Thị trường văn phòng cho thuê Mỹ: Đón nhận tín hiệu lạc quan

Fed cắt giảm lãi suất, thị trường văn phòng Mỹ khởi sắc nhưng vẫn đối mặt với nhiều thách thức

Nền kinh tế Mỹ đang trên đà phục hồi sau đại dịch Covid-19, tuy nhiên, những biến động kinh tế vĩ mô cùng với sự điều chỉnh chính sách tiền tệ liên tục đã tạo ra những tác động đa chiều lên thị trường bất động sản, đặc biệt là phân khúc văn phòng cho thuê.

Tháng 9/2024, Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) đã có động thái đáng chú ý khi quyết định cắt giảm lãi suất thêm 0,5 điểm phần trăm. Đây được xem là nỗ lực của Fed nhằm thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, đồng thời kiểm soát lạm phát trong bối cảnh kinh tế Mỹ đang dần hồi phục sau những ảnh hưởng nặng nề của đại dịch.

Việc cắt giảm lãi suất được kỳ vọng sẽ mang lại “làn gió mới” cho thị trường văn phòng. Theo đó, các doanh nghiệp sẽ được hưởng lợi từ việc giảm chi phí vay vốn, qua đó tạo điều kiện thuận lợi cho việc mở rộng kinh doanh và đầu tư vào không gian làm việc. Đặc biệt, các doanh nghiệp trong lĩnh vực dịch vụ chuyên nghiệp và tài chính, vốn có nhu cầu cao về mặt bằng văn phòng, sẽ có thêm động lực để mở rộng quy mô hoạt động.

Thực tế cho thấy, quyết định của Fed đã góp phần thúc đẩy nhu cầu thuê văn phòng trong quý III/2024. Báo cáo thị trường cho thấy hoạt động thuê văn phòng đã tăng 0,4% so với quý trước, đạt mức 50,4 triệu feet vuông. Đây là tín hiệu tích cực, cho thấy sự phục hồi của thị trường sau giai đoạn trầm lắng.

Bên cạnh đó, lạm phát cũng đang có xu hướng hạ nhiệt. Tỷ lệ lạm phát tháng 8/2024 đã giảm xuống còn 2,5%, so với mức đỉnh điểm của đại dịch. Sự ổn định về lạm phát giúp các doanh nghiệp kiểm soát tốt hơn chi phí hoạt động, tạo nền tảng vững chắc cho việc hoạch định tài chính dài hạn, bao gồm cả kế hoạch thuê và đầu tư vào không gian văn phòng.

Tuy nhiên, bối cảnh kinh tế không đồng đều giữa các khu vực đã tạo ra sự khác biệt lớn trong thị trường văn phòng. Tại các trung tâm kinh tế lớn như New York và San Francisco, nơi giá thuê văn phòng và chi phí sinh hoạt vẫn ở mức cao, nhiều doanh nghiệp đang phải đối mặt với áp lực chi phí. Xu hướng dịch chuyển ra khỏi các thành phố lớn đến những khu vực có chi phí thấp hơn như Texas và Florida đang diễn ra, khiến tỷ lệ trống văn phòng tại một số khu vực truyền thống vẫn ở mức cao.

Điển hình như tại Midtown Manhattan, tỷ lệ trống văn phòng hạng B và C vẫn đáng báo động. Các doanh nghiệp ngày càng khắt khe hơn trong việc lựa chọn không gian làm việc, ưu tiên những tòa nhà hiện đại, tiện nghi với chi phí vận hành hợp lý.

Thị trường lao động cũng là một yếu tố tác động đáng kể đến nhu cầu thuê văn phòng. Mặc dù tỷ lệ thất nghiệp tăng nhẹ lên 4,2% trong quý III/2024, nhưng nhìn chung thị trường lao động vẫn ổn định, đặc biệt trong lĩnh vực dịch vụ công và tài chính. Các ngành này thường yêu cầu nhân viên làm việc trực tiếp tại văn phòng để đảm bảo hiệu quả công việc, từ đó thúc đẩy nhu cầu thuê văn phòng chất lượng cao tại các trung tâm đô thị.

Ngược lại, sự sụt giảm việc làm trong lĩnh vực công nghệ thông tin đã ảnh hưởng đến nhu cầu thuê văn phòng, đặc biệt là tại các thành phố công nghệ như San Francisco. Tuy nhiên, các “ông lớn” công nghệ, bao gồm cả các công ty trí tuệ nhân tạo như OpenAI, đang có xu hướng điều chỉnh chiến lược, mở rộng không gian làm việc tại các trung tâm lớn để đáp ứng nhu cầu tăng trưởng. Điều này cho thấy, môi trường văn phòng tập trung vẫn đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy sự sáng tạo và đổi mới.

Từ "làm việc từ xa" đến "làm việc kết hợp": Văn phòng truyền thống thay đổi để thích nghi

Trong bối cảnh nền kinh tế toàn cầu đang dần tìm lại sự ổn định sau những biến động khó lường, thị trường văn phòng cho thuê cũng ghi nhận những tín hiệu tích cực đáng mừng. Xu hướng làm việc từ xa, từng được xem là "bình thường mới" trong thời kỳ đại dịch, đang dần nhường chỗ cho sự trở lại của văn phòng truyền thống. Các doanh nghiệp trên khắp thế giới, từ những tập đoàn công nghệ hàng đầu cho đến các công ty dịch vụ tài chính và chuyên nghiệp, đang tái định hình chiến lược sử dụng không gian văn phòng, hướng đến sự cân bằng giữa hiệu quả làm việc và nhu cầu kết nối, giao tiếp trực tiếp.

Theo số liệu thống kê mới nhất, hoạt động thuê văn phòng đã tăng lên mức 50,4 triệu feet vuông trong quý III/2024, tăng 0,4% so với quý trước và đạt mức 86% so với trước đại dịch. Con số này cