Thị trường BĐS 2021 sẽ ra sao trước diễn biến khó lường của dịch Covid-19?

MỘT NĂM VƯỢT BÃO

Năm 2020 có lẽ là một năm đặc biệt với các doanh nghiệp, nhà đầu tư nói riêng và thị trường bất động sản nói chung khi cùng lúc phải đối mặt với nhiều khó khăn cả từ bên trong nội tại và khách quan bên ngoài. Tác động bất ngờ của dịch bệnh Covid-19 đã dập tắt mọi dự báo lạc quan về thị trường 2020 trước đó, đồng thời như một đòn giáng mạnh lên thị trường vốn đang “bị thương” do các bất cập về thủ tục, pháp lý, tắc nghẽn nguồn cung. Dịch bệnh khiến các doanh nghiệp bất động sản rơi vào cảnh khó chồng khó, đặc biệt là với phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng. Một màu buồn ảm đạm đã tiếp tục bao phủ lên bức tranh thị trường 2020: Nguồn cung nhỏ giọt, thanh khoản sụt giảm, nhà đầu tư hoang mang, hoạt động kinh doanh, bán hàng bị trì trệ...

Báo cáo về tình hình hoạt động trong mùa dịch quý I/2020 của Savills cho hay, thị trường căn hộ tại Hà Nội chỉ có 5 dự án mới và 6 dự án mở bán ở giai đoạn tiếp theo, cung cấp khoảng 4.800 căn ra thị trường, giảm 64% theo quý và giảm 50% theo năm. Nguồn cung mới ghi nhận ở mức thấp nhất trong vòng 5 năm qua bởi các chủ đầu tư thay đổi kế hoạch nhanh chóng ứng phó với đại dịch. Trong đó, nguồn cung sơ cấp giảm 17% theo quý và giảm 19% theo năm, xuống 27.900 căn. Hạng B duy trì nguồn cung lớn nhất với 73% thị phần.

Tại TP.HCM nguồn cung càng hạn chế hơn, chỉ đạt 2.256 căn trong quý, mức thấp nhất từ năm 2014. Số lượng căn tiền mở bán cũng bị giảm 70% do dịch bùng phát. Theo phân khúc, 80% nguồn cung quý này thuộc phân khúc bình dân và trung cấp, phân khúc cao cấp chỉ có duy nhất một dự án được mở bán.

Trước những khó khăn chồng chất, các doanh nghiệp bất động sản đứng trước một cuộc sàng lọc mạnh mẽ. Theo đó, các chủ đầu tư muốn “vượt bão” buộc phải tái cơ cấu lại hoạt động đầu tư, cắt giảm nhân sự, thay đổi chiến lược kinh doanh và tăng cường chuyển đổi số. Trong khi đó, nhiều chủ đầu tư lại chọn phương án “ngủ đông” cho đến khi “kiệt sức” thì bị loại ra khỏi thị trường.

Tuy vậy, xét về nhu cầu thị trường, dù bị sụt giảm do giãn cách xã hội nhưng vẫn có những phân khúc có giao dịch khá sôi động như đất nền. Ở nhiều khu vực vẫn chứng kiến các nhà đầu tư đeo khẩu trang đi xem đất và xuống tiền.

Bước vào quý II/2020, khi “cơn bão” Covid-19 dịu hơn, các doanh nghiệp bắt đầu bước vào quá trình phục hồi, thị trường bất động sản có dấu hiệu khởi sắc trở lại. Tuy nhiên, chưa kịp vực dậy, ngay đầu quý III, các doanh nghiệp lại tiếp tục hứng chịu cơn bão Covid-19 số 2 với tâm điểm bùng phát tại Đà Nẵng.

