Thị trường bất động sản trước vị thế mới: Kỳ vọng đột phá thể chế từ Quốc hội khóa XVI

Sau cuộc sàng lọc khắc nghiệt, thị trường bất động sản đang dần xuất hiện những gam màu sáng của một chu kỳ phát triển mới. Trong sự chuyển mình ấy, Quốc hội khóa XVI được kỳ vọng sẽ kiến tạo những đột phá về thể chế, khơi thông các vùng động lực tăng trưởng và định hình một thị trường bất động sản bền vững, dựa trên nền tảng xanh, số.

***

Sau giai đoạn khó khăn và tái cấu trúc kéo dài từ năm 2022 - 2024, thị trường bất động sản năm 2025 đã cho thấy sự chuyển mình mạnh mẽ về chất. Sau khi vén lớp "sương mù" của đầu cơ và đòn bẩy tài chính quá đà, bất động sản hướng đến giá trị thực đã trở thành xu hướng chủ đạo, định hình lại cách tiếp cận của cả nhà phát triển lẫn nhà đầu tư. Cùng với đó, niềm tin trên thị trường cũng đã dần khôi phục, khi các chủ thể mạnh dạn quay trở lại đường đua.

Minh chứng là năm 2025 ghi nhận hàng loạt siêu dự án được khởi công, xây dựng, trong đó có nhiều dự án quy mô lên tới hàng nghìn hecta. Về giao dịch, thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, có khoảng 88.000 giao dịch nhà ở thành công, tăng 78% so với năm 2024, với tỷ lệ hấp thụ đạt gần 70%.

Rõ ràng, thị trường bất động sản 2025 đã có những chuyển biến tích cực rõ nét. Có được kết quả này là nhờ sự chỉ đạo quyết liệt của Chính phủ, sự vào cuộc của các bộ, ngành, địa phương cùng nỗ lực tái cấu trúc của cộng đồng doanh nghiệp. Trong năm qua, hàng loạt chính sách tầm quốc gia được ban hành và đi vào thực tiễn với tốc độ nhanh chóng. Tinh thần cải cách thể chế quyết liệt đã chạm đến những vấn đề cốt lõi nhất của thị trường.

Nghị quyết 171 về cho phép thí điểm phát triển dự án nhà ở thương mại thông qua cơ chế thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất; Nghị quyết số 170 về việc áp dụng các cơ chế, chính sách đặc thù để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc đối với các dự án, đất đai trong kết luận thanh tra, kiểm tra, bản án tại TP.HCM, TP. Đà Nẵng và tỉnh Khánh Hòa; hay Nghị quyết 254 về một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn trong tổ chức thi hành Luật Đất đai; cùng các quy định mới tại Luật số 90/2025/QH15 (một luật sửa đổi, bổ sung 9 luật), Luật Đầu tư 2025 có hiệu lực từ 1/7/2025 và Luật Xây dựng (sửa đổi) có hiệu lực từ 1/7/2026… đã góp phần tháo gỡ nhiều điểm nghẽn về pháp lý, tạo hành lang thông thoáng hơn cho hoạt động đầu tư, phát triển dự án.

Cùng với những chuyển động tích cực về mặt thể chế, việc sắp xếp lại đơn vị hành chính cấp tỉnh, giảm từ 63 xuống còn 34 tỉnh, thành cũng đã mở ra không gian phát triển mới cho thị trường bất động sản.

Trên nền tảng những chuyển động tích cực trong năm 2025, thị trường bất động sản 2026 được đánh giá đang đón "bình minh" của một chu kỳ phát triển mới. Theo giới quan sát, thị trường sẽ bước vào năm 2026 với một tâm thế tự tin hơn, hứng khởi hơn. Tuy nhiên, giai đoạn phát triển mới cũng đặt ra những yêu cầu khắt khe hơn đối với các chủ thể tham gia thị trường.

