Thị trường căn hộ Hà Nội và những bước dịch chuyển tọa độ đầu tư

Phân khúc căn hộ Hà Nội vượt lên, khẳng định sức hút

Từ đầu năm 2024 đến nay, thị trường bất động sản Hà Nội đã và đang cho thấy những tín hiệu phục hồi nhanh chóng sau giai đoạn trầm lắng. Số liệu và khảo sát của nhiều đơn vị nghiên cứu đều cho thấy nguồn cung và thanh khoản trên thị trường tăng trưởng tích cực; giá bán tăng đáng kể. Trong khi đó, nội tại thị trường Hà Nội giai đoạn này cũng xuất hiện những sự phân hóa và dịch chuyển khá rõ nét giữa phân khúc cao tầng - thấp tầng và khu vực trung tâm - vùng ven.

Theo dữ liệu mới nhất của Batdongsan.com.vn, giá rao bán bất động sản bình quân tại Hà Nội đã tăng đáng kể ở hầu hết các phân khúc. Trong đó, giá bán chung cư bình quân tại Thủ đô tháng 11/2024 đạt 61 triệu đồng/m2, vượt lên cả thị trường TP.HCM đang ở mức 55 triệu đồng/m2.

Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn cho biết: "Thông thường, thị trường chung cư Hà Nội lúc nào cũng thấp hơn TP.HCM khoảng 30%. Cho đến thời điểm tháng 5/2024, giá chung cư Hà Nội bất ngờ vượt lên và vượt lên rất nhanh, tăng hơn 20% so với TP.HCM. Và xu hướng này vẫn đang tiếp tục diễn ra".

Thời điểm này, chung cư cũng cho thấy sức hút đi trước trong chu kỳ hồi phục của thị trường so với các sản phẩm thấp tầng, khi tăng trưởng tốt về lượng quan tâm và giá. Số liệu của Batdongsan.com.vn chỉ ra, so với quý I/2022, giá bán chung cư quý IV/2024 đạt mức tăng trưởng 45%, cao hơn các loại hình khác gồm nhà riêng với 36%, đất nền và biệt thự với 26%, nhà mặt phố với 10%. Theo đó, động lực tăng trưởng lớn nhất của chung cư được cho là đến từ nhu cầu ở thực và sự thu hút với người trẻ. 73% người được hỏi cho rằng đây là loại hình được người trẻ (dưới 35 tuổi) quan tâm nhất trong năm 2024.

Số liệu từ CBRE cũng củng cố thêm nhận định này, khi chỉ trong 9 tháng đầu năm, đã có hơn 8.000 căn hộ chung cư ở Hà Nội được giao dịch thành công, gấp hơn 2 lần so với cùng kỳ năm trước, cho thấy thị trường nhà ở Thủ đô đang sôi động trở lại, đặc biệt khi bước vào quý cuối năm - thời điểm giao dịch diễn ra nhộn nhịp nhất.

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam chi nhánh Hà Nội cho biết: "Năm 2024 đã chấm dứt chu kỳ khan hiếm nguồn cung nhà ở kéo dài 4 năm qua tại Hà Nội. Dự kiến, lượng cung chung cư cả năm nay sẽ đạt gần 30.000 căn hộ. Tuy nhiên, với tốc độ tăng dân số nhanh chóng, nhu cầu nhà ở tại Hà Nội ước tính có thể lên đến hơn 80.000 căn mỗi năm. Sự chênh lệch giữa cung và cầu này, cùng với những dự án chất lượng đến từ các chủ đầu tư uy tín, sẽ là động lực thúc đẩy thị trường bất động sản Hà Nội phát triển mạnh mẽ trong 1-2 năm tới".

Bối cảnh hiện tích cực và thị trường bất động sản Hà Nội được dự báo duy trì tiềm năng là vậy, nhưng giá nhà liên tục tăng nhanh, nguồn cung dự án tuy đã dần được cải thiện nhưng mới chỉ đáp ứng được một phần nhỏ nhu cầu rất lớn về nhà ở, khiến nhiều người có nhu cầu ở thực vẫn đang gặp khó khăn trong việc tìm kiếm căn hộ phù hợp, đặc biệt là ở các quận nội đô.

Ghi nhận thực tế từ một số dự án ra hàng tại các quận nội thành Hà Nội được môi giới bất động sản giới thiệu mạnh thời điểm này, không có dự án nào còn mức giá dưới 60 triệu đồng/m2. Mức giá tốt nhất hiện nay ghi nhận tại dự án Hanoi Melody Residences (quận Hoàng Mai) dao động từ 65 - 72 triệu đồng/m2. Ngược lại, dự án tại quận Tây Hồ có mức giá cao nhất với Noble Crystal của Sunshine Group lên tới 250 triệu đồng/m2.