Theo bộ phận Nghiên cứu thị trường - thuộc website batdongsan.com.vn, lượng tin đăng giao dịch và mức độ quan tâm đến bất động sản đã ngay lập tức giảm trong các ngày cuối tháng 7/2020. Đơn vị này cho biết, trong tháng 7/2020, trên phạm vi toàn quốc, mức độ quan tâm đến bất động sản đã bị giảm khoảng 7% so với tháng 6/2020. Trong đó, riêng thị trường bất động sản ở khu vực Đà Nẵng, mức độ quan tâm đã bị sụt giảm khoảng 20%, nguyên nhân do tác động của dịch bệnh Covid-19.

Tại Hà Nội và khu vực phía Bắc, trong tháng 7, không có thêm bất kỳ nguồn cung bất động sản sơ cấp mới nào. Tại miền Trung, chỉ có 1 dự án với 150 lô đất nền bổ sung vào nguồn cung. Nguồn cung bất động sản sơ cấp mới trong tháng 7/2020 được đưa ra thị trường tập trung tại TP.HCM và một số tỉnh lân cận, chủ yếu là loại hình chung cư và đất nền dự án.

Dù mức tăng trưởng của thị trường bất động sản lên xuống theo đồ thị hình sin nhưng các chuyên gia đánh giá, tác động của dịch bệnh trong đợt bùng phát này không khắc nghiêt bằng đợt đầu do thị trường đã dần thích ứng, các doanh nghiệp, nhà đầu tư quen dần với khái niệm “giãn cách xã hội” và trạng thái “bình thường mới”. Và một điều chắc chắn là giá bất động sản vẫn tăng, bất chấp những khó khăn do dịch bệnh gây ra với thị trường.

Theo khảo sát của một số công ty tư vấn bất động sản, tính đến quý III/2020, có khoảng 60% nhà đầu tư chọn bất động sản là kênh đầu tư sinh lời; trong đó có trên 80% nhà đầu tư tin rằng thị trường bất động sản sẽ hồi phục vào năm 2021 - 2022.

Theo báo cáo thị trường quý III/2020 của Bộ Xây dựng cho thấy thị trường đã dần phục hồi với 36.884 giao dịch bất động sản thành công, tăng khoảng 110 - 125% so với quý II/2020 do các doanh nghiệp đã nhanh chóng thích ứng, bám sát các chính sách hỗ trợ của Chính phủ sau thời gian giãn cách xã hội. Riêng tại Hà Nội có 2.966 giao dịch thành công (bằng 219% quý II/2020), tại TP.HCM có 6.722 giao dịch thành công (bằng 170,6% quý II/2020).

Những tháng cuối năm 2020, giới phân tích nhận định thị trường bất động sản đã ấm dần lên ở cả nguồn cung lẫn giao dịch. Các chủ đầu tư không ngừng hoàn thiện các dự án để bung hàng vào dịp cuối năm, khi nhu cầu đầu tư tăng mạnh.

Quý IV/2020, mức tăng trưởng GDP lên 4,48% đã đẩy GDP cả năm lên mức 2,91%. Dù đây là mức thấp kỷ lục nếu so sánh với các năm trước nhưng Việt Nam vẫn thuộc nhóm nền kinh tế có tốc độ tăng trưởng cao nhất thế giới. Và kỳ vọng năm 2021 sẽ lên mức 6%.

Những chỉ số về mức tăng trưởng của nền kinh tế vĩ mô cũng mở ra cửa sáng, tạo lực đẩy cho thị trường bất động sản phục hồi và tăng trưởng nhanh chóng hơn. Đây là một điểm sáng của Việt Nam được cộng đồng quốc tế đánh giá cao và sẽ là một yếu tố thúc đẩy niềm tin của nhà đầu tư quay trở lại với thị trường bất động sản, dòng tiền sẽ sôi động và linh hoạt hơn.

Bên cạnh đó, khi sản xuất kinh doanh phát triển trở lại, đời sống của người dân cũng được nâng lên, mức thu nhập cao hơn sẽ kích thích các nhu cầu quay trở lại, đặc biệt là nhu cầu lớn về bất động sản, nhu cầu nghỉ dưỡng.

