Xu hướng mở rộng của kênh bán lẻ hiện đại
Báo cáo dữ liệu thị trường của Avison Young Việt Nam cho thấy, kênh bán lẻ hiện đại đang định hình thị trường bán lẻ Việt Nam. Từ năm 2020, doanh thu từ các kênh bán lẻ hiện đại tăng trung bình 2%/năm, trong khi tỷ trọng của kênh truyền thống tiếp tục suy giảm. Trong giai đoạn năm 2020 đến nửa đầu năm 2025, tổng diện tích cho thuê thực (NLA) của khối đế bán lẻ, trung tâm thương mại và trung tâm bách hóa tổng hợp tại Hà Nội, Đà Nẵng và TP.HCM đạt tốc độ tăng trưởng kép hàng năm (CAGR) 3,13%, tương đương 2,6 triệu m2 tính đến hết quý II/2025.
Kênh bán lẻ hiện đại đang định hình thị trường bán lẻ Việt Nam. (Ảnh minh hoạ)
Trong các mô hình kênh bán lẻ hiện đại, cửa hàng tiện lợi là phân khúc phát triển nhanh nhất nhờ ưu thế về tính thuận tiện và khả năng tiếp cận. Bà Võ Thị Phương Mai, Giám đốc Bộ phận Bán lẻ CBRE Việt Nam nhận định, tại Hà Nội, thị trường bán lẻ đang chứng kiến sự xuất hiện ngày càng nhiều của các thương hiệu mới và chuỗi cửa hàng đa dạng, đem lại nhiều sôi động cho thị trường. Đặc biệt, trong phân khúc cửa hàng tiện lợi, các chuỗi quốc tế như GS25 và 7-Eleven đã chính thức gia nhập thị trường Hà Nội, sau một thời gian hoạt động ổn định tại TP.HCM, cạnh tranh với các thương hiệu địa phương và khu vực.
Hơn nữa, xu hướng mở rộng của kênh bán lẻ hiện đại không chỉ tập trung trong trung tâm thành phố. Tại TP.HCM, trong 2 năm qua, thị trường đón thêm 4 trung tâm thương mại lớn gồm Vincom Mega Mall Grand Park, Parc Mall, Central Premium Mall và SATRA Võ Văn Kiệt. Điểm chung là tất cả đều nằm ngoài lõi đô thị, cho thấy xu hướng mở rộng của kênh bán lẻ hiện đại không còn chỉ tập trung trong trung tâm thành phố. Trong khi đó, tại quận Bắc Từ Liêm (cũ), công ty Đại Quang Minh (Thadico) vừa khởi công dự án đầu tiên tại Hà Nội – Thiso Mall Tây Hồ Tây – nhấn mạnh triển vọng phát triển tại vùng rìa trung tâm.
Dự kiến trong năm nay, Hà Nội và TP.HCM sẽ bổ sung thêm 155.000m2 diện tích bán lẻ. Nhìn rộng hơn, các tập đoàn lớn như Vincom, Go!, Lotte và Aeon tiếp tục mở rộng tại các tỉnh phía Bắc (Hải Phòng, Hưng Yên, Thái Nguyên...) và vùng đồng bằng sông Cửu Long (Long An, Cần Thơ và Tiền Giang). Nhờ cơ sở hạ tầng kết nối tốt hơn và đời sống người dân vùng ven ngày một cải thiện, quá trình mở rộng này giúp mang những trải nghiệm mua sắm hiện đại đến gần hơn với các khu vực vốn chỉ có chợ truyền thống và cửa hàng tạp hóa.
Dù vậy, bất chấp xu hướng phi tập trung, khu trung tâm vẫn là "thỏi nam châm" với các thương hiệu quốc tế vì lưu lượng khách lớn và khả năng nhận diện thương hiệu.