Ở quận Ba Đình, The Nelson Private Residences có mức giá dao động từ 135 - 175 triệu đồng/m2. Dự án The Gloria by Silk Path trên địa bàn quận Đống Đa có mức giá khoảng 140 triệu đồng/m2.

Các quận nội thành phía Tây gồm Hà Đông, Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm ghi nhận nhiều dự án với các mức giá từ 75 - 130 triệu đồng/m2 như: The Wisteria, QMS Tố Hữu, Lumi Hà Nội, Lumiere Evergreen, The Matrix One giai đoạn 2, The Victoria… Trong khi đó, phía Đông chỉ ghi nhận dự án mới tại huyện ngoại thành Gia Lâm với The Senique và The London, The Paris - Vinhomes Ocean Park 1 với mức giá từ 80 - 85 triệu đồng/m2.

Báo cáo của Batdongsan.com.vn đã chỉ ra, nhờ đáp ứng nhu cầu kết nối và việc làm của người tiêu dùng, nên các thành phố, khu vực trung tâm vẫn có tăng trưởng mức độ quan tâm tốt hơn trong giai đoạn này, tạo nên bức tranh phân hóa trung tâm - vùng ven trên thị trường.

Tuy nhiên, các chuyên gia về bất động sản khẳng định, giá nhà tăng cao chưa hẳn là dấu hiệu tích cực cho thị trường. Nếu mua để ở thực, người mua nhà cần cân nhắc kỹ lưỡng để lựa chọn được dự án có mức giá phù hợp với khả năng chi trả và đáp ứng nhu cầu sinh sống. Còn với nhà đầu tư, mức giá "mềm" sẽ đem lại lợi thế về gia tăng lợi suất đầu tư. Do đó, xu hướng dòng tiền dịch chuyển sang các khu vực có nguồn cung dồi dào, giá bán tốt so với mặt bằng và nhiều chính sách ưu đãi hấp dẫn sẽ ngày càng rõ nét.

Phía Nam Hà Nội "đón sóng"

Trên thực tế, trong hơn một thập kỷ qua, phía Tây và phía Đông luôn là những khu vực sôi động nhất trên thị trường bất động sản Hà Nội, liên tục dẫn đầu về nguồn cung và lượng giao dịch, thu hút sự quan tâm của đông đảo nhà đầu tư và người mua nhà.

Có thể thấy rõ, 2 khu vực này hiện cũng áp đảo về số lượng dự án căn hộ mở bán, phần lớn thuộc các đại đô thị; đồng thời tập trung nhiều dự án căn hộ cao cấp và hạng sang. Mức giá 80 - 100 triệu đồng/m2 đã trở nên phổ biến, khiến nhiều người quan ngại về khả năng tiếp cận nhà ở của người dân và cơ hội đầu tư sinh lời của các nhà đầu tư.

So với hai khu vực trên, phía Nam Hà Nội ít được chú ý hơn trên thị trường trong suốt giai đoạn tăng trưởng từ năm 2014 đến nay. Đây được cho là một trong những lý do giúp bất động sản khu vực này còn dư địa phát triển.

Bởi trong khi phía Đông và đặc biệt là phía Tây đã có mật độ dự án và dân cư dày đặc, với nhiều tuyến đường tập trung hàng chục tòa nhà chung cư cao tầng chen chân nhau, thì phía Nam vẫn giữ được không gian thoáng đãng với các đô thị được quy hoạch bài bản từ lâu như Yên Sở, Linh Đàm, Tứ Hiệp... Điều đặc biệt là hầu hết các khu đô thị này chủ yếu phát triển nhà thấp tầng với mật độ xây dựng thấp, hạn chế tình trạng đô thị nén, chất tải lên hạ tầng giao thông.

Từ góc độ quy hoạch, sự phát triển của khu vực phía Nam đã được định hướng rõ nét hơn. Tại Đồ án điều chỉnh Quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội đến năm 2045, tầm nhìn đến năm 2065 có đề xuất mô hình thành phố trong Thủ đô để tạo các cơ chế chính sách đặc thù vượt trội cho khu vực phía Tây (Hòa Lạc, Xuân Mai), phía Bắc (Đông Anh, Mê Linh, Sóc Sơn) và dự kiến phía Nam (Phú Xuyên, Ứng Hòa). Điều này tạo điều kiện thúc đẩy phát triển các khu chức năng về khoa học công nghệ, giáo dục đào tạo, thương mại dịch vụ; logicstics; thương mại quốc tế; tài chính... hình thành các động lực, trung tâm phát triển mới của Thủ đô Hà Nội.

Trong đó, với định hướng về sân bay thứ hai của Vùng Thủ đô, thời gian dự kiến đầu tư xây dựng vào năm 2040, đưa vào khai thác sử dụng vào năm 2050, đồ án kết nối phát triển sân bay phía Nam với đô thị Phú Xuyên được quy hoạch theo mô hình đô thị sân bay, trở thành đầu mối giao thông quan trọng của vùng phía Bắc, đô thị cửa ngõ phía Nam của Thủ đô Hà Nội.