Với bước chạy đà từ cuối năm 2020, các chuyên gia, doanh nghiệp và nhà đầu tư đều kỳ vọng vào sự phục hồi mạnh mẽ của thị trường bất động sản 2021 theo hướng thanh lọc và ổn định. Sự khởi sắc trở lại là điều mà bất kỳ đơn vị nào trên thị trường cũng mong chờ.

Nhưng rồi, niềm vui lại ngắn chẳng tày gang, ngay trước thềm Tết nguyên đán, cơn bão Covid-19 số 3 đã ập tới với cấp độ mạnh hơn, phức tạp và khó lường hơn. Liệu thị trường bất động sản năm 2021 có tiếp tục rơi vào vòng xoáy bất định. Các kịch bản được dự báo từ cuối năm 2020 và tâm lý nhà đầu tư có gì biến chuyển?

Để làm rõ hơn về câu chuyện này, Cà phê cuối tuần xin giới thiệu nhận định, dự báo của các chuyên gia: Ông Đỗ Viết Chiến, Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam; ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam.

2 KỊCH BẢN MỚI CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 2021

Ông Nguyễn Văn Đính: Nửa cuối năm 2020, sau khi dịch Covid-19 tạm lắng, nhiều chủ đầu tư nhanh chóng triển khai, hoàn thiện các dự án, bung hàng mở bán dự án mới. Thế nhưng, vui mừng chưa được bao lâu, việc dịch bệnh lại bùng phát ở nhiều địa phương ngay đầu năm nay được dự báo có thể khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản một lần nữa đứng trước tình cảnh khó khăn.

Tác động của dịch bệnh lần này còn được đánh giá là nghiêm trọng hơn những lần bùng phát trước đó và sẽ khiến nhiều chủ đầu tư, nhà đầu tư phụ thuộc nhiều vào vốn vay gặp khó. Những dự án đang triển khai tại những thị trường như: Quảng Ninh, Hải Dương, Hải Phòng sẽ phải tạm dừng, các kế hoạch mở bán, ra hàng cũng dừng lại.

Với lần bùng phát này, trong hết quý I và quý II/2021, dự báo thanh khoản của thị trường bất động sản sẽ sụt giảm so với thời điểm cuối năm do một số địa phương thực hiện giãn cách xã hội theo vùng như Quảng Ninh, Hải Dương.

Với tâm lý bất an, nhiều nhà đầu tư có xu hướng trữ tiền mặt, co cụm để phòng thủ vì lo ngại trong tháng 2, tháng 3 sẽ phải đối mặt với các thách thức của dịch bệnh. Việc tiếp cận khách hàng bị hạn chế hơn, do tâm lý e ngại tiếp xúc liên quan đến vùng dịch.

Ở góc độ khác, dịch bệnh ảnh hưởng đến cả thế giới chứ không riêng Việt Nam. Chúng ta cũng thấy rằng đến thời điểm này, Việt Nam đã nhiều lần ngăn chặn được 2 làn sóng của đại dịch Covid-19. Nhà nước đã có kinh nghiệm phòng chống dịch. Doanh nghiệp, sàn bất động sản đã có thể chủ động kế hoạch kinh doanh thay vì bị động như lần dịch đầu tiên. Thị trường bất động sản vẫn phát triển tốt, chỉ là đang chịu tác động từ những yếu tố khách quan bên ngoài như pháp lý, thủ tục. Nếu giải quyết tốt vấn đề bên ngoài, thị trường sẽ lại tăng trưởng trở lại.

