Thị trường bất động sản tăng giá khó kiểm soát
Thị trường bất động sản sắp đi qua nửa chặng đường của năm 2025. Khác với nửa đầu năm 2024 - khả năng hồi phục của thị trường còn khá mơ hồ, thì trong nửa đầu năm nay, thị trường đã đón nhận những tín hiệu rõ nét. Từ nguồn cung đến thanh khoản, tỷ lệ giao dịch và quan trọng hơn là niềm tin của nhà đầu tư, cộng đồng doanh nghiệp đã cải thiện đáng kể.
Có được những chuyển biến này là nhờ "làn sóng" chính sách tích cực từ Trung ương đến địa phương như Nghị quyết 201/2025/QH15 về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội, Nghị định 75/2025 quy định chi tiết việc thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất, Nghị định 76/2025 quy định chi tiết việc tháo gỡ khó khăn, vướng mắc đối với các dự án, đất đai trong kết luận thanh tra, kiểm tra, bản án tại TP.HCM, TP. Đà Nẵng và tỉnh Khánh Hòa... Loạt cơ chế mới mang tính đột phá trong những tháng đầu năm 2025 không chỉ khơi thông nhiều điểm nghẽn pháp lý mà còn giải phóng niềm tin, mở ra cơ hội phát triển mới cho thị trường bất động sản.
Tuy nhiên, trên thực tế, bên cạnh những tín hiệu tích cực, thị trường bất động sản vẫn còn tồn tại nhiều bất cập chưa có hướng giải quyết, nổi bật là giá bất động sản tăng cao, thậm chí biến động mạnh mẽ đến mức khó kiểm soát.
Báo cáo thị trường bất động sản quý I/2025 của Bộ Xây dựng cho biết, giá đất nền tại nhiều địa phương đã ghi nhận đà tăng mạnh. Đơn cử như Bắc Giang, giá đất tại một số khu vực thuộc TP. Bắc Giang đã tăng trên 20% so với thời điểm cuối năm 2024. Hay tại Phú Thọ, ở một số khu dân cư, thậm chí các khu đô thị bị bỏ hoang nhiều năm thuộc khu vực Vân Phú, Trưng Vương, Thọ Sơn, Thanh Miếu, Gia Cẩm, giá rao bán đất cũng tăng 20 - 30% so với cùng kỳ năm trước. Tại Hải Phòng, giá các lô đất tại Kiến Thụy, An Đồng, Thủy Nguyên bị đẩy tăng 15 - 20% so với cuối năm 2024.
Ở khu vực miền Nam, Nhơn Trạch (Đồng Nai) tiếp tục trở thành điểm "sốt đất". Chỉ trong ba tháng đầu năm, giá đất nền tại một số khu vực tại Long Thọ, Phú Đông, Phước Khánh tăng 20 - 30%, có nơi tăng trên 40% so với cùng kỳ năm ngoái.
Trước đó, báo cáo của các đơn vị nghiên cứu thị trường cũng chỉ ra tình trạng tương tự. Theo Batdongsan.com.vn, giá phân khúc đất nền trong quý I/2025 đã tăng cục bộ ở một số khu vực, có nơi tăng giá 20 - 30% và bằng đỉnh cũ thiết lập cách đây 3 năm.
Đáng chú ý, không chỉ đất nền mà phân khúc chung cư cũng chứng kiến tình trạng tăng giá khó kiểm soát. CBRE cho biết, giá bán trung bình tại thị trường sơ cấp Hà Nội trong quý I đã đạt xấp xỉ 75 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT, phí bảo trì và các khoản ưu đãi, chiết khấu), tăng 34% so với cùng kỳ 2024. Tại thị trường thứ cấp, giá bán trung bình các dự án chung cư Hà Nội đạt xấp xỉ 50 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì). Nếu so với cùng kỳ 2024, mức giá này đã tăng gần 20%.
Giá bất động sản tăng cao bất thường, nhất là tại các đô thị lớn, đã khiến người dân có nhu cầu ở thực không thể tiếp cận mua nhà. Thực tế này khiến cho thị trường trở nên bất ổn, thiếu lành mạnh trong giai đoạn đáng ra phải phát triển cẩn trọng và bền vững nhất.
Giá bất động sản bị chi phối bởi một lực lượng có tiềm lực tài chính mạnh
Cung hiếm, cầu cao, đẩy giá bất động sản tăng lên là quy luật tất yếu. Nhưng nhìn vào đà tăng giá "phi mã" của thị trường bất động sản trong thời gian qua, đặc biệt là trong năm 2024, cung - cầu dường như không còn là yếu tố chính quyết định đến giá.
