Thị trường bất động sản công nghiệp phía Bắc: Động lực tăng trưởng từ việc sáp nhập tỉnh

Không có nguồn cung mới nhưng nguồn cầu và giá thuê đất đều tăng

Theo báo cáo thị trường vừa công bố của Cushman & Wakefield, quý I/2025, thị trường bất động sản công nghiệp phía Bắc không ghi nhận nguồn cung mới. Nguồn cung hiện tại vẫn xấp xỉ khoảng 16.800ha, không đổi so với quý IV/2024 và tăng 9,24% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, Bắc Ninh vẫn dẫn đầu nguồn cung, với tỷ lệ 17,9%, theo sau là Hải Phòng với 16,04%.

Mặc dù nguồn cung không tăng, nhưng nguồn cầu thị trường bất động sản công nghiệp phía Bắc trong quý vừa qua ghi nhận sự tăng trưởng. So với quý IV/2024, tổng diện tích hấp thụ ròng đạt 148ha và tăng 78,3%. Trong đó, sự lấp đầy của các khu công nghiệp (KCN) ở Bắc Ninh chiếm 54,05%, đã góp phần đáng kể vào sự gia tăng này.

“Nguồn cầu gia tăng nhờ cơ sở hạ tầng phát triển và tác động từ cuộc chiến thương mại Mỹ - Trung. Nhu cầu đất KCN chủ yếu đến từ các ngành linh kiện điện tử, sản xuất máy móc”, Cushman & Wakefield nêu tại báo cáo.

Bên cạnh đó, giá thuê đất KCN tiếp tục tăng trưởng. Cụ thể, mức giá chào thuê trung bình của đất KCN trên toàn thị trường trong quý I/2025 đạt mức 132 USD/m2/thời hạn thuê, tăng 5,6% so với cùng kỳ năm ngoái và tăng 1,54% so với quý trước. Cushman & Wakefield nhận định, sự gia tăng này phản ánh nhu cầu cao về đất KCN, dẫn đến việc một số dự án đã điều chỉnh giá thuê tăng khoảng 4-5%.

Còn theo CBRE, trong năm 2024, các nhà sản xuất toàn cầu lớn như Samsung, LG, Foxconn, Hyosung và Nestle đã công bố kế hoạch mở rộng và khởi động nhiều dự án tại nhiều khu vực khác nhau ở Việt Nam. Giải ngân vốn FDI năm 2024 đạt mức kỷ lục lịch sử 25 tỷ USD. Đây là động lực tích cực cho bất động sản công nghiệp Việt Nam trong năm 2024 - 2025 nói chung và thị trường miền Bắc nói riêng.

CBRE thống kê, giá thuê đất công nghiệp trung bình trên thị trường cấp 1 ở miền Bắc đã đạt mức 139 USD/m2/kỳ hạn còn lại. Diện tích đất KCN được hấp thụ trong quý đầu năm đạt 200ha, với tỷ lệ lấp đầy duy trì ở mức cao 79,7%, cho thấy nhu cầu lớn từ các doanh nghiệp.

Cũng trong quý I/2025, thị trường KCN miền Bắc có hai dự án nổi bật: dự án Lite-On vốn đầu tư 690 triệu USD tại Quảng Ninh, sản xuất linh kiện điện tử và dự án 540 triệu USD của Victory Giant Technology tại Bắc Ninh, chuyên về bảng mạch in.

Ở phân khúc kho xưởng xây sẵn, CBRE cũng ghi nhận thị trường có diễn biến tích cực. Tỷ lệ lấp đầy đạt 88,6% đối với nhà xưởng và 83,9% đối với kho bãi, bất chấp nguồn cung mới tăng mạnh. Giá thuê trung bình ổn định ở mức 4,9 USD/m2/tháng cho nhà xưởng (tăng 2,6% so với năm trước) và 4,7 USD/m2/tháng cho kho bãi (tăng 2,3%). Các ngành điện tử, logistics và sản xuất thiết bị thể thao dẫn đầu nhu cầu thuê, cho thấy sự đa dạng trong cơ cấu nhà đầu tư.

Việc sáp nhập tỉnh sẽ tối ưu hóa nguồn lực, tạo thuận lợi cho các dự án khu công nghiệp

Cushman & Wakefield nhận định, việc sáp nhập tỉnh sẽ tối ưu hóa nguồn lực, tăng cường quản lý và phát triển kinh tế vùng, tạo điều kiện thuận lợi cho các dự án khu công nghiệp tại miền Bắc.