Thực tế cho thấy, vào tháng 5/2020, khi Chỉ thị số 16/CT-TTg của Chính phủ được ban hành, các doanh nghiệp dần gỡ được khó khăn, nhiều dự án khắp cả nước lại sôi động trở lại. Giao dịch thành công diễn ra rất nhanh và ấn tượng. Nhiều dự án mở tại Hà Nội, TP.HCM… hoạt động kinh doanh sôi động, nhộn nhịp. Đây là dấu hiệu cho thấy sự hồi phục của thị trường bất động sản rất nhanh, rất mạnh.

Thời điểm này, thị trường chỉ đang chững lại để nghe ngóng và xem xét chứ không hề có dấu hiệu “đóng băng”.

Từ những phân tích trên, tôi đưa ra hai kịch bản để dự báo thị trường bất động sản dưới tác động của làn sóng Covid-19 lần 3 này:

Kịch bản thứ nhất: Quý I - quý II/2021, tâm lý tiền mặt là vua vẫn tiếp tục dẫn dắt thị trường. Đây sẽ là giai đoạn đầy thách thức vì thị trường bất động sản nhiều khả năng chưa thể gỡ được thế khó ngay lập tức do giao dịch chậm, lực cầu yếu. Phải chờ đến giữa hoặc hết quý I/2021, dịch được kiểm soát hoàn toàn, Việt Nam không còn ca bệnh nào thì thị trường sẽ biến chuyển tích cực hơn. Giá bất động sản sẽ không giảm mà chỉ đi ngang. Khi dịch được kiểm soát, giá bất động sản vẫn tăng. Loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, các bất động sản cho thuê bị ảnh hưởng đầu tiên nhưng cũng sẽ khôi phục sớm nhất sau khi dịch được kiểm soát.

Kịch bản thứ hai: Quý I - quý II/2021, nếu đại dịch kéo dài đến tận tháng 6 mới được kiểm soát, thì mọi khó khăn cho thị trường bất động sản sẽ chồng chất. Cụ thể, đối với thị trường nhà ở, giá bán nhà chung cư trên thị trường sơ cấp dự kiến giảm trung bình 5% so với năm trước, tiêu thụ căn hộ cũng lao dốc. Đối với thị trường bất động sản thương mại cho thuê, việc dịch bệnh kéo dài sẽ ảnh hưởng đến năng suất hoạt động thấp, khả năng lấp đầy giảm, giá thuê đi xuống. Bất động sản nghỉ dưỡng sẽ tiếp tục “ngủ đông” như thời điểm đầu năm 2020.

NHÀ ĐẦU TƯ KHÔN NGOAN SẼ LUÔN NHÌN THẤY CƠ HỘI TRONG NHỮNG KHÓ KHĂN

Ông Đỗ Viết Chiến: Chúng ta đã có một năm “chung sống” cùng dịch Covid-19 với nhiều yếu tố tích cực. Trong bối cảnh dịch Covid-19 đang diễn biến phức tạp trên thế giới và chưa thể loại trừ được ngay thì việc xác định phải tiếp tục “chung sống” với tác động của dịch bệnh là điều tất yếu.

Bất động sản là lĩnh vực quan trọng của nền kinh tế nên không thể thoát khỏi tác động của dịch bệnh. Do vậy, cũng như các ngành khác, muốn tồn tại thì buộc phải thích ứng. Theo đó, từng doanh nghiệp, từng chủ đầu tư phải chủ động tìm lối thoát, tìm hướng đi cho mình trong bối cảnh chung.

Sau mỗi đợt bùng phát dịch, mỗi chủ đầu tư đều rút ra được những bài học. Đơn cử như, năm 2020, bất động sản du lịch chịu ảnh hưởng nặng nề nhất nên không ai dại mà đổ tiền, dồn vốn vào phát triển thêm phân khúc này. Trước những khó khăn, các doanh nghiệp buộc phải nhìn lại mình, cơ cấu lại danh mục đầu tư, thay đổi chiến lược kinh doanh, cân nhắc xem đầu tư vào phân khúc nào là hợp lý.

Thay vì bỏ hết trứng vào một giỏ như trước đây, hầu hết các chủ đầu tư lớn đều biết cách phân bổ nguồn lực của mình vào nhiều mảng, phân khúc khác nhau và theo những tầm nhìn nhất định, cả ngắn hạn, trung và dài hạn. Khi “chinh chiến” trên nhiều mặt trận, thất bại ở trận này thì vẫn còn cơ hội ở trận khác, không bị mất tất. Đó là cách để thích ứng mà bắt buộc trong tư duy của các nhà kinh doanh bất động sản phải định hình rõ khi thị trường gặp khó.

Một yếu tố rất quan trọng nữa với thị trường bất động sản đó là quy luật cung - cầu. Tất nhiên, thị trường có rất nhiều quy luật chi phối nhưng cung - cầu là mối quan hệ được đặt lên hàng đầu, trong đó nguồn cầu đang rất lớn. Chưa kể các phân khúc khác, riêng nhu cầu về nhà ở hiện nay đã vô cùng lớn và rất thường trực. Dù thị trường có đi lên hay đi xuống, có khó khăn hay cơ hội thì nhu cầu này vẫn tăng lên hàng ngày. Chính vì nhu cầu lớn như vậy nên bất động sản không quá lo lắng về mặt “đầu ra”. Chỉ có điều cần cân đối về mặt giá cả và chất lượng nguồn cung như thế nào để thị trường có thể chấp nhận được.

Các phân khúc bất động sản hiện nay cũng đã đa dạng hơn, không còn tập trung vào một vài phân khúc như trước đây. Các nhà đầu tư có rất nhiều lựa chọn. Đặc biệt, trong thời gian tới, quá trình công nghiệp hóa tiếp tục đươc đẩy mạnh, các hiệp định mới về kinh tế được ký kết sẽ thúc đẩy làn sóng đầu tư vào bất động sản công nghiệp và đô thị.

Đối với các nhà đầu tư, sau mỗi lần khủng hoảng, nhà đầu tư đều sẽ rút ra cho mình những bài học nhất định. Nhà đầu tư sẽ có tâm lý nghe ngóng, phán đoán thị trường, đồng thời chọn lọc một cách thận trọng hơn, không còn đầu tư ồ ạt theo đám đông như trước. Trong lúc nền kinh tế chịu ảnh hưởng bởi dịch bệnh, tâm lý của các nhà đầu tư là tìm thời cơ, chọn thời điểm bỏ vốn, xác định lúc nào sẽ nhỏ giọt và lúc nào sẽ đẩy mạnh rót vốn. Bất động sản vẫn là một kênh đầu tư an toàn, hấp dẫn, không bị bấp bênh như các kênh đầu tư khác (vàng, đô-la, chứng khoán, tín dụng…)

Từ nhà đầu tư nhỏ đến nhà đầu tư lớn sẽ có những tính toán phù hợp để lựa chọn rổ hàng cho mình. Nhà đầu tư khôn ngoan sẽ luôn nhìn thấy cơ hội trong những khó khăn. 

Dưới góc nhìn lạc quan, nếu dịch bệnh sớm được khống chế tốt, du lịch sẽ quay trở lại rất nhanh, thị trường Việt Nam đang ngày càng hấp dẫn, khách du lịch nước ngoài gia tăng, mức sống của người dân cao hơn, nhu cầu du lịch nội địa cũng rất lớn. Đây là lực cầu rất mạnh để bất động sản du lịch như chiếc lò xo bị nén lâu này có thể bật dậy một cách nhanh chóng.

Trường hợp xấu hơn, dịch bệnh kéo dài thì phân khúc nhà ở và bất động sản công nghiệp vẫn sẽ tăng trưởng nổi bật. Bất động sản nông nghiệp cũng đang là một thị trường tiềm năng, tuy nhiên lại trông cậy nhiều vào tiến độ sửa đổi Luật Đất đai 2013.