Xét về yếu tố hạ tầng, theo bản đề án quy hoạch chung xây dựng Thủ đô, các khu đô thị trung tâm đang được mở rộng từ nội đô về các quận phía Tây và Nam. Và ở phía Nam, Hoàng Mai nằm trọn trong địa giới khu vực nội đô mở rộng, vì thế mà cơ sở hạ tầng giao thông đang được thành phố quan tâm phát triển.

Các tuyến đường cao tốc như vành đai 2.5; tuyến nối vành đai 2.5 với đường Đại Từ, tuyến qua phường Giáp Bát kết nối vành đai 2.5 với Aeon Mall; tuyến đường trục phía Nam Hà Nội với mức đầu tư 7.500 tỷ đồng bao gồm 8 làn xe xuyên qua 4 quận, huyện TP. Hà Nội; tuyến vành đai 3.5... được triển khai đầu tư, nâng cấp, góp phần quan trọng trong kết nối giao thông.

Mới đây, Bộ Kế hoạch và Đầu tư cũng đã kiến nghị Chính phủ chấp thuận đề xuất của UBND TP. Hà Nội về dự án đầu tư tuyến đường sắt đô thị số 3, đoạn ga Hà Nội - Hoàng Mai dài 8,7km đi ngầm theo Trần Hưng Đạo - Trần Thánh Tông - Kim Ngưu - Tam Trinh. Đáng chú ý, dự án tuyến đường sắt tốc độ cao Bắc - Nam cũng đề xuất điểm đầu tại Ngọc Hồi, sẽ củng cố thêm vị thế đầu mối giao thông của phía Nam Thủ đô.

Chưa kể, việc TP. Hà Nội quyết tâm đưa huyện Thanh Trì lên quận trong giai đoạn 2024 - 2025 được kỳ vọng sẽ tạo ra cú hích lớn, thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của khu vực nói chung. Tất cả những nền tảng đó sẽ tạo điều kiện thuận lợi và là bệ đỡ vững chắc thúc đẩy khu vực phía Nam Hà Nội phát triển mạnh mẽ.

TS. Trương Văn Quảng, Phó Tổng thư ký Hội Quy hoạch Phát triển Đô thị Việt Nam nhận định: "Trên mảnh đất phía Nam đầy tiềm năng, các "hạt giống" kinh tế đang nảy mầm và hứa hẹn sinh trưởng mạnh mẽ. Các lĩnh vực bất động sản, dịch vụ thương mại cũng được kỳ vọng sẽ "cất cánh" nhờ lợi thế về vị trí, hạ tầng và giao thông".

Từ góc độ thị trường, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội đánh giá, khu vực phía Nam Thủ đô đang nổi lên như một thị trường đầy tiềm năng với mức giá hấp dẫn: "Đây là khu vực còn nhiều dư địa phát triển với quỹ đất rộng, hứa hẹn thu hút nhiều dự án chất lượng cao trong tương lai. Với mức giá hiện tại, phía Nam Hà Nội là lựa chọn phù hợp cho cả nhà đầu tư có vốn nhỏ và người mua ở thực với tài chính vừa phải".

Trên thực tế, trong dòng chảy phục hồi chung của thị trường bất động sản Hà Nội, khu vực phía Nam cũng ghi nhận hoạt động mở bán, giao dịch sôi động với những dự án có mức giá hấp dẫn so với mặt bằng, nổi bật như đã nêu là dự án Hanoi Melody Residences có pháp lý hoàn thiện, cung cấp các căn hộ 3 phòng ngủ, diện tích từ 95m2 đến 145m2; bên cạnh đó còn có Feliz Home, Rose Town...

Bối cảnh thị trường hiện nay, ông Nguyễn Thế Điệp chia sẻ kinh nghiệm đầu tư: "Trong 20 năm qua, chúng tôi nhận thấy rằng, với suất đầu tư giá trị thấp, việc "đánh bắt" cơ hội tại những thị trường như vậy thường mang lại kết quả tốt. Đặc biệt, với những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính và tầm nhìn dài hạn, việc đón đầu chu kỳ bất động sản có thể kéo dài đến 10 năm sẽ mang lại lợi nhuận đáng kể".

Ông Điệp cũng đưa ra dự báo: "Trong tương lai, giá chung cư tại Hà Nội sẽ tiếp tục tăng và những khu vực có mức giá đang ở "đáy", trong đó có khu vực phía Nam dự báo sẽ ghi nhận tăng trưởng tốt cũng như thu hút được nhiều dự án đô thị lớn có chất lượng cao nhờ dư địa phát triển còn lớn và quỹ đất còn rộng"./.