"Thị trường Việt Nam vẫn được coi là đang trải qua giai đoạn mở rộng tiêu dùng mạnh mẽ, đặc trưng bởi cơ cấu dân số tối ưu và phân khúc trung lưu đang tăng lên, cùng với quá trình đô thị hóa nhanh chóng là các yếu tố thúc đẩy sự phát triển của hoạt động thương mại hiện đại. Đây là thị trường đầy tiềm năng để các nhà phát triển và vận hành bán lẻ thu hút các thương hiệu quốc tế", bà Võ Thị Phương Mai đánh giá.
Còn theo ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam, hành vi tiêu dùng của người Việt đang thay đổi liên tục dưới tác động của chuyển đổi số. Để thích ứng, các nhà bán lẻ đang đẩy mạnh chiến lược đa kênh. Năm 2024, 55,7% nhà bán lẻ có doanh thu tăng trưởng tại Việt Nam áp dụng mô hình đa kênh. Gần 2/3 người tiêu dùng mua sắm trực tuyến ít nhất mỗi tuần một lần, dù vậy, mong muốn trải nghiệm trực tiếp vẫn ở đó. Điều này tạo ra tâm lý chuộng sự tiện lợi trong hành vi mua sắm, đồng thời duy trì lực cầu đối với không gian vật lý.
"Đẩy mạnh đầu tư vào công nghệ và logistics là cách nhà bán lẻ thu hút và giữ chân người tiêu dùng, từ quản lý tồn kho đến các chương trình khách hàng thân thiết được cá nhân hóa dựa trên dữ liệu nhằm tăng lưu lượng khách và nâng cao mức độ gắn kết với thương hiệu", ông David Jackson nhận định.
Cơ hội chiến lược song hành với thách thức
Ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam
Song, cũng theo chuyên gia Avison Young Việt Nam, dù có nền tảng vững chắc, phân khúc bất động sản bán lẻ Việt Nam vẫn đối mặt với một số trở ngại ngắn hạn.
Cụ thể, tâm lý tiêu dùng có thể suy yếu tùy thuộc vào tình hình kinh tế và lạm phát, kéo theo chi tiêu giảm, nhất là với mặt hàng không thiết yếu. Các mô hình cửa hàng mặt tiền như nhà phố thương mại vẫn còn trầm lắng do giá thuê cao và quy định ngày càng khắt khe.
Trái lại, những mô hình kinh doanh đặt trải nghiệm khách hàng làm trung tâm lại chứng minh được khả năng thích ứng linh hoạt hơn. Các thương hiệu trong lĩnh vực ẩm thực, thời trang hay chăm sóc cá nhân vẫn duy trì được sức hút nhờ khai thác nhu cầu trải nghiệm, giải trí song hành với mua sắm.
Cùng với đó, các thương hiệu quốc tế cao cấp có xu hướng ưu tiên cửa hàng vật lý khi thâm nhập thị trường Việt Nam để xây dựng nhận diện thương hiệu, điển hình như Pop Mart (Crescent Mall), Motherswork (Estella Place), Cartier (Union Square) hay Flying Tiger Copenhagen (Parc Mall).
Với nền tảng người tiêu dùng lớn mạnh và chi phí logistics cạnh tranh, Việt Nam vẫn là một trong những thị trường bán lẻ tiềm năng nhất Đông Nam Á trong dài hạn. Thành công phụ thuộc vào việc áp dụng chiến lược phát triển hệ sinh thái toàn diện – tích hợp sản phẩm, tệp khách hàng mục tiêu, công cụ số và thiết kế tập trung vào trải nghiệm khách hàng.
"Trong bối cảnh thị trường ngày càng cạnh tranh, lòng trung thành của người tiêu dùng không còn đến từ giá cả hay sự tiện lợi đơn thuần. Điều giữ chân họ là những không gian khiến họ cảm thấy được trân trọng, kết nối và thuộc về. Tại Việt Nam, bất động sản bán lẻ đang từng bước chuyển mình – từ nơi cung cấp mặt bằng thành những điểm đến sống động và giàu trải nghiệm. Những nhà phát triển thấu hiểu điều này không chỉ đang xây dựng nơi mua sắm – họ đang góp phần dệt nên những mảnh ghép đầy màu sắc trong đời sống đô thị", ông David Jackson khẳng định./.
