Năm 2016 - thị trường BĐS diễn biến ngoài sức tưởng tượng của nhà đầu tư
Đó là nhận định của hầu hết giới đầu tư, các chuyên gia trong nước và quốc tế khi đánh giá về diễn biến thị trường BĐS Việt Nam trong năm 2016.
Mới đây, một công ty dịch vụ BĐS nước ngoài cho rằng năm 2016 thực sự là một năm “vàng” của hoạt động kinh doanh BĐS Việt Nam với mức tăng trưởng 4%, cao nhất trong vòng 5 năm, bên cạnh chỉ số tăng trưởng kinh tế đạt 6,2% .
Công ty này cũng cho biết, dự trữ ngoại hối, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài thực hiện và số đăng ký thành lập doanh nghiệp mới đạt mức cao nhất từ trước đến nay. BĐS chiếm vị trí đầu về tốc độ tăng trưởng số doanh nghiệp đăng ký mới ở mức 83,9% với hơn 3.100 doanh nghiệp và đứng thứ 2 trong vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài đăng ký mới với 1,5 tỷ USD.
Doanh thu bán lẻ hàng hóa 2016 đạt 117 tỷ USD, tăng 10% so với năm trước khiến cho mặt bằng bán lẻ cũng hưởng lợi theo. Ngoài ra, Việt Nam cũng chào đón 10 triệu lượt khách du lịch quốc tế, đạt tỷ lệ tăng trưởng theo năm kỷ lục ở mức 26%. Thị trường BĐS vì thế mà có sức bật mạnh mẽ.
Doanh thu bán lẻ hàng hóa 2016 đạt 117 tỷ USD, tăng 10% so với năm trước khiến cho mặt bằng bán lẻ cũng hưởng lợi theo.
Kết thúc năm 2016, nhiều doanh nghiệp BĐS cũng đã công bố kết quả hoạt động kinh doanh khả quan với mức doanh thu và lợi nhuận vượt kế hoạch đặt ra ban đầu. Trong khi đó, nhiều doanh nghiệp nắm thời cơ thị trường BĐS bừng tỉnh sau nhiều năm ngủ đông đã hừng hực khí thế “lên sàn” hay phát hành cổ phiếu hút vốn đầu tư thêm dự án.
Một dẫn chứng cụ thể hơn cho sự hồi sinh của thị trường BĐS trong năm qua là nguồn cung tăng mạnh, lượng giao dịch thành công tại các phân khúc đã vượt xa thời kỳ hoàng kim trước đây. Theo Savills Việt Nam, quý cuối năm 2016, lượng giao dịch căn hộ tại TP. HCM đạt 10.200 căn, tăng 36% theo quý và 32% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ đạt 22%, tăng 4% theo quý và 2% theo năm nhờ vào tình hình hoạt động tốt của phân khúc hạng B và C. Căn hộ hạng A có tỷ lệ hấp thụ cao nhất với 26%.
Trong khi đó, văn phòng cho thuê tăng trưởng công suất lấp đầy cao dù nguồn cung mới ngày một dồi dào. Công suất trung bình đạt 97%, tăng 1% theo quý và 2% theo năm. Giá thuê trung bình tăng 1% theo quý và 3% theo năm. Các phân khúc thị trường khác cũng đều có mức tăng trưởng khả quan.
Tại thị trường Hà Nội, trong quý cuối năm, công suất thuê khách sạn trung bình tăng 8% theo quý do tác động của mùa cao điểm, nhưng ổn định theo năm. Giá cho thuê trung bình tăng 12% theo quý và 9% theo năm. Đáng chú ý, trong quý IV/2016, Hà Nội lần đầu tiên đạt mốc 4 triệu lượt khách quốc tế trong năm 2016, tăng 23% so với năm trước và tương đương 40% tổng số khách quốc tế tới Việt Nam. Đối với căn hộ để bán, đã có khoảng 6.730 căn bán được, tăng 19% theo quý và 5% theo năm. Lượng hàng bán biệt thự nhà liền kề cuối năm tăng 129% so với quý trước với 766 giao dịch được thực hiện. Lượng hàng bán được của phân khúc biệt thự, liền kề đã đạt kỷ lục kể từ năm 2011.
Năm 2017 - chờ đợi những bước ngoặt mới
Các nhà đầu tư đang “nín thở” chờ đợi những bước ngoặt mới của thị trường BĐS với nhiều kỳ vọng. Các chuyên gia cho rằng, thị trường BĐS năm 2017 có thể không “cuồng nhiệt” như năm qua nhưng sẽ có những bước đi chắc chắn hơn. Lượng giao dịch tốt không chỉ tại phân khúc nhà ở thu nhập thấp mà thị trường cũng sẽ chứng kiến luồng gió mới tại phân khúc BĐS nghỉ dưỡng, cạnh tranh gay gắt tại phân khúc cao cấp, nguồn cung ở nhà bình dân dần có thêm nhiều lựa chọn…
Theo dự báo của CBRE Việt Nam, năm 2017, dự báo thị trường BĐS vẫn trong chu kỳ tăng trưởng. Về diễn biến giá, một số dự án có mức tăng 4 - 6% so với năm ngoái.
Công ty Chứng khoán Vietcombank và Vinacapital cùng quan điểm rằng, với chính sách về tín dụng mới ban hành, dự báo trong năm 2017, thị trường sẽ tiếp tục phát triển ổn định.