Văn kiện Đại hội XIV của Đảng đưa ra các định hướng: Ưu tiên xây dựng đồng bộ thể chế phát triển, trọng tâm là hệ thống pháp luật, cơ chế, chính sách nhằm tháo gỡ kịp thời, dứt điểm các nút thắt, điểm nghẽn; xác lập các mô hình tăng trưởng mới, lấy khoa học công nghệ, đổi mới sáng tạo, chuyển đổi số quốc gia là động lực chính; hình thành các cực tăng trưởng mạnh và vùng động lực quốc gia; phát triển lành mạnh thị trường bất động sản, thị trường quyền sử dụng đất; phát triển đô thị an toàn, thông minh, đáng sống và bền vững...

Trong bối cảnh đó, thị trường bất động sản rõ ràng đang đứng trước một giai đoạn phát triển mới với thể chế ngày càng hoàn thiện, không gian phát triển rộng mở hơn và được nhìn nhận là một cấu phần quan trọng của nền kinh tế, gắn chặt với ổn định vĩ mô, an sinh xã hội và chất lượng phát triển đô thị. Tuy nhiên, cơ hội lớn cũng đồng nghĩa với những yêu cầu cao hơn về tính minh bạch, tính chuyên nghiệp và năng lực thích ứng của các chủ thể tham gia.

Chia sẻ với Reatimes, chuyên gia kinh tế, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh nhìn nhận, những định hướng phát triển của Đại hội XIV sẽ mở ra dư địa lớn cho thị trường bất động sản trong giai đoạn tới, song điều đó cũng đồng thời đặt ra những bài toán lớn đòi hỏi giải pháp đồng bộ.

Theo ông, các chủ thể trên thị trường, đặc biệt là cộng đồng doanh nghiệp, cần tiếp tục chủ động tái cấu trúc, củng cố năng lực nội sinh từ tài chính, quản trị, phát triển dự án cho đến chiến lược dài hạn. Đồng thời, việc đẩy mạnh ứng dụng khoa học công nghệ, thúc đẩy chuyển đổi số, chuyển đổi xanh trong hoạt động đầu tư, phát triển sản phẩm sẽ trở thành yếu tố then chốt để doanh nghiệp nâng cao năng lực cạnh tranh và thích ứng với giai đoạn phát triển mới của thị trường.

Đại diện một doanh nghiệp bất động sản đang triển khai nhiều dự án bất động sản tại Hà Nội và TP.HCM chia sẻ, sau giai đoạn thị trường sàng lọc mạnh mẽ, các doanh nghiệp đã buộc phải thay đổi tư duy phát triển, chuyển từ chạy theo tăng trưởng quy mô sang chú trọng chất lượng dự án, pháp lý minh bạch và giá trị sử dụng thực của sản phẩm. Doanh nghiệp hiểu rằng, lợi nhuận không còn là thước đo duy nhất, mà chính là niềm tin của khách hàng và sự đóng góp vào diện mạo đô thị mới là giá trị cốt lõi. Bước vào giai đoạn phát triển mới, việc thay đổi tư duy cần phải mạnh mẽ và quyết liệt hơn nữa, để bắt kịp những yêu cầu ngày càng khắt khe của thị trường. Nhưng doanh nghiệp cũng không thể tự "loay hoay" một mình nếu còn nhiều rào cản về cơ chế, chính sách.

"Doanh nghiệp chúng tôi đang phải đối mặt với bài toán tự làm mới mình để thích nghi với các tiêu chuẩn khắt khe hơn của chu kỳ mới như việc xanh hóa dự án hay áp dụng công nghệ số. Rào cản lớn nhất hiện nay vẫn nằm ở việc cụ thể hóa các quy định pháp luật vào thực tiễn. Đối với cộng đồng doanh nghiệp, kỳ vọng lớn nhất không phải là nới lỏng chính sách trong ngắn hạn, mà là sự ổn định, minh bạch và nhất quán của môi trường pháp lý", đại diện doanh nghiệp cho hay.

