Thực tế, nhiều năm qua, tiếp cận vốn luôn là bài toán nan giải đối với doanh nghiệp tư nhân, trong đó có doanh nghiệp bất động sản - xây dựng, nhất là doanh nghiệp vừa và nhỏ. Chia sẻ với Reatimes, ông Trần Khánh Quang, TGĐ Công ty Đầu tư Bất động sản Việt An Hòa nhận định: “Khoảng hơn 50% doanh nghiệp bất động sản hiện vẫn rất khó khăn trong việc tiếp cận vốn ngân hàng, do không có bề dày tài chính và thường bị đánh giá rủi ro cao hơn các ngành khác”.
Những hạn chế trong cơ chế cấp tín dụng truyền thống khiến dòng vốn chỉ chảy vào một số ít doanh nghiệp lớn có điều kiện tài chính vững mạnh. Trong khi đó, hàng ngàn doanh nghiệp vừa và nhỏ, là những nhân tố giữ vai trò quan trọng trong việc cung cấp nhà ở quy mô trung bình, phù hợp với nhu cầu đại đa số người dân lại rơi vào tình cảnh “khát vốn triền miên”, theo ông Quang.
Cụ thể, các doanh nghiệp vừa và nhỏ, do tính chất quy mô không lớn nên ít có khả năng tiếp cận các kênh huy động vốn khác từ thị trường chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp hay đầu tư mạo hiểm. Họ phụ thuộc phần lớn vào vốn vay ngân hàng, nên khi không tiếp cận được nguồn này, quá trình mở rộng đầu tư sản xuất - kinh doanh gần như bị "đóng băng".
Trong đó, doanh nghiệp bất động sản - xây dựng vừa và nhỏ đóng vai trò quan trọng trong hệ sinh thái phát triển đô thị và hạ tầng, đảm nhận các công trình dân sinh, nhà ở quy mô vừa và nhỏ, dự án nhà ở xã hội, cải tạo đô thị, thi công hạ tầng khu vực. Tuy nhiên, ngoài khó khăn về thủ tục hành chính, nhóm doanh nghiệp này còn gặp khó ở dòng vốn.
Ông Trần Khánh Quang, TGĐ Công ty Đầu tư Bất động sản Việt An Hòa.
Ông Trần Khánh Quang lý giải, đặc thù của lĩnh vực bất động sản - xây dựng là có chu kỳ đầu tư dài, dòng tiền quay vòng chậm, trong khi lại cần vốn lớn ngay từ giai đoạn khởi động dự án (để đền bù, giải phóng mặt bằng, thi công phần móng...). Do quy mô nhỏ, việc tự tích lũy hạn chế, nên nguồn vốn vay là yếu tố quan trọng với doanh nghiệp.
Trong khi đó, các ngân hàng hiện vẫn chủ yếu áp dụng tiêu chí thẩm định truyền thống, dựa trên tài sản đảm bảo là đất đã có sổ đỏ, dòng tiền quá khứ ổn định, lịch sử tín dụng minh bạch. Việc thiếu tài sản đảm bảo hợp chuẩn, lịch sử tín dụng rõ ràng, hoặc đang thực hiện các dự án ở giai đoạn đầu chưa có dòng tiền thực tế, khiến doanh nghiệp khó tiếp cận tín dụng. Mặc dù nhu cầu vốn của họ có thể không lớn và có thể kiểm soát được rủi ro nếu có chính sách phù hợp. Chính vì vậy, việc thiết kế các cơ chế hỗ trợ phù hợp về tín dụng, bảo lãnh vay vốn, ưu đãi lãi suất hoặc giảm điều kiện tài sản đảm bảo như Nghị quyết 68 đặt ra là hết sức cần thiết.
Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam, Chủ tịch GP. Invest cho hay, lần đầu tiên, vai trò của kinh tế tư nhân được đặt ra một cách đúng mức, là một động lực tăng trưởng quan trọng của nền kinh tế. Trong nhiều năm qua, chúng ta tập trung vào phát triển khu vực doanh nghiệp nhà nước, nhưng thực tế đã cho thấy khu vực này chỉ có thể phát triển đến một giới hạn nhất định.
Ngược lại, nếu biết cách khơi thông và phát huy đúng mức tiềm năng của khu vực kinh tế tư nhân, thì dư địa phát triển của nền kinh tế sẽ còn rất rộng lớn. Các doanh nghiệp rất vui mừng khi Đảng và Nhà nước, Chính phủ đang từng bước xây dựng những cơ chế, chính sách cụ thể để hỗ trợ khu vực tư nhân.
Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam, Chủ tịch GP. Invest.
Chủ tịch GP. Invest cũng đồng tình với việc cần thiết hỗ trợ doanh nghiệp tư nhân, nhất là doanh nghiệp vừa và nhỏ. Theo ông, doanh nghiệp nhỏ và vừa chiếm tới hơn 95% tổng số doanh nghiệp tại Việt Nam, đóng vai trò quan trọng trong tạo việc làm, thu hút lao động và duy trì tăng trưởng bền vững. Tuy nhiên, đây cũng là nhóm doanh nghiệp dễ tổn thương nhất và gặp nhiều rào cản nhất trong tiếp cận tín dụng chính thức.
“Các doanh nghiệp tư nhân hiện nay, ngoại trừ một số doanh nghiệp lớn hàng đầu, thì phần lớn đều có vốn nhỏ, quy mô và phạm vi hoạt động còn hạn chế. Vì vậy, hỗ trợ doanh nghiệp vừa và nhỏ là điều mà chúng tôi đang rất mong chờ”, ông Hiệp chia sẻ.
Dưới góc nhìn của chuyên gia tài chính - ngân hàng, TS. Nguyễn Trí Hiếu chỉ ra, doanh nghiệp bất động sản - xây dựng khó tiếp cận vốn tín dụng thường do những rào cản như thiếu lịch sử tín dụng, dòng tiền không minh bạch, tài sản đảm bảo không đáp ứng chuẩn ngân hàng, và quy trình thẩm định vốn vay vẫn dựa vào tiêu chí truyền thống, chưa phù hợp với tính chu kỳ đặc thù của ngành.
Đơn cử, các doanh nghiệp mới thành lập, với thời gian hoạt động dưới 1 - 2 năm, chưa phát sinh giao dịch tín dụng đủ để hình thành lịch sử vay - trả trên hệ thống báo cáo của Trung tâm Thông tin tín dụng quốc gia (CIC). Việc thiếu dữ liệu này khiến ngân hàng không thể đánh giá chính xác mức độ uy tín và khả năng trả nợ của doanh nghiệp, theo quy định tại Điều 10 và Điều 11 Thông tư 11/2021/TT-NHNN. Trường hợp không đủ cơ sở thông tin để đánh giá, tổ chức tín dụng buộc phải phân loại khoản vay vào nhóm rủi ro cao hơn.
“Điều này làm giảm khả năng phê duyệt tín dụng và kéo theo chi phí trích lập dự phòng lớn hơn và giảm sức hấp dẫn của hồ sơ vay vốn ngay từ giai đoạn đầu phát triển”, ông Hiếu nói.
Vì vậy, TS. Nguyễn Trí Hiếu đánh giá cao Nghị quyết số 68-NQ/TW trong việc “cởi trói” nguồn vốn cho doanh nghiệp, đã được cụ thể hoá tại Nghị quyết 198/2025/QH15 của Quốc hội và các chương trình hành động của Chính phủ.
Cụ thể, các quan điểm mới linh hoạt và cởi mở hơn, khuyến khích các tổ chức tài chính, tín dụng cho vay dựa trên phương thức mới, các mô hình mới phù hợp kinh doanh, mở rộng thị trường đầu ra, cho vay dựa trên dữ liệu, dòng tiền, chuỗi giá trị, tài sản hình thành trong tương lai, cho vay tín chấp và cải tiến quy trình thẩm định tín dụng trong các ngân hàng thương mại…
Đặc biệt, “việc đưa dòng tiền, tài sản hình thành trong tương lai vào phương thức cấp tín dụng là một bước tiến rất quan trọng, phá vỡ tư duy tín dụng truyền thống phụ thuộc vào tài sản đảm bảo như lâu nay”, TS. Nguyễn Trí Hiếu đánh giá.
Nghị quyết 68 đã mở ra cơ hội vàng để các doanh nghiệp tư nhân, nhất là doanh nghiệp bất động sản - xây dựng vừa và nhỏ chứng minh tiềm năng dự án và khả năng hoàn vốn thay vì chỉ “bị soi” vào quy mô tài sản hiện hữu. Đặc biệt, mô hình vay tín chấp theo dòng tiền phù hợp với tính chất "dòng tiền đầu vào - đầu ra" nối liền trong các dự án nhà ở, giúp các doanh nghiệp chủ động hơn về tài chính, mà không cần phải chờ có sổ đỏ hay giấy tờ pháp lý hoàn chỉnh ngay từ đầu.
Dù cơ chế đã được mở rộng, nhưng các chuyên gia đều khẳng định, “chìa khóa” nằm ở khâu thực thi. Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Trần Khánh Quang nhìn nhận, Chính phủ cũng đang chỉ đạo mở rộng danh mục tài sản cho thuê tài chính, bao gồm phần mềm, dữ liệu, tài sản trí tuệ... Những giá trị vô hình này nếu được định giá và đưa vào chuỗi tài sản của doanh nghiệp bất động sản, có thể mở ra kênh tiếp cận vốn linh hoạt hơn.
