Thị trường bất động sản nửa cuối 2025: Sôi động nhưng phân hóa, nhà đầu tư thận trọng

Thị trường duy trì tăng trưởng

Nửa đầu năm 2025, thị trường bất động sản đã ghi nhận nhiều chuyển biến tích cực, thể hiện qua sự gia tăng số lượng dự án mới được cấp phép, đặc biệt là ở phân khúc nhà ở xã hội – đáp ứng một phần nhu cầu ở thực và cấp thiết của người dân.

Theo Hội môi giới bất động sản Việt Nam (Vars), từ nay đến cuối năm, thị trường dự kiến có khoảng 25.000 sản phẩm mới từ các dự án chuẩn bị mở bán, trong đó căn hộ chung cư chiếm ưu thế tuyệt đối. Tuy nhiên, phân khúc cao cấp và hạng sang vẫn áp đảo, còn sản phẩm bình dân, giá rẻ gần như vắng bóng.

Nêu nhận định về thực trạng nguồn cung này, GS.TS Hoàng Văn Cường - Ủy viên Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách của Thủ tướng, Phó Chủ tịch Hội đồng Giáo sư Nhà nước cho rằng, nguyên nhân là do quỹ đất ngày càng hạn chế, số lượng dự án mới ít, nên các doanh nghiệp thường lựa chọn đầu tư vào sản phẩm cao cấp để đạt mức giá bán và lợi nhuận cao hơn.

Tuy nhiên, trong thời gian tới, khi các vướng mắc pháp lý dần được tháo gỡ, nhiều dự án mới sẽ được triển khai, không gian quy hoạch đô thị cũng phát triển mạnh mẽ hơn. "Khi nguồn cung gia tăng, các chủ đầu tư buộc phải tính toán lại chiến lược, không thể chỉ tập trung vào dòng sản phẩm cao cấp mà cần đa dạng hóa, phát triển thêm các sản phẩm có mức giá vừa tầm, phù hợp với túi tiền của đa số người dân. Chỉ khi đó, doanh nghiệp mới có thể mở rộng tệp khách hàng, đáp ứng nhu cầu thực và tạo sự cân bằng, bền vững cho thị trường", GS. Hoàng Văn Cường nói.

Đất nền lùi nhịp lướt sóng, hướng tới đầu tư dài hạn

Đối với phân khúc đất nền, nếu như giai đoạn trước, đây là tâm điểm của dòng tiền, thì nay thị trường đã trầm lắng hơn, mức độ quan tâm đã giảm mạnh. Tuy nhiên, giá đất vẫn ở ngưỡng cao. Tại nhiều khu vực ngoại thành Hà Nội như xã Yên Xuân, Hạ Bằng, Hòa Lạc, Quốc Oai…, giá đất có sự dao động từ 15 đến 35 triệu đồng/m2 tùy vị trí.

Anh Nguyễn Long Khánh, môi giới tại khu vực Hòa Lạc chia sẻ: "Khách hàng giờ không còn 'tất tay' như trước. Họ hỏi rất kỹ về pháp lý, quy hoạch, thậm chí chấp nhận trả giá cao hơn một chút để an toàn. Điều này cho thấy tâm lý đầu tư đã thận trọng hơn rất nhiều và chủ yếu là đầu tư dài hạn hoặc ở thực chứ không còn là lướt sóng".

Nêu nhận định về phân khúc này, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho rằng, mặc dù pháp luật hiện nay đã hạn chế việc phân lô bán nền, nhưng thực tế loại hình đất nền vẫn luôn “hot”, vẫn đắt hàng. Nguyên nhân chính là do giá nhà đất trong nội đô vẫn ở mức quá cao, vượt quá khả năng tiếp cận của phần lớn người dân. Chính vì vậy, các khu vực ngoại thành, ven Hà Nội tiếp tục trở thành điểm đến của dòng tiền, giá vẫn neo ở mức cao và duy trì sức hấp dẫn.

Ông Điệp phân tích, quá trình đô thị hóa tại Việt Nam đang diễn ra rất nhanh, nhu cầu về đất ở và nhà ở ngày càng lớn. Về mặt căn cơ, để thị trường vận hành lành mạnh, điều quan trọng nhất vẫn là hoàn thiện cơ chế, chính sách sao cho thông thoáng, tạo điều kiện thu hút nguồn lực xã hội vào phát triển. Thực tế cho thấy, giá bất động sản lên hay xuống vốn là quy luật bình thường, nhưng tâm lý “fomo” (sợ bỏ lỡ cơ hội) đã khiến thị trường dễ bị tác động mạnh trước những thông tin mới, đặc biệt là chính sách. Chỉ cần có một thay đổi nhỏ cũng có thể gây ra biến động về giá, ít nhiều dẫn đến sự méo mó trong cung – cầu.

Đất nền được nhận định vẫn còn nhiều dư địa phát triển khi tốc độ đô thị hóa mới ở giai đoạn đầu và chắc chắn sẽ tiếp tục tăng cao trong những năm tới. Vấn đề đặt ra rằng, chúng ta phải có giải pháp kết nối và điều tiết hợp lý giữa cung và cầu, trong đó bao gồm cả thị trường nhà ở thương mại và phân khúc đất nền.

"Theo tôi, trong tương lai, xu hướng 'khép dần' việc phân lô bán nền là tất yếu. Thay vì để thị trường tự phát, chúng ta cần đẩy mạnh quy hoạch đồng bộ, kế hoạch sử dụng đất phải 'trúng' và 'đúng', đảm bảo phù hợp với định hướng phát triển đô thị. Làm được điều này không chỉ tránh được tình trạng đất bỏ hoang, lãng phí tài nguyên, mà còn góp phần xây dựng thị trường bất động sản minh bạch, bền vững, đáp ứng nhu cầu thực và tạo nền tảng phát triển lâu dài", ông Điệp nêu ý kiến./.