Nghị quyết Trung ương 11 khóa XIII vừa qua đã công bố danh sách 34 tỉnh, thành phố sau sáp nhập. Đáng chú ý là việc sáp nhập của hai thủ phủ công nghiệp Bắc Ninh và Bắc Giang, đều là những trung tâm sản xuất quan trọng của nhiều tập đoàn lớn toàn cầu.

Hiện Bắc Giang sở hữu 16 khu công nghiệp và 55 cụm công nghiệp, đang dần hình thành một chuỗi sản xuất logistics khép kín, đặc biệt tại các huyện và thị xã giáp ranh với Bắc Ninh như Việt Yên, Hiệp Hòa và Lạng Giang. Năm 2024, thu hút vốn đầu tư FDI của Bắc Giang đạt 2,23 tỷ USD. 

Trong quý I/2025, Bắc Giang tiếp tục dẫn đầu cả nước về tốc độ tăng trưởng GRDP với 14,02%. Tỉnh đã thu hút thêm 20 dự án đầu tư mới, trong đó có 9 dự án FDI với vốn đăng ký 22,8 triệu USD. Đồng thời điều chỉnh tăng vốn cho 20 dự án FDI với số vốn đăng ký tăng thêm là 118,1 triệu USD.

Trong khi đó, Bắc Ninh hiện có 16 khu công nghiệp đã được quy hoạch, với tổng diện tích gần 6.400ha, và 12 dự án đã đi vào hoạt động, tỷ lệ lấp đầy đạt trên 62%. GRDP của Bắc Ninh trong quý I/2025 cũng tăng 9,64% so với cùng kỳ năm trước.

So với Bắc Giang, quỹ đất của Bắc Ninh đã thu hẹp đáng kể sau nhiều năm phát triển công nghiệp mạnh mẽ. Tuy nhiên, khi sáp nhập với Bắc Giang - địa phương đang có quỹ đất dồi dào, sẽ tạo ra lợi thế lớn, thúc đẩy sự phát triển kinh tế và công nghiệp của khu vực này. Việc có sẵn các nhà đầu tư lớn từ Bắc Ninh kết hợp với quỹ đất của Bắc Giang hứa hẹn màn "song kiếm hợp bích", tạo ra dư địa tăng trưởng mới cho tỉnh sau sáp nhập.

Thêm vào đó, sự hợp nhất hai địa phương sẽ giúp cải thiện chính sách quản lý, giảm bớt thủ tục hành chính, tạo môi trường thuận lợi cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Những lợi thế đó sẽ giúp tỉnh mới có khả năng cạnh tranh mạnh mẽ hơn với các khu công nghiệp khác trong và ngoài nước. Đặc biệt là trong bối cảnh các doanh nghiệp lớn như Samsung, Foxconn... đang tiếp tục mở rộng sản xuất tại Việt Nam.

Về nguồn cung kho xây sẵn trong tương lai, theo Cushman & Wakefield, từ nay đến năm 2028, Vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc sẽ có thêm khoảng 800.000m2, dẫn đầu là Bắc Ninh và Hải Phòng chiếm lần lượt 44,89% và 20,57%. Trong các quý tiếp theo của năm 2025, các dự án như kho thứ 2 của Horizon Park Bắc Ninh và SLP Yên Phong 2C sẽ đóng góp vào nguồn cung của thị trường khoảng 100.000m2 nhà kho xây sẵn.

Vì vậy, việc hợp nhất các tỉnh sẽ đem lại nhiều lợi ích cho loại hình nhà kho xây sẵn, như gia tăng đầu tư, nâng cấp cơ sở hạ tầng, giảm bớt thủ tục hành chính và tăng cường khả năng cạnh tranh, thu hút thêm nhiều nhà đầu tư.

Ngoài ra, Cushman & Wakefield cũng kỳ vọng, trong giai đoạn từ năm 2025 - 2027, việc Chính phủ yêu cầu quy hoạch mở rộng sân bay Gia Bình thành cảng hàng không quốc tế cấp 4E; Dự án mở rộng cao tốc Bắc - Nam phía Đông đoạn Cao Bồ - Mai Sơn có độ dài hơn 15km đã được khởi công; các tuyến cao tốc được mở rộng theo đề nghị của Bộ Xây dựng; hoàn thành các tuyến đường kết nối với thủ đô Hà Nội, sẽ tạo thêm dư địa phát triển cho thị trường bất động sản công nghiệp phía Bắc./.