"Tuy nhiên, đây là khái niệm còn rất mới với doanh nghiệp bất động sản. Để tận dụng được, họ cần chủ động rà soát lại toàn bộ chuỗi giá trị từ mua đất, xây dựng, bán hàng, thu tiền và chứng minh hiệu quả vận hành xuyên suốt chuỗi này, nhằm thuyết phục tổ chức tín dụng về hiệu quả, khả năng hoàn vốn của dự án", ông Quang nói.
Còn TS. Nguyễn Trí Hiếu lưu ý, Nghị quyết 68 và Nghị quyết 198, dù mở đường nhưng không thể can thiệp trực tiếp vào chính sách tín dụng cụ thể của từng ngân hàng. Do đó, sự đồng hành thực sự và cởi mở của ngành ngân hàng là yếu tố quyết định.
“Nếu các ngân hàng thực hiện linh hoạt theo tinh thần các Nghị quyết đặt ra thì rất tốt. Ngân hàng Nhà nước cần theo dõi, giám sát sát sao quá trình thực hiện tại các ngân hàng thương mại, yêu cầu báo cáo định kỳ về mức độ tiếp cận vốn của doanh nghiệp, nhất là doanh nghiệp vừa và nhỏ. Có như vậy, Nghị quyết mới thật sự đi vào đời sống”, ông Hiếu nêu quan điểm.
TS. Nguyễn Trí HiếuNgoài ra, cơ chế, chính sách đặc biệt trong các Nghị quyết thúc đẩy phát triển tín dụng ở khu vực kinh tế tư nhân cũng nêu rõ việc hỗ trợ lãi suất 2%/năm cho các dự án xanh, tuần hoàn và áp dụng khung tiêu chuẩn môi trường, xã hội, quản trị (ESG). TS. Nguyễn Trí Hiếu nhìn nhận, xu hướng tín dụng xanh chắc chắn sẽ tiếp tục phát triển mạnh mẽ, khi các vấn đề về môi trường ngày càng được chú trọng. Hơn nữa, với sự phát triển của công nghệ và các sáng kiến tài chính mới, tín dụng xanh sẽ ngày càng trở nên phổ biến. Tuy nhiên, trước đây, Nhà nước đã có một số chính sách hỗ trợ nhưng chưa đủ mạnh và đồng bộ nên tín dụng xanh chưa phát triển.
Trong đó, việc giải ngân tín dụng xanh đang gặp khó do các tiêu chí để đo lường môi trường vẫn còn thiếu, nên ngân hàng e ngại khi không đánh giá được hiệu quả của dự án xanh. Nhiều doanh nghiệp cũng chưa hiểu rõ lợi ích của tín dụng xanh, đồng thời, các dự án xanh thường đòi hỏi công nghệ cao, nên doanh nghiệp chưa tập trung khai thác.
Từ kinh nghiệm về tín dụng xanh tại các quốc gia phát triển, ông Hiếu cho rằng, yếu tố cơ bản nhất để hỗ trợ tín dụng xanh, tức là phải đo lường được kết quả của việc cải tạo môi trường. Vì vậy, cần định lượng rõ ràng các tiêu chí của một dự án xanh, thông qua một cơ quan cụ thể, có khả năng lượng hóa việc cải tạo môi trường, điều này rất quan trọng để đo lường hiệu quả của một dự án.
Về phía các ngân hàng, cần đầu tư vào hệ thống quản lý rủi ro tiên tiến, xây dựng đội ngũ chuyên gia có kiến thức sâu về môi trường và công nghệ, và hợp tác chặt chẽ với các tổ chức tư vấn quốc tế để cập nhật các phương pháp đánh giá rủi ro mới nhất. Bởi việc đánh giá rủi ro trong các dự án xanh thường phức tạp hơn so với các dự án truyền thống, do tính đặc thù về môi trường và công nghệ, thiếu hụt dữ liệu lịch sử về hiệu quả của các dự án xanh.
Về phía doanh nghiệp, cần chú trọng đầu tư vào công nghệ và đào tạo nguồn nhân lực chất lượng cao. Để tiếp cận được các công nghệ tiên tiến và kinh nghiệm quý báu, có thể hợp tác với các tổ chức quốc tế và các trường đại học hàng đầu.
Cùng với đó, cần tăng cường tuyên truyền và nâng cao nhận thức về tín dụng xanh cho các doanh nghiệp và ngân hàng, thông qua các hội thảo, khóa đào tạo, và chương trình truyền thông, TS. Nguyễn Trí Hiếu gợi mở.