Những yêu cầu đặt ra cho thị trường bất động sản trong chu kỳ phát triển mới rõ ràng tạo ra không ít thách thức đối với các chủ thể tham gia thị trường. Sẽ không còn nhiều dư địa cho những doanh nghiệp phát triển ngắn hạn, thiếu nền tảng tài chính, công nghệ hay chiến lược xanh và số; cũng không còn chỗ cho các hoạt động đầu cơ, "lướt sóng", "thổi giá". Tuy nhiên, đây cũng là cơ hội để thị trường được tái định hình theo hướng minh bạch, lành mạnh và bền vững hơn.

Bên cạnh đó, những yêu cầu mới cũng cho thấy vị thế và vai trò ngày càng quan trọng của thị trường bất động sản trong khát vọng phát triển hùng cường của đất nước. Khi được định hướng đúng và vận hành minh bạch, bất động sản sẽ là nguồn lực quan trọng thúc đẩy phát triển hạ tầng, đô thị và nhiều ngành kinh tế liên quan. Vì vậy, việc xây dựng một thị trường bất động sản ổn định, minh bạch và bền vững sẽ đóng góp trực tiếp vào mục tiêu tăng trưởng dài hạn của nền kinh tế.

Trong bối cảnh đó, với vai trò là cơ quan quyền lực Nhà nước cao nhất, với chức năng lập pháp, giám sát tối cao và quyết định các vấn đề lớn của đất nước, Quốc hội khóa XVI được kỳ vọng sẽ tiếp tục thúc đẩy hoàn thiện hệ thống thể chế, chính sách liên quan đến đất đai, nhà ở, đầu tư và kinh doanh bất động sản theo hướng đồng bộ, minh bạch và phù hợp với thực tiễn phát triển. Từ đó tạo ra những đột phá, khơi thông các nguồn lực đất đai, tài chính và hạ tầng, kiến tạo nền tảng vững chắc để thị trường bất động sản bước vào một chu kỳ phát triển ổn định, bền vững hơn.

Chia sẻ với Reatimes, GS.TSKH. Nguyễn Quang Thái, Chủ tịch Hội Khoa học Kinh tế Việt Nam nhìn nhận, sau thành công của Đại hội Đảng lần thứ XIV, việc hoàn thiện bộ máy chính quyền các cấp thông qua kỳ bầu cử Quốc hội khóa XVI và Hội đồng nhân dân vào ngày 15/3 tới đây đang nhận được sự kỳ vọng rất lớn của toàn dân. "Bản thân tôi cũng như cử tri cả nước đang gửi gắm niềm tin vào những gương mặt đại biểu mới, những người năng động và quyết đoán. Tất cả đều mong muốn một luồng sinh khí mới, một thế hệ lãnh đạo có tư duy hiện đại để đưa đất nước bứt phá trong kỷ nguyên mới", ông nói.

Nhìn lại nhiệm kỳ 2021 - 2026, GS.TSKH. Nguyễn Quang Thái đánh giá Quốc hội khóa XV đã hoàn thành một khối lượng công việc khổng lồ, ghi nhiều dấu ấn đậm nét trong công tác lập pháp, đặc biệt là việc thông qua "kiềng ba chân" về pháp lý trong lĩnh vực bất động sản, gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi). Theo ông, việc sửa đổi các đạo luật này đã góp phần hoàn thiện chính sách về đất đai và bất động sản, tạo nên một khung khổ pháp lý đồng bộ hơn, giúp thị trường dần thoát khỏi trạng thái dao động, bất ổn để đi vào quỹ đạo hồi phục mới. Tuy nhiên, để khung pháp lý hoàn thiện hơn nữa, mang tính thực tiễn hơn nữa, ông kỳ vọng Quốc hội khóa XVI sẽ phát huy mạnh mẽ hơn vai trò giám sát tối cao. Trong đó, việc tổ chức các đoàn kiểm tra, giám sát thực tế tại địa phương là vô cùng cần thiết để xóa bỏ "khoảng trống" giữa văn bản và thực thi. "Chỉ khi giám sát được đẩy mạnh, các chính sách pháp lý mới thực sự "thông" trên thực tế, tháo gỡ triệt để các điểm nghẽn về giải phóng mặt bằng, giá đất hay cấp giấy chứng nhận cho người dân và doanh nghiệp", ông nhấn mạnh.

