Thị trường bất động sản Nghệ An: Cầu tăng, nguồn cung chất lượng khan hiếm

Nghịch lý thị trường bất động sản Nghệ An

Tại hội thảo “Định hình xu hướng - nhận diện tiềm năng thị trường bất động sản thủ phủ Nghệ An” do Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam tổ chức, theo chia sẻ của bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam, thị trường bất động sản Nghệ An trong vòng ba năm trở lại đây ghi nhận những chuyển biến tích cực về nguồn cung. Nếu năm 2023 toàn tỉnh chỉ có khoảng hơn 1.100 sản phẩm được đưa ra thị trường thì sang năm 2024, con số này đã tăng lên khoảng 2.400 sản phẩm. Tính sơ bộ 11 tháng năm 2025, thị trường tiếp tục đón nhận thêm gần 1.900 sản phẩm mới cùng một số dự án có quy mô đáng chú ý chuẩn bị ra mắt.

Mặc dù vậy, so với mục tiêu phát triển nhà ở của địa phương, nguồn cung hiện nay vẫn còn khá khiêm tốn. Toàn tỉnh mới chỉ có khoảng gần 100 dự án nhà ở cao tầng với tổng quy mô hơn 20.000 căn và khoảng 20 dự án khu đô thị quy mô nhỏ. Trong khi đó, theo kế hoạch phát triển nhà ở giai đoạn 2025 - 2030, Nghệ An cần bổ sung tới 240.000 đơn vị nhà ở. Trong số này, khoảng 135.000 căn đến từ các dự án đang triển khai, phần còn lại hơn 105.000 căn vẫn cần tiếp tục thu hút thêm các nhà đầu tư mới.

Một điểm nghịch lý đáng chú ý của thị trường Nghệ An là trong khi nhiều địa phương khác đang thiếu sản phẩm nhà ở giá phù hợp thì khu vực này lại rơi vào tình trạng khan hiếm nguồn cung ở phân khúc cao cấp, đặc biệt tại khu vực trung tâm - “thủ phủ” kinh tế của tỉnh.

Trái ngược với nguồn cung còn hạn chế, nhu cầu bất động sản tại Nghệ An, cả ở thực lẫn đầu tư, lại đang tăng nhanh. Động lực đến từ quy mô dân số lớn, tốc độ đô thị hóa tăng tốc, kinh tế duy trì đà tăng trưởng tích cực, tầng lớp trung - thượng lưu ngày càng mở rộng, cùng dòng vốn FDI liên tục đổ vào các khu công nghiệp. Bên cạnh đó, lực lượng chuyên gia, lao động chất lượng cao tăng mạnh, cộng với nguồn kiều hối ổn định khoảng 650 - 700 triệu USD mỗi năm đang tạo ra lực cầu bền vững cho thị trường.

Đáng chú ý, dòng tiền từ cộng đồng người Nghệ An sinh sống và làm việc tại các địa phương khác cũng đang quay trở lại mạnh mẽ khi nhận thấy thị trường hội tụ đầy đủ các yếu tố từng tạo nên những giai đoạn bứt phá tại nhiều địa phương: hạ tầng phát triển đi trước, quy hoạch theo sau.

Ngoài ra, sự hiện diện ngày càng rõ nét của các tập đoàn bất động sản lớn cũng góp phần tạo xung lực mới cho thị trường. Việc các “ông lớn” sở hữu tiềm lực tài chính mạnh và kinh nghiệm phát triển dự án chuyên nghiệp tham gia đã giúp nâng tầm chất lượng sản phẩm, đồng thời củng cố niềm tin của giới đầu tư.

Trong bối cảnh nguồn cung chưa theo kịp nhu cầu, các dự án mở bán tại Nghệ An tiếp tục duy trì tỷ lệ hấp thụ cao. Năm 2024, tỷ lệ tiêu thụ toàn thị trường đạt khoảng 82%, chủ yếu đến từ một dự án xanh, chất lượng cao hiếm hoi tại khu vực trung tâm. Trong 11 tháng năm 2025 (ước tính), tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 74%, với động lực chính đến từ nhóm khách hàng mua để ở và các nhà đầu tư dài hạn.

