Nghị quyết 68-NQ/TW ban hành ngày 4/5/2025 được coi là cú huých thể chế mang tính chiến lược, lần đầu khẳng định vai trò của kinh tế tư nhân là một động lực quan trọng nhất đối với nền kinh tế quốc gia; ưu tiên tháo gỡ các điểm nghẽn pháp lý, cải thiện môi trường đầu tư kinh doanh cho doanh nghiệp tư nhân.
Đối với thị trường bất động sản Việt Nam, sau giai đoạn trầm lắng do siết tín dụng và pháp lý chồng chéo, hiện đang ghi nhận nhiều tín hiệu phục hồi trở lại. Trong bối cảnh đó, dòng vốn được kỳ vọng sẽ mở khóa và tạo đà tăng trưởng mới cho thị trường xây dựng, bất động sản - lĩnh vực đóng góp khoảng 11% GDP và tạo việc làm cho gần 5 triệu lao động, theo Bộ Xây dựng. Song thời gian qua, tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp vẫn chưa chảy mạnh trở lại, khiến niềm tin phục hồi chưa đạt như kỳ vọng.
Với sự ra đời của Nghị quyết 68, thể chế và "mạch máu" vốn cho thị trường bất động sản kỳ vọng sẽ được khơi thông. Tuy nhiên, vấn đề không chỉ dừng lại ở việc có chính sách đúng, mà là làm sao thực thi chính sách nhanh chóng, hiệu quả. Đã đến lúc nhìn thẳng vào thực trạng, tháo gỡ rào cản thực thi để Nghị quyết 68 thực sự đi vào cuộc sống.
Nghị quyết 68 - Cơ hội cải cách nền tảng cho thị trường bất động sản
Nghị quyết 68-NQ/TW xác định kinh tế tư nhân là một động lực quan trọng nhất của nền kinh tế quốc gia. Trong nền kinh tế, bất động sản lại được xem là một trong những trụ cột tạo đà cho kinh tế tư nhân bứt phá; giữ vai trò huy động nguồn lực và kiến tạo không gian phát triển. Theo Bộ Xây dựng, quy mô thị trường bất động sản năm 2024 ước khoảng 6 triệu tỷ đồng, tương đương 15% GDP. Phát triển bất động sản là phát triển hạ tầng, công nghiệp, dịch vụ, gắn với chiến lược phát triển kinh tế tư nhân.
Thời gian qua, nhiều chính sách đã được ban hành để hoàn thiện pháp luật, tháo gỡ vướng mắc cho các dự án, qua đó hỗ trợ và thúc đẩy quá trình phục hồi của thị trường bất động sản. Những điểm nghẽn lớn được ưu tiên tháo gỡ, kỳ vọng tạo đột phá từ thể chế.
Tuy nhiên, theo Bộ Nông nghiệp và Môi trường, đến tháng 5/2025 mới có 28/63 tỉnh thành ban hành kế hoạch triển khai Luật Đất đai 2024, cho thấy tốc độ thể chế hóa còn chậm. Cùng với đó, Bộ Xây dựng cho biết, năm 2024 ghi nhận hơn 430 vụ vi phạm đất đai, xây dựng bị xử lý tại TP.HCM, Hà Nội và các tỉnh vùng ven, minh chứng cho nhu cầu siết chặt kỷ cương thị trường.
Nghị quyết 68-NQ/TW mở ra kỳ vọng lớn cho thị trường bất động sản trong cải cách thể chế, gỡ điểm nghẽn pháp lý và khơi thông dòng vốn. (Ảnh minh họa)
Bên cạnh đó, bài toán lớn đặt ra cho thị trường bất động sản thời gian qua là cần minh bạch hóa thị trường và tăng tốc số hóa dữ liệu. Một trong những nhiệm vụ trọng tâm là hoàn thiện cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, bất động sản. Tuy nhiên, đến tháng 5/2025, chỉ 12 địa phương (tương đương 19%) kết nối dữ liệu đất đai, quy hoạch, giao dịch với hệ thống trung ương. Việc thiếu dữ liệu đồng bộ đã và đang làm chậm công tác điều hành, đồng thời cũng tăng rủi ro cho nhà đầu tư.
Trong khi đó, dòng vốn cho nền kinh tế, bao gồm cả bất động sản, cần được đa dạng hóa và giảm phụ thuộc vào tín dụng ngắn hạn. Theo công bố của Ngân hàng Nhà nước, tính đến tháng 4/2025, dư nợ tín dụng bất động sản đạt 2,96 triệu tỷ đồng, chiếm 21,2% tổng dư nợ toàn hệ thống, tăng 8,3% so với cuối 2024. Tuy nhiên, phần lớn là vốn ngắn hạn.
Nghị quyết 68 ra đời với nhiều chủ trương toàn diện, bao quát, được ví như một bản lộ trình cải cách tổng thể. Trong đó có đặt trọng tâm vào cải cách thể chế chính sách - môi trường đầu tư - khả năng tiếp cận các nguồn lực về đất đai và vốn; định hướng phát triển trái phiếu doanh nghiệp, quỹ đầu tư, nghiên cứu thành lập quỹ tái bảo lãnh và các mô hình bảo lãnh chéo, đồng bảo lãnh..., xây dựng hệ thống dữ liệu thống nhất và thúc đẩy dòng vốn dài hạn, ổn định, bền vững.
Thị trường bất động sản kỳ vọng gì từ Nghị quyết 68?
Nghị quyết 68-NQ/TW mở ra kỳ vọng lớn cho thị trường bất động sản trong cải cách thể chế, gỡ điểm nghẽn pháp lý và khơi thông dòng vốn.
Doanh nghiệp mong muốn được "nới chuẩn - tháo gỡ - hỗ trợ rõ ràng". Trong đó, việc tiếp cận tín dụng được kỳ vọng sẽ trở nên dễ dàng hơn, đồng thời có doanh nghiệp đề xuất loại trừ các khoản vay dự án nhà ở xã hội khỏi trần tín dụng chung. Theo Ngân hàng Nhà nước, sau hơn 2 năm triển khai, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng (nay là 145.000 tỷ đồng) mới giải ngân được khoảng 3.400 tỷ đồng, tương đương tỷ lệ giải ngân hơn 2% tính đến tháng 4/2025. Nguyên nhân chủ yếu được đánh giá là do thủ tục, điều kiện vay quá phức tạp, yêu cầu tài sản thế chấp cao. Thiếu nguồn cung nhà ở xã hội khiến nhu cầu vay không thể hiện thực hóa.
Bên cạnh đó, với hàng nghìn dự án đang vướng mắc pháp lý kéo dài, các doanh nghiệp cũng kỳ vọng thời gian tới, pháp lý sẽ thông thoáng hơn và có thể rút ngắn thời gian xử lý xuống còn 2 - 3 năm. Về vấn đề nhà ở xã hội, nhà ở giá vừa túi tiền, doanh nghiệp mong được tiếp cận quỹ đất giá thấp, vay ưu đãi và miễn giảm thuế để triển khai.
Để khôi phục niềm tin thị trường, người dân và nhà đầu tư kỳ vọng "ổn định lãi suất - triển khai thực chất". Trên thực tế, Ngân hàng Nhà nước đã giảm lãi suất vay mua nhà ở xã hội từ 8,2% xuống 6,1%/năm; giảm đối với chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội từ 8,7% xuống 6,6%/năm. Tuy nhiên, cần có giải pháp đẩy nhanh giải ngân gói 120.000 tỷ đồng vẫn triển khai chậm. Ngoài ra, người dân cũng mong được đơn giản hóa thủ tục và minh bạch hóa điều kiện tiếp cận nhà ở.
Trên cơ sở đó, Nghị quyết 68 sẽ là đòn bẩy thúc đẩy những cải cách nền tảng cho thị trường bất động sản phát triển. Từ chính sách đến hành động, thời gian là yếu tố quyết định. Để chính sách "thấm" vào thị trường, bên cạnh việc khẩn trương thể chế hóa chính sách thì còn rất cần lưu ý đến năng lực thực thi một cách hiệu quả. Đồng thời cũng cần sự phối hợp liên ngành và cam kết thực thi mạnh mẽ từ cả các cơ quan nhà nước lẫn doanh nghiệp.
"Mạch máu" vốn cho thị trường bất động sản kỳ vọng sẽ được khơi thông. (Ảnh minh họa)
Thúc đẩy thực thi chính sách gắn với thị trường bất động sản
Để kịp thời thể chế hóa những chủ trương, định hướng tại Nghị quyết 68, Quốc hội đã ban hành Nghị quyết 198/2025/QH15 ngày 17/5/2025 về một số cơ chế, chính sách đặc biệt phát triển kinh tế tư nhân. Chính phủ cũng đã ban hành Nghị quyết 138/NQ-CP về kế hoạch thực hiện Nghị quyết 68 và Nghị quyết 139/NQ-CP triển khai Nghị quyết 198 của Quốc hội. Qua đó, tạo nền tảng pháp lý để thị trường vận hành hiệu quả.
Để chính sách đi vào thực tế và tác động tích cực đối với thị trường bất động sản, thứ nhất, cần sớm ban hành thêm văn bản hướng dẫn cụ thể với 3 trọng tâm: (1) Rút ngắn thủ tục hành chính với mục tiêu đến hết năm 2025 là giảm ít nhất 30% thời gian xử lý thủ tục và chi phí tuân thủ pháp luật; (2) Minh bạch hóa thị trường, đẩy nhanh xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia, khuyến khích giao dịch điện tử, giảm thiểu rủi ro pháp lý và chi phí M&A; (3) Kiểm soát giá đất, triển khai cơ chế giám sát biến động giá đất, đặc biệt là đất phi nông nghiệp phục vụ sản xuất kinh doanh trong khu vực kinh tế tư nhân.
Việc ban hành Nghị định sẽ giúp tăng tính dự báo, tạo niềm tin và an toàn pháp lý cho nhà đầu tư, từ đó kích hoạt các dự án đang "nằm chờ" đi vào triển khai thực hiện.
