tín hiệu này vẫn còn yếu nên khả năng hồi phục thanh khoản trên thị trường vẫn còn chậm. Với đà này, dự báo phải sang quý II/2024, thị trường bất động sản mới thực sự lấy lại phong độ.
Vì vậy, giới chuyên gia nhìn nhận, để thị trường nhanh chóng hồi phục, cần xuất hiện nhiều hơn những trợ lực “kích hoạt” thanh khoản.
Cần thêm những “ngòi nổ” chất lượng
Chia sẻ với Reatimes, ông Nguyễn Quốc Bảo, Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản TP.HCM cho rằng, cách tốt nhất để giải quyết câu chuyện thanh khoản cho thị trường, đưa thanh khoản thị trường nhanh chóng trở về trạng thái vốn có là phải giải quyết câu chuyện niềm tin. Theo đó, để khôi phục niềm tin thì cần có những giải pháp mang tính tình thế và giải pháp lâu dài. Điều này cũng có nghĩa, không thể để các doanh nghiệp địa ốc “tự bơi” trong bối cảnh đầy khó khăn như hiện tại mà cần thêm nhiều trợ lực từ phía Chính phủ.
“Xét một cách tổng thể, nhà đầu tư mất niềm tin là do nhiều doanh nghiệp vướng vào lao lý, không có khả năng trả lãi trái phiếu, dự án bị đình trệ kéo dài… Tuy nhiên, những thực tế này không hoàn toàn tự doanh nghiệp làm ra. Một phần nguyên nhân đẩy các doanh nghiệp rơi vào tình trạng như hiện tại là do các chính sách pháp lý còn nhiều bất cập. Thậm chí, 70% khó khăn của các doanh nghiệp hiện nay là liên quan đến pháp lý”, ông Bảo phân tích.
Do đó, chuyên gia cho rằng, để thị trường đảo chiều, thanh khoản đi lên, bất động sản cần những “ngòi nổ” chất lượng, đúng thời điểm và nhắm đúng đối tượng. Cụ thể, thị trường cần các gói tín dụng hỗ trợ cho người mua nhà và cả doanh nghiệp phát triển dự án nhà ở, đặc biệt là nhà ở giá rẻ.
Đầu tháng 3 năm nay, Chính phủ đã giao Ngân hàng Nhà nước chủ trì gói tín dụng 120.000 tỷ đồng của 4 ngân hàng thương mại dành cho chủ đầu tư và cá nhân vay mua nhà tại dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân với lãi suất ưu đãi thấp hơn 1,5 - 2%... Tuy nhiên, sau hơn 4 tháng triển khai, gói tín dụng vẫn chưa được giải ngân hiệu quả.
Theo ông Bảo, nguyên nhân là do lãi suất cho vay vẫn còn quá cao, nằm ngoài khả năng chi trả của doanh nghiệp và cả người mua nhà. Để gói tín dụng đi vào thực tiễn, nên cân đối hạ lãi suất cho vay xuống mức 6 - 7%/năm.
“Có như vậy mới giải quyết được phần nào vấn đề cung - cầu, hạ giá thành sản phẩm, tăng thanh khoản”, ông Bảo nói.
Trong cuộc trao đổi gần đây với Reatimes, bà Nguyễn Bích Ngọc, Giám đốc Sen Vàng Group, Nhà sáng lập Cộng đồng Realcom Việt Nam cũng nhìn nhận, để kéo thanh khoản trở về, thị trường địa ốc cần được ưu ái với những chính sách đặc biệt. Theo bà Ngọc, gói 120.000 tỷ đồng cũng được xem là chính sách đặc biệt nhưng thực tế triển khai kém thuận lợi vì phần lớn chủ đầu tư vẫn lăn tăn trong việc phát triển nhà ở xã hội.
Trong khi đó, có một nhóm đối tượng khác cũng rất cần nhà ở, đó là các cặp vợ chồng trẻ, người lập thân mới đi làm nhưng không thuộc nhóm được mua nhà ở xã hội. Nếu Chính phủ có chính sách đặc biệt dành cho nhóm đối tượng này với mức lãi suất ưu đãi từ 6% trong thời gian 5 năm thì sẽ tạo một cú hích lớn đối với thị trường, giúp thị trường có thể hồi phục nhanh chóng, trong khoảng 6 tháng sau khi có chính sách.
“Chúng ta cần tập trung gỡ rối pháp lý để tăng nguồn cung ra thị trường, đáp ứng nhu cầu ở thực cho rất nhiều bộ phận người dân đang thiếu nhà ở. Cùng với đó, bên cạnh khuyến khích phát triển nhà ở xã hội, cần thực hiện gói tín dụng hỗ trợ thị trường trong thời gian 3 - 5 năm dành cho các dự án nhà ở thương mại.
Khi có 2 yếu tố này, các sản phẩm yêu thích, đáp ứng nhu cầu thực mới thực sự trở lại thị trường và thị trường mới có cơ hội đảo chiều”, Giám đốc Sen Vàng Group nhìn nhận./.