Cũng theo chuyên gia, việc dự kiến sửa đổi Luật Đất đai 2024 trong hai kỳ họp tới của Quốc hội khóa XVI cho thấy sự phản ứng nhanh của cơ quan lập pháp nhằm thích ứng với diễn biến thực tiễn của thị trường. Khi các điểm nghẽn pháp lý được tháo gỡ đồng bộ, phù hợp với mô hình chính quyền hai cấp, thị trường sẽ có điều kiện vận hành ổn định và bền vững hơn.

Bên cạnh vai trò giám sát, GS.TSKH. Nguyễn Quang Thái cũng kỳ vọng Quốc hội khóa XVI thúc đẩy mạnh mẽ việc định danh và số hóa dữ liệu đất đai, bất động sản. Theo ông, việc mỗi thửa đất có một "mã định danh" riêng, tương tự căn cước công dân, sẽ giúp minh bạch hóa thông tin, cho phép người dân dễ dàng kiểm tra lịch sử, pháp lý và giá trị tài sản. Điều này không chỉ hạn chế các hành vi thổi giá mà còn tạo điều kiện để cơ quan quản lý và xã hội giám sát thị trường hiệu quả hơn.

Trong bối cảnh công nghệ, đặc biệt là trí tuệ nhân tạo (AI), đang trở thành động lực phát triển toàn cầu, GS.TSKH. Nguyễn Quang Thái cho rằng việc ứng dụng khoa học công nghệ và bảo đảm an ninh dữ liệu sẽ là nền tảng quan trọng cho sự phát triển của thị trường bất động sản. "Số hóa dữ liệu đất đai không chỉ là câu chuyện kỹ thuật mà còn thể hiện tư duy quản lý hiện đại. Tôi tin Quốc hội khóa mới sẽ quyết liệt thúc đẩy tiến trình này để kiến tạo một thị trường bất động sản minh bạch và bền vững hơn", ông nói.

Ngoài ra, theo chuyên gia, Quốc hội khóa XVI cũng cần thúc đẩy tư duy kiến tạo không gian phát triển mới, hiện thực hóa các định hướng của Đại hội XIV về vùng động lực và cực tăng trưởng. Việc mở rộng không gian phát triển ra các đô thị vệ tinh, khu vực động lực mới không chỉ giảm áp lực cho các đô thị trung tâm mà còn tạo dư địa tăng trưởng dài hạn cho thị trường bất động sản. Trong xu thế đó, phát triển bất động sản xanh và thực hành ESG cần trở thành chuẩn mực của doanh nghiệp.

Cùng chung kỳ vọng về vai trò của Quốc hội khóa mới, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh cho rằng ưu tiên hàng đầu vẫn là tiếp tục hoàn thiện thể chế. Theo ông, dù nhiều đạo luật nền tảng đã được thông qua vào cuối nhiệm kỳ Quốc hội khóa XV, nhưng quá trình vận hành thực tế luôn cần được rà soát và điều chỉnh kịp thời.

"Tại hai kỳ họp đầu trong năm 2026 của Quốc hội khóa XVI , tôi kỳ vọng Quốc hội sẽ quyết liệt sửa đổi các quy định còn chồng chéo, đặc biệt là cơ chế định giá đất và thủ tục đấu thầu dự án. Khi những điểm nghẽn này được tháo gỡ, một 'luồng xanh' pháp lý sẽ được hình thành, tạo điều kiện để các doanh nghiệp có năng lực thực sự triển khai dự án nhanh chóng và minh bạch hơn", ông nói.