Giao dịch trên thị trường thứ cấp cũng trở nên sôi động hơn khi ghi nhận mức tăng khoảng 20% so với năm 2024, tập trung chủ yếu tại khu vực trung tâm thành phố, các vùng phụ cận khu công nghiệp và những khu vực hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng.

Giá bất động sản tiếp tục đi lên theo xu hướng ổn định. Các dự án chào bán mới thường điều chỉnh tăng giá qua từng đợt mở bán nhưng thanh khoản vẫn được duy trì tốt nhờ mặt bằng giá hiện tại vẫn thấp hơn khoảng 30% so với các thị trường cùng phân khúc tại những địa phương khác. Trên thị trường thứ cấp, giá duy trì đà tăng đều theo năm và có dấu hiệu tăng nhanh hơn trong vòng một năm trở lại đây, đặc biệt tại các khu đô thị quy hoạch bài bản, phân khúc cao cấp, khu vực trung tâm và dọc các trục hạ tầng trọng điểm.

Theo bà Phạm Thị Miền, khu vực trung tâm Nghệ An đang sở hữu nhiều nét tương đồng với Đà Nẵng hay Khánh Hòa cách đây khoảng một thập kỷ: Mặt bằng giá còn “mềm”, dư địa tăng trưởng lớn. Thị trường hiện đứng trước cơ hội bước vào chu kỳ tăng trưởng mới, mở ra cơ hội sinh lời đáng kể cho các nhà đầu tư đi trước, nhất là tại những khu vực trung tâm và gần các dự án hạ tầng trọng điểm.

Bất động sản xanh - Xu hướng mới của thị trường bất động sản Nghệ An

Cũng tại hội thảo, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, dù thị trường Nghệ An đang thiếu hụt sản phẩm cao cấp so với nhu cầu, song thời gian gần đây, một số tập đoàn lớn như Ecopark, Eurowindow… đã tiên phong đưa dòng sản phẩm cao cấp theo định hướng xanh về thị trường này, tạo nên làn sóng phát triển mới cho phân khúc cao cấp tại địa phương.

Thực tế cho thấy, các dự án phát triển theo tiêu chuẩn xanh thường ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tốt, khả năng khai thác cao và mang lại hiệu quả đầu tư vượt trội so với các dự án truyền thống. Những sản phẩm đạt chứng chỉ xanh không chỉ tăng giá ổn định theo thời gian mà còn giữ giá tốt ngay cả trong những giai đoạn thị trường biến động.

Đồng quan điểm, TS. Nguyễn Minh Phong cho rằng việc sở hữu bất động sản xanh mang lại “lợi ích kép” cho khách hàng: Vừa thuận tiện cho an cư, vừa thụ hưởng trải nghiệm nghỉ dưỡng ngay trong không gian sống, mà không cần bỏ thêm chi phí cho một bất động sản nghỉ dưỡng thứ hai.

Cùng với đó, vài năm trở lại đây, tiêu chí lựa chọn nhà ở của người mua cũng đã có sự chuyển dịch rõ nét. Thế hệ khách hàng trẻ cùng nhóm trung - thượng lưu ngày càng đề cao yếu tố chất lượng sống, hướng đến những dự án chú trọng sức khỏe, giá trị tinh thần và sự phát triển bền vững. Xu hướng này đang tiếp tục “nuôi dưỡng” lực cầu đối với các dự án xanh, thân thiện môi trường, đồng thời khẳng định đây sẽ là hướng đi chủ đạo của thị trường bất động sản trong thời gian tới.

“Sống xanh” ngày nay không chỉ là sống trong không gian nhiều cây xanh, mà là sống trong một hệ sinh thái công trình xanh - nơi từ cảnh quan, kiến trúc, vật liệu xây dựng cho tới hệ thống vận hành đều được tối ưu nhằm giảm thiểu tác động tới môi trường, đồng thời nâng cao chất lượng sống cho cư dân một cách toàn diện. Các dự án chú trọng yếu tố sức khỏe, tiện ích nhân văn và môi trường sống bền vững đang dần trở thành tâm điểm của thị trường, với lượng giao dịch và thanh khoản tốt so với mặt bằng chung./.