Thêm cơ sở để thị trường BĐS tiếp tục phát triển bền vững là nền kinh tế trong nước tăng trưởng đều, tốc độ đô thị hóa diễn ra nhanh khi hệ thống hạ tầng giao thông ngày càng hiện đại và được đầu tư mở rộng. Trong khi về dài hạn, nhu cầu BĐS vẫn cao và tiếp tục tăng lên ở tất cả các phân khúc khi thu nhập của người dân Việt Nam ngày càng tăng cao, dòng vốn đầu tư nước ngoài vẫn tăng trưởng đều hàng năm.
Giới chuyên gia dự đoán rằng, tổng số lượng giao dịch BĐS năm 2017 có thể giảm nhẹ, các phân khúc sẽ có những diễn biến trái chiều. Triển vọng thị trường có thể chững lại đối với phân khúc cao cấp và biệt thự nghỉ dưỡng nhưng sự hồi phục từ phân khúc trung cấp và bình dân sẽ giúp tổng thể thị trường vẫn sẽ được duy trì ổn định. Thị trường BĐS sẽ có sự cạnh tranh gay gắt hơn trong năm 2017.
Năm 2017, phân khúc BĐS nghỉ dưỡng dự báo sẽ tiếp tục bùng nổ đặc biệt tại Nha Trang, Phú Quốc và Đà Nẵng. Ngoài ra, các tỉnh Quảng Ninh, Hải Phòng, Thanh Hóa, Sapa cũng đang chứng kiến sự xuất hiện của nhiều dự án nghỉ dưỡng giá hạng trung. Lợi thế đặc thù của phân khúc nghỉ dưỡng là nguồn cung phục vụ cho hai đối tượng mục tiêu: nhu cầu nghỉ dưỡng và nhu cầu đầu tư. Hai nhu cầu này ngày một lớn khi mức sống của người dân liên tục được cải thiện và nguồn vốn trong dân vẫn rất dồi dào. Vì thế mà BĐS nghỉ dưỡng được giới đầu tư chuyên nghiệp cho là thị trường của tương lai.
Năm 2017, phân khúc BĐS nghỉ dưỡng dự báo sẽ tiếp tục bùng nổ đặc biệt tại Nha Trang, Phú Quốc và Đà Nẵng...
Một diễn biến khác của thị trường BĐS năm 2017 là việc chờ đợi những vụ mua bán sáp nhập lớn (M&A) sẽ làm thay đổi cục bộ thị trường. Thị trường BĐS vì thế sẽ được thổi một làn gió mới sau khi có thêm sự gia nhập của các nhà đầu tư ngoại.
“Đối với các nhà đầu tư ngoại, vấn đề rủi ro trong thị trường cùng với pháp lý là những quan ngại đáng kể nhất với họ khi đầu tư vào Việt Nam. Tuy nhiên trong những năm vừa qua, thị trường BĐS Việt Nam đã được chứng kiến không ít những hợp tác liên doanh phát triển BĐS giữa nhà đầu tư trong và ngoài nước. Với những thương vụ lớn được thông qua trên tất cả các phân khúc, hoạt động mua bán sáp nhập của các nhà đầu tư nước ngoài vẫn diễn ra sôi động. Năm 2017 sắp tới cũng sẽ hứa hẹn tiếp diễn xu thế và khởi sắc hơn nữa với nhiều hoạt động M&A, hợp tác đầu tư, tạo ra nhiều hoạt động và sản phẩm chất lượng cho thị trường”, ông Sử Ngọc Khương – Giám Đốc Bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam nhận định.
Ông Khương cũng cho rằng, dòng vốn BĐS sẽ có nhiều cải thiện trong năm 2017 khi tín dụng cho BĐS thắt chặt hơn và các doanh nghiệp ngành này “lên sàn” nhiều hơn. “Thị trường chứng khoán là một kênh để huy động vốn hiệu quả cho những doanh nghiệp muốn mở rộng và phát triển dự án. Bên cạnh đó, huy động vốn qua việc niêm yết cổ phần cũng là một cách hút vốn từ công chúng một cách hiệu quả và đang dần trở thành xu hướng của doanh nghiệp”.
Ngoài ra, năm 2017 các chuyên gia kinh tế kỳ vọng quỹ đầu tư BĐS sẽ hình thành theo xu hướng chứ không đơn lẻ như hiện nay. Chuyên gia kinh tế Nguyễn Minh Phong cho rằng, ngoài việc hút vốn đầu tư trực tiếp vào dự án, một kênh huy động vốn đầu tư khác đang được giới tài chính BĐS hướng tới đó là quỹ đầu tư. Hiện trên thị trường mới có một quỹ đầu tư BĐS nội là Techcom Capital và một vài quỹ ngoại, nhưng hoạt động chưa thực mạnh mẽ và hiệu quả trong việc hút vốn đầu tư. Trong khi đó, lượng tiền gửi tiết kiệm của người dân tại ngân hàng rất lớn. Dù lãi suất không cao, nhưng họ vẫn để tiền tại ngân hàng, vì chưa tìm được kênh đầu tư an toàn hơn. Thị trường BĐS hoàn toàn có thể kéo nguồn vốn này về cho BĐS, nếu như Nhà nước có cơ chế phù hợp và chủ đầu tư có sản phẩm tốt.
Một yếu tố khác sẽ khiến thị trường BĐS minh bạch hơn trong năm tới và thúc đẩy tiến tới một thị trường BĐS “sạch” khi thực thi Đề án phát triển thanh toán không dùng tiền mặt tại Việt Nam giai đoạn 2016 - 2020 vừa được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt. Đề án này được kỳ vọng sẽ kiểm soát được dòng tiền trong giao dịch BĐS cũng có nghĩa giảm bớt cơ hội hoạt động của các lực lượng “mafia” - những thành phần này hiện nay vẫn đang dùng tiền ảo gây nhiễu sóng trên thị trường BĐS.