Theo PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh, Quốc hội khóa XVI cũng cần thúc đẩy các chính sách mở rộng không gian phát triển, thay vì chỉ tập trung vào các lõi đô thị đã quá tải. Việc phát triển đô thị vệ tinh, đô thị công nghiệp sẽ tạo ra dư địa tăng trưởng mới cho thị trường bất động sản.

Bên cạnh đó, việc khơi thông dòng vốn cho thị trường cũng là yếu tố quan trọng. Ông cho rằng cần sớm hoàn thiện khung pháp lý để đa dạng hóa các kênh dẫn vốn, giảm sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng, đồng thời tạo cơ chế minh bạch cho trái phiếu doanh nghiệp và các quỹ đầu tư bất động sản. Khi dòng vốn được lưu thông lành mạnh, doanh nghiệp sẽ có thêm nguồn lực để tập trung vào phân khúc nhà ở phục vụ nhu cầu thực, đặc biệt là nhà ở xã hội - lĩnh vực đang thiếu nguồn cung trầm trọng.

"Với một tinh thần đổi mới và hành động, tôi tin rằng Quốc hội khóa XVI sẽ trở thành điểm tựa vững chắc để thị trường bất động sản bước vào chu kỳ phát triển thực chất và bền vững hơn bao giờ hết", PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh nhận định.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT GP. Invest cho biết, điều cộng đồng doanh nghiệp mong đợi nhất là các quyết sách mạnh mẽ được nhanh chóng đưa vào thực tiễn, tạo môi trường kinh doanh minh bạch và có tính dự báo cao.

"Doanh nghiệp cần một hệ thống chính sách đồng bộ để gỡ bỏ những rào cản hành chính đang vô hình trung làm tăng chi phí tuân thủ và rủi ro pháp lý. Thực tế cho thấy, một dự án bất động sản có khi phải mất nhiều năm chỉ để hoàn thiện thủ tục, điều này gây lãng phí nguồn lực rất lớn của xã hội và bào mòn sức sáng tạo của doanh nhân. Chính vì vậy, tôi đặt niềm tin rằng Quốc hội khóa XVI sẽ tiếp tục đẩy mạnh cải cách thể chế theo hướng thực chất, giảm bớt các thủ tục chồng chéo giữa các luật liên quan đến đầu tư và xây dựng. Khi hành lang pháp lý được khơi thông và ổn định, doanh nghiệp mới có thể yên tâm đầu tư dài hạn, dám nghĩ lớn, làm lớn và mở rộng quy mô để đóng góp nhiều hơn cho nền kinh tế quốc gia", ông Hiệp kỳ vọng.

Ngoài ra, trong bối cảnh kinh tế thế giới còn nhiều biến động, ông Nguyễn Quốc Hiệp cũng mong rằng, nhiệm kỳ mới sẽ tiếp tục duy trì ổn định kinh tế vĩ mô, đồng thời có những chính sách hỗ trợ thiết thực nhằm củng cố nội lực cho doanh nghiệp trong nước.

Có thể thấy, vai trò của thể chế tiếp tục được xem là yếu tố then chốt để dẫn dắt thị trường. Những kỳ vọng đặt vào Quốc hội khóa XVI vì thế không chỉ dừng lại ở việc hoàn thiện khung pháp lý mà còn ở việc kiến tạo một môi trường phát triển ổn định, minh bạch, có khả năng dự báo cao. Khi các điểm nghẽn pháp lý được tháo gỡ đồng bộ, các nguồn lực về đất đai, tài chính và hạ tầng được khơi thông, thị trường bất động sản sẽ có thêm động lực để phát triển lành mạnh, đóng góp tích cực hơn cho tăng trưởng kinh tế, ổn định vĩ mô và nâng cao chất lượng đô thị trước những yêu cầu phát triển mới của đất nước./.