Thị trường bất động sản đi theo nhịp nào khi lãi suất ngân hàng tăng cuối năm 2025?

Lãi suất bất động sản tăng dịp cuối năm

Trong khoảng một tháng trở lại đây, mặt bằng lãi suất trên thị trường ngân hàng bắt đầu "ấm" lên theo hướng tăng. Nhiều ngân hàng thương mại đã điều chỉnh biểu lãi suất huy động, có kỳ hạn ghi nhận mức tăng mạnh tới 1,6%/năm. Cùng với đó, mức lãi suất tiết kiệm tiệm cận 7%/năm xuất hiện ở một số ngân hàng, tập trung chủ yếu ở kỳ hạn 6-7 tháng.

Đà tăng ở kênh tiền gửi nhanh chóng lan sang lãi suất cho mua nhà. Tại khối ngân hàng quốc doanh, điều kiện ưu đãi có sự thay đổi theo nhóm khách hàng, trong đó gói vay ưu đãi dành cho người trẻ dưới 35 tuổi đã dừng triển khai. Một số ngân hàng thương mại khác vẫn duy trì các gói cho vay mua nhà, song lãi suất thường được "may đo" theo loại bất động sản và thay đổi theo từng giai đoạn; mức ưu đãi giai đoạn đầu được ghi nhận nhích lên khoảng 6,3%/năm, thay vì dưới 6%/năm như trước.

Ở nhóm ngân hàng tư nhân, mức lãi ưu đãi năm đầu trong tháng 11 cũng tăng thêm khoảng 1-2%/năm so với tháng trước. Thị trường ghi nhận các mức chào vay như ABBank từ 9,65%/năm; BVBank từ 8,49%/năm; ACB từ 8%/năm; VIB từ 7,8%/năm; Sacombank từ 7,49%/năm…

Lý giải diễn biến này, TS Nguyễn Trí Hiếu cho rằng khi chi phí vốn đầu vào tăng, việc lãi suất cho vay nhích lên là phản ứng "tự nhiên" nhằm bảo đảm cân đối của ngân hàng. Theo ông, người vay mua nhà sẽ chịu áp lực lớn hơn, đặc biệt nhóm dùng đòn bẩy cao, nhưng mức tăng hiện tại chưa tạo đủ điều kiện để kéo thị trường bất động sản bước vào chu kỳ giảm giá diện rộng.

Thị trường bất động sản có đáng lo ngại khi lãi suất tăng?

Tại Hội nghị Bất động sản Việt Nam 2025 (VRES 2025), ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, để nhìn đúng tác động của nhịp tăng lãi suất cuối năm, cần đặt trong tương quan với giai đoạn 2022 khi thị trường bất động sản chịu "cú sốc kép". Khi đó, lạm phát toàn cầu tăng mạnh, tỷ giá biến động lớn và Việt Nam phải điều chỉnh chính sách lãi suất theo xu hướng thắt chặt của Fed. Lãi suất vay từng vọt lên 11–15%/năm trong bối cảnh khủng hoảng trái phiếu doanh nghiệp khiến dòng tín dụng bị siết nhanh, kéo theo giao dịch bất động sản gần như đóng băng. Áp lực lãi vay buộc nhiều nhà đầu tư phải bán giảm giá, đặc biệt ở phân khúc đất nền.

Theo ông Quốc Anh, một yếu tố khiến cú sốc 2022 lan rộng là cấu trúc thị trường khi đó nghiêng về đầu cơ. Tỷ trọng giao dịch sử dụng đòn bẩy tài chính lớn khiến thị trường trở nên nhạy cảm với biến động lãi suất. Khi chi phí vốn tăng đột ngột, nhiều nhà đầu tư không kịp xoay dòng tiền trả lãi, thanh khoản vì thế rơi mạnh.

Ngược lại, bức tranh năm 2025 được đánh giá "khác nền tảng". Ông Quốc Anh cho rằng nhịp tăng lãi suất huy động hiện nay chủ yếu mang tính kỹ thuật, nhằm tái lập mặt bằng vốn sau giai đoạn giảm sâu của năm 2024. Mặt bằng lãi suất cho vay phổ biến khoảng 6-7%/năm; dù cao hơn mức đáy 5-5,5%/năm của một số gói ưu đãi trước đây, vẫn được xem là nằm trong vùng hỗ trợ giao dịch.

Cũng theo vị này, thị trường đang vận hành bình tĩnh hơn, với dòng tiền có xu hướng dịch chuyển sang các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực. Mức độ quan tâm mua bán chưa quay lại đỉnh 2022, nhưng điểm tích cực là dòng tiền tập trung vào các dự án có pháp lý rõ ràng. Diễn biến này phản ánh tâm lý thận trọng sau cú sốc trước đó, đồng thời cho thấy thị trường đang đi theo hướng bền vững hơn. Ông Quốc Anh lưu ý áp lực hiện tại của nền kinh tế chủ yếu đến từ nhu cầu vốn cho đầu tư công và sản xuất; trong khi lãi suất huy động ở mức thấp thời gian qua khiến dòng tiền tiếp tục tìm đến các kênh như bất động sản và chứng khoán.

Từ góc độ hệ thống ngân hàng, ông Quốc Anh nhìn nhận việc tăng nhẹ lãi suất huy động vào cuối năm là tín hiệu tích cực, bởi giúp các nhà băng củng cố nguồn vốn dài hạn, qua đó tạo nền tảng ổn định cho chu kỳ tiếp theo.

Về diễn biến thị trường, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng chưa có dấu hiệu "sốt đất" trên diện rộng. Một số điểm nóng nếu xuất hiện chủ yếu gắn với thông tin sáp nhập địa giới hành chính, trong khi giao dịch vẫn tập trung ở căn hộ và nhà riêng tại các đô thị lớn. Ông dự báo năm 2026 sẽ là giai đoạn thị trường phân hóa rõ hơn và tiến tới trạng thái ổn định.

Cùng quan điểm về vai trò của lãi suất, TS. Lê Xuân Nghĩa – Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia cho rằng, lãi suất tăng là điều kiện cần nhưng chưa đủ để quyết định quỹ đạo của bất động sản. Theo ông, sau các cú sốc, thị trường đã chuyển sang trạng thái thận trọng hơn, đề cao yếu tố pháp lý và nhu cầu thực thay vì chạy theo đầu cơ. Lãi suất thấp chỉ phát huy hiệu quả tối đa khi đi kèm môi trường minh bạch và nguồn cung phù hợp; còn nền tảng phục hồi bền vững phải đến từ pháp lý dự án, cải cách thủ tục và niềm tin thị trường.