Thứ hai, đẩy nhanh giải ngân gói 120.000 tỷ đồng để kích thích phân khúc nhà ở xã hội phát triển. Giải pháp cần triển khai ngay là nới điều kiện vay, đơn giản hóa thủ tục, giảm yêu cầu về tài sản bảo đảm. Đồng thời, thúc đẩy tăng nguồn cung thông qua việc ưu tiên quỹ đất sạch, rút ngắn thời gian phê duyệt triển khai dự án một cách thực chất với những quy định mới tại Nghị quyết thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội vừa được Quốc hội thông qua. Lãi suất tuy đã giảm còn 6,1%/năm, nhưng cần tiếp tục điều chỉnh phù hợp với thu nhập của người mua.
Thứ ba, tập trung tháo gỡ pháp lý và đẩy mạnh chuyển đổi số. Triển khai Nghị quyết 68 về phát triển kinh tế tư nhân, Chính phủ yêu cầu hoàn tất sửa đổi các luật: Đất đai, Đầu tư, Đấu thầu trước ngày 31/12/2025.
Song song với đó, Chính phủ giao Bộ Nông nghiệp và Môi trường hoàn thành xây dựng Cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, kết nối với Trung tâm Dữ liệu quốc gia và các cơ sở dữ liệu có liên quan; ban hành các quy định về quản lý, vận hành và khai thác cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, hoàn thành trong năm 2025. Đây sẽ là nền tảng cho minh bạch hóa thị trường.
Trước đó, đầu tháng 4/2025, Chính phủ cũng đã ban hành Nghị định 75/2025/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Nghị quyết số 171/2024/QH15 ngày 30/11/2024 của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất. Việc này đã giúp rút ngắn quy trình pháp lý, đồng thời tăng quyền tự chủ cho địa phương trong phê duyệt dự án nhà ở.
Trên cơ sở đó, kiến nghị cần đẩy nhanh việc thực thi, từ quy trình đến công nghệ. Bộ Xây dựng và Bộ Nông nghiệp và Môi trường cần sớm ban hành hướng dẫn liên ngành tháo gỡ vướng mắc về đất đai, quy hoạch, thủ tục đầu tư. Ưu tiên đơn giản hóa quy trình cấp phép, giảm chi phí tuân thủ pháp luật. Bộ Nông nghiệp và Môi trường đẩy nhanh số hóa đất đai, bảo đảm kết nối dữ liệu liên thông.
Thứ tư, về dòng vốn cho thị trường, cần được khơi thông một cách thực chất. Để dòng vốn chảy mạnh vào bất động sản, Ngân hàng Nhà nước cần triển khai một số giải pháp trọng tâm: Một là hỗ trợ lãi suất có chọn lọc từ gói 500.000 tỷ đồng ưu tiên hạ tầng - công nghệ cần được phân bổ cho dự án bất động sản khả thi, có dòng tiền rõ ràng và hạn chế được phát sinh nợ xấu. Hai là có định hướng đối với dòng vốn trung và dài hạn; ưu tiên vốn cho phát triển nhà ở xã hội, khu đô thị vệ tinh.
Ba là kiểm soát rủi ro tín dụng. Theo Vietstock, nợ xấu tại các ngân hàng niêm yết quý I/2025 đạt 266.000 tỷ đồng, tăng 18,5% so với cùng kỳ. Do đó, cần đẩy mạnh xử lý qua VAMC và sớm hoàn thiện pháp lý về tài sản bảo đảm.
Bốn là tăng trưởng tín dụng hợp lý. Ngân hàng Nhà nước định hướng tăng trưởng tín dụng năm 2025 khoảng 16%, qua đó hỗ trợ mục tiêu tăng trưởng GDP 8% trong năm nay. Hỗ trợ doanh nghiệp vừa và nhỏ (SME) hiện chỉ chiếm 18% dư nợ toàn hệ thống, do đó SME cần được hỗ trợ tiếp cận vốn qua các sản phẩm tín dụng chuyên biệt, tích hợp công nghệ số.
Có thể khẳng định, Nghị quyết 68-NQ/TW không đơn thuần là chủ trương mới, mà là cú huých thể chế đúng lúc trong tiến trình cải cách đã được khởi động. Chính sách đã có, điều thị trường chờ đợi là thực thi nhanh, hành động quyết liệt một cách đồng bộ từ trung ương đến địa phương, với cam kết thực thi đến cùng - để thể chế không chỉ mở đường, mà còn dẫn dắt sự phục hồi bền vững.
Trên cơ sở đó, thị trường bất động sản đang có cơ hội trở lại vai trò dẫn dắt chuỗi giá trị kinh tế. Nhưng nếu chậm tay, thời cơ sẽ vụt qua. Còn khi thể chế được hoàn thiện và các giải pháp tín dụng đi vào thực chất, thị trường bất động sản sẽ có nền tảng phục hồi vững chắc và lan tỏa sức bật đến toàn nền kinh tế, đóng góp tích cực vào mục tiêu tăng trưởng từ năm 2025 trở đi./.
