Thị trường căn hộ TP. HCM phân hóa mạnh: Vùng lõi khan hàng, vùng mở rộng hút cầu

Phân khúc căn hộ tại TP. HCM đang cho thấy một bức tranh ngày càng phân hóa khi vùng lõi đối mặt với nguồn cung khan hiếm và mặt bằng giá cao, trong khi các khu vực mở rộng sau sáp nhập như Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu nổi lên nhờ quỹ đất, nguồn cung và khả năng đáp ứng nhu cầu ở thực.

Theo báo cáo MarketBeat Q2/2026 của Cushman & Wakefield, thị trường căn hộ tại khu vực trung tâm TP. HCM trong quý II chỉ ghi nhận 1.318 căn mở bán mới, tăng 7% theo quý nhưng giảm tới 53% so với cùng kỳ năm trước. Lượng hấp thụ đạt 1.198 căn, tương đương tỷ lệ 31% trên nguồn cung sơ cấp mới.

Diễn biến này cho thấy bài toán của vùng lõi hiện không nằm ở việc thiếu nhu cầu đơn thuần, mà ở sự thiếu hụt sản phẩm phù hợp trong khi giá bán đã lên cao. Giá căn hộ sơ cấp trung bình tại khu vực trung tâm đạt 6.209 USD/m2, giảm 15% theo quý nhưng vẫn cao hơn 29% so với cùng kỳ năm trước. Cushman & Wakefield lưu ý mức giá này còn chịu tác động đáng kể từ cơ cấu sản phẩm, khi tỷ trọng căn hộ cao cấp và hạng sang gia tăng.

Trong bối cảnh đó, người mua ngày càng có xu hướng tìm kiếm không gian phát triển mới bên ngoài vùng lõi. Đây cũng là điểm đáng chú ý khi đặt thị trường trong bối cảnh TP.HCM sau sáp nhập, bởi quy mô không gian đô thị được mở rộng đáng kể, kéo theo sự thay đổi trong cách nhìn về nguồn cung và nhu cầu nhà ở.

Vùng mở rộng trở thành "van" nguồn cung mới

Số liệu tại báo cáo cho thấy sự dịch chuyển này đang diễn ra khá rõ ở Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ. Trong quý II/2026, khu vực mở rộng của TP. HCM ghi nhận khoảng 4.700 căn hộ mở bán mới, trong đó riêng Bình Dương đóng góp 3.700 căn, tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt nguồn cung.

Đáng chú ý, Bình Dương cũ ghi nhận 4.343 căn giao dịch, tỷ lệ hấp thụ khoảng 59%, dù giảm hơn 20 điểm phần trăm so với quý trước. Mức giá sơ cấp trung bình đạt 1.873 USD/m2, giảm 1,3% theo quý nhưng tăng 3,2% so với cùng kỳ. Đây là mặt bằng thấp hơn đáng kể so với khu vực trung tâm TP. HCM, qua đó tạo dư địa để thị trường tiếp tục thu hút người mua ở thực.

Bà Rịa - Vũng Tàu cũ có quy mô nhỏ hơn nhưng cũng ghi nhận tín hiệu tích cực với khoảng 1.000 căn nguồn cung mới và 880 căn giao dịch trong quý. Giá bán sơ cấp trung bình đạt khoảng 2.571 USD/m2, cao hơn Bình Dương do nguồn cung mới tập trung vào các dự án cao cấp ven biển.

Điểm đáng chú ý là sau sáp nhập, những khu vực từng được nhìn nhận như thị trường vệ tinh đang dần trở thành một phần của không gian phát triển nhà ở TP. HCM. Sự thay đổi này không chỉ mở rộng địa bàn phát triển dự án mà còn tạo thêm lựa chọn cho người mua trong bối cảnh giá nhà tại vùng lõi ngày càng cao.

Không gian đô thị mới sẽ kéo theo cuộc đua nguồn cung

Triển vọng nguồn cung cho thấy sự dịch chuyển này có thể còn rõ nét hơn trong những năm tới. Theo bảng dự báo của Cushman & Wakefield, giai đoạn 2026-2027, khu vực phía Đông dự kiến có khoảng 12.130 căn hộ, phía Nam khoảng 4.640 căn, phía Tây 5.016 căn và phía Bắc 1.850 căn.

Trong khi đó, tại Bình Dương, nguồn cung căn hộ giai đoạn 2026-2029 được dự báo bổ sung khoảng 31.816 căn, tập trung tại Dĩ An, Thuận An và Thủ Dầu Một, nhờ quá trình đô thị hóa và cải thiện kết nối hạ tầng.

Như vậy, sau sáp nhập, thị trường căn hộ TP. HCM hiện nay đang hình thành một cấu trúc mới khi vùng lõi giữ lợi thế về vị trí nhưng bị giới hạn bởi quỹ đất và giá cao; các khu vực mở rộng đảm nhận vai trò bổ sung nguồn cung và tạo mặt bằng giá dễ tiếp cận hơn.

Đây có thể là bước chuyển quan trọng của thị trường nhà ở TP. HCM trong giai đoạn tới. Khi hạ tầng liên vùng tiếp tục được đầu tư, ranh giới giữa "thị trường TP. HCM" và "thị trường vệ tinh" sẽ ngày càng mờ đi. Khi đó, lợi thế cạnh tranh của một dự án không còn chỉ nằm ở khoảng cách tới trung tâm, mà sẽ phụ thuộc nhiều hơn vào khả năng kết nối, chất lượng đô thị, giá bán và mức độ hoàn thiện của hệ sinh thái sống.