Đại biểu Quốc hội, GS.TS. Hoàng Văn Cường nhìn nhận, bên cạnh chênh lệch cung - cầu, nguyên nhân sâu xa của thực tế này có thể bắt nguồn từ việc chi phối của một lực lượng có tiềm lực tài chính mạnh.
Theo GS. Cường, lực lượng này có thể là những nhà đầu tư tham gia vào thị trường với mục đích đầu cơ, thổi giá, cũng có thể đến từ chính doanh nghiệp phát triển nhà ở - những "người chơi" trung tâm trong chuỗi cung ứng nhà ở ra thị trường.
Thay vì chú trọng vào việc cân đối giữa giá cả và chất lượng, không ít thành phần đã tận dụng sự khan hiếm nguồn cung cùng tâm lý "sợ lỡ cơ hội" của người mua để "tranh thủ" đẩy giá bất động sản lên cao, thiết lập nên một mặt bằng giá mới. Người mua, dù nhận thức rõ giá trị thực, vẫn buộc phải chấp nhận mức giá cao do thiếu sự lựa chọn hợp lý.
"Hệ quả là thị trường bất động sản ngày càng bị chi phối bởi những mức giá không phản ánh đúng chất lượng và giá trị thực tế của sản phẩm. Điều này không chỉ làm gia tăng áp lực tài chính cho người dân mà còn làm méo mó cấu trúc thị trường", GS.TS. Hoàng Văn Cường nhận định.
Là đại diện một doanh nghiệp cung cấp giải pháp công nghệ kết nối các nhà tư vấn, nhà môi giới bất động sản, từ đó sở hữu cơ sở dữ liệu thực tế về thị trường, ông Nguyễn Thành Dũng, Chủ tịch Thiên Khôi Group cũng thẳng thắn cho rằng, giá bất động sản phải hình thành dựa trên quy luật cung - cầu, nhưng thời gian vừa qua, giá bán trên thị trường đã vượt ngoài quy luật này.
Ông Dũng cho biết, lượng dòng tiền của một nhóm nhà đầu tư nhất định tác động vào lượng hàng thứ cấp, kết hợp truyền thông dư luận dẫn đến hiệu ứng domino tăng giá của các mặt hàng tương tự trên thị trường bất động sản. Đây chính là một trong những nguyên nhân cốt lõi thúc đẩy giá bất động sản liên tục lập mặt bằng mới.
"Dù khối lượng giao dịch của những đối tượng này chưa quá lớn nhưng vẫn tác động mạnh mẽ đến thị trường, tạo cơ sở cho các khu vực khác được điều chỉnh giá tăng theo", ông Dũng nói.
Ông Nguyễn Thành Dũng, Chủ tịch Thiên Khôi Group
Phân tích nguyên nhân khiến giá bất động sản tăng chóng mặt trong năm vừa qua, Bộ Xây dựng cũng chỉ ra tình trạng một số hội, nhóm đầu cơ, nhà đầu tư bất động sản lợi dụng sự thiếu hiểu biết, tâm lý đầu tư theo đám đông của người dân để thao túng tâm lý, đẩy giá tăng cao, tạo giá ảo gây nhiễu loạn thông tin thị trường nhằm trục lợi. Cùng với đó, thông tin về nhà ở, thị trường bất động sản chưa đầy đủ, chưa kịp thời, chưa minh bạch dẫn đến tổ chức, cá nhân thiếu thông tin.
Theo các chuyên gia, thị trường bất động sản dù cần yếu tố đầu tư, đầu cơ nhưng hiện tượng đầu cơ bất động sản vượt ngưỡng không chỉ đẩy giá bất động sản đi lên, gây tác hại cho thị trường mà còn ảnh hưởng đến nền kinh tế nói chung.
Từ những hệ lụy về kinh tế, sẽ kéo theo hệ lụy xã hội. Đầu cơ cao làm giá nhà ở tăng lên, các nhà đầu tư dự án không đoái hoài tới nhà ở có giá phải chăng cho đa số người dân. Như vậy, giấc mơ an cư ngày càng xa vời với những người dân có thu nhập thấp và trung bình.
Vì vậy, nếu bài toán đầu cơ, thổi giá, gây lũng đoạn thị trường bất động sản không được giải quyết, việc kỳ vọng thị trường phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững trong chu kỳ mới, có nhiều đóng góp cho sự phát triển của nền kinh tế trong kỷ nguyên mới khó có thể thực hiện. Tất nhiên, việc giải bài toán này không hề đơn giản, Nhà nước buộc phải có quyết tâm cao độ, một tinh thần quyết liệt và công cụ điều tiết thị trường phù hợp./.
