Thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn thanh lọc mạnh

Thông tin này được nhiều chuyên gia chia sẻ tại hội thảo "Thị trường Bất động sản 2026 - định vị tài sản chiến lược giữa biến động" do DKRA Group tổ chức, dưới sự chỉ đạo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam.

Phát biểu tại hội thảo, ông Phạm Lâm - Nhà sáng lập, Chủ tịch Hội đồng Quản trị kiêm Tổng Giám đốc DKRA Group cho biết, có nhiều yếu tố từ vi mô đến vĩ mô đã đặt ra các câu hỏi cho thị trường hiện nay. Trong bối cảnh đó, bài toán được đặt ra là làm sao để có một góc nhìn toàn diện, đầy đủ cũng đưa ra các giải pháp thúc đẩy thị trường. Thị trường bất động sản vẫn là một trong những thị trường có rất nhiều cơ hội và triển vọng.

Căn hộ tiếp tục là "trục xương sống" của bất động sản đô thị

Tại hội thảo, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Tiếp thị dự án Nhà ở CBRE Việt Nam đưa ra ba kịch bản có thể xảy ra với thị trường bất động sản năm 2026. Ở kịch bản cơ sở mang tên "Hồi phục thực chất", ông cho rằng, thị trường được kỳ vọng phục hồi bền vững khi lạm phát được kiểm soát dưới mức 4,5%, qua đó giúp thanh khoản cải thiện rõ rệt.

Ngoài ra, ông Kiệt cũng đề cập đến kịch bản "Bình minh rực rỡ" với khả năng bứt phá mạnh hơn, dù xác suất xảy ra không cao. Ngược lại, kịch bản "Thử thách sức bền" có thể xuất hiện nếu các áp lực kinh tế không được tháo gỡ kịp thời.

Về cơ cấu sản phẩm, chuyên gia CBRE nói rằng, thị trường đang chứng kiến sự "chấm dứt kỷ nguyên phân lô" đối với đất nền. Trong chu kỳ mới, các loại hình đất nông nghiệp hoặc đất rừng "núp bóng" bất động sản nghỉ dưỡng sẽ dần mất thanh khoản và bị đào thải nhanh chóng do sự siết chặt của các chính sách định danh tài sản.

Phân khúc căn hộ được dự báo tiếp tục giữ vai trò "trục xương sống" của đô thị trong ít nhất 5 năm tới, phục vụ nhu cầu an cư của người trẻ và tập trung vào các dự án đa tiện ích, phát triển theo mô hình TOD. Đáng chú ý, phân khúc căn hộ có giá dưới 60 triệu đồng/m2 chiếm tỷ trọng lớn trong tổng nguồn cung. Bên cạnh đó, nguồn cung bổ sung từ khu vực Bình Dương (cũ) đã đóng vai trò như một "van điều tiết", góp phần giúp mặt bằng giá căn hộ toàn vùng duy trì sự cân bằng cần thiết.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt nhấn mạnh, năm 2026 sẽ là giai đoạn đào thải mạnh đối với những sản phẩm thiếu nền tảng vững chắc, nhường chỗ cho các dự án có tiềm năng thực sự. Trong bối cảnh đó, nhận diện đúng giá trị thực của tài sản sẽ là chìa khóa giúp doanh nghiệp và nhà đầu tư trụ vững trong chu kỳ tái cấu trúc mới.

Để thích ứng với chu kỳ mới, ông Kiệt khuyến nghị doanh nghiệp cần tái cấu trúc mô hình tài chính, giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng, đồng thời đẩy mạnh số hóa và chuyên nghiệp hóa bộ máy quản trị. Sản phẩm cũng cần chuyển dịch sang nhóm giá trị thực, bảo đảm thanh khoản ổn định để duy trì dòng tiền bền vững trong bối cảnh lãi suất còn nhiều biến động.

Đối với nhà đầu tư cá nhân, chuyên gia CBRE cho rằng cần thay đổi tư duy, tập trung vào khả năng khai thác thực tế và tầm nhìn dài hạn của tài sản. Việc nâng cao năng lực thẩm định số, kết hợp giữa công nghệ và khảo sát thực địa sẽ trở thành yêu cầu bắt buộc nhằm quản trị rủi ro tài chính hiệu quả.

Bất động sản vẫn là kênh trú ẩn dòng tiền an toàn 

Đối với phân khúc nhà thấp tầng, năm 2025 ghi nhận nguồn cung cao nhất trong vòng 5 năm trở lại đây. Dù vậy, tỷ lệ hấp thụ thực tế vẫn được duy trì ở mức khả quan. Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, việc mở rộng quỹ đất ra xa khu vực trung tâm không chỉ giúp giảm áp lực giá đất mà còn tạo ra mặt bằng giá trị mới, ổn định hơn cho loại hình nhà thấp tầng.

Trong khi đó, phân khúc nhà thứ cấp ghi nhận mức tăng trưởng khoảng 17%, phản ánh nhu cầu mua đi bán lại khá sôi động của người dân. Động lực của thị trường đến từ hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm như Vành đai 3, Vành đai 4 và sân bay quốc tế Long Thành đang dần hình thành. Việc sân bay Long Thành đi vào vận hành trong tương lai được kỳ vọng sẽ tạo ra một "mặt bằng giao thông" mới, qua đó kéo theo sự gia tăng giá trị bền vững cho các dự án lân cận.

So với nhiều kênh đầu tư khác, bất động sản vẫn được đánh giá là kênh trú ẩn dòng tiền an toàn nhờ tính ổn định. Bước sang năm 2026, chuyên gia CBRE cho rằng đây sẽ là giai đoạn sàng lọc mạnh khi các nghị định và luật mới được áp dụng đồng bộ. Quá trình này sẽ giúp bóc tách những giá trị ảo, nhường chỗ cho các tài sản có tính bền vững cao hơn. Đây cũng là thời điểm các chủ đầu tư buộc phải thay đổi chiến lược, chú trọng đa dạng hóa nguồn vốn, đặc biệt là xác lập các nguồn vốn xanh để thích ứng với các tiêu chuẩn mới của thị trường.

Một trong những điểm nhấn đáng chú ý là việc mỗi mét vuông đất sẽ được định danh bằng một hệ thống riêng biệt tương tự như "căn cước công dân". Cơ chế này cho phép kiểm soát chính xác quyền sở hữu, hạn chế tình trạng đứng tên hộ và góp phần minh bạch hóa mặt bằng giá cũng như các giao dịch.

Khi bảng giá đất được xây dựng sát thực tế hơn, kết hợp với hệ thống GIS toàn quốc công khai quy hoạch trực tuyến cùng các phương thức thanh toán số, kịch bản "hai giá" được kỳ vọng sẽ dần bị xóa bỏ.

Sự kết hợp giữa đội ngũ môi giới chuyên nghiệp và cơ chế quản lý thuế chặt chẽ sẽ giúp thanh lọc lực lượng môi giới tự phát, đưa thị trường bất động sản bước vào giai đoạn phát triển chuyên nghiệp và bền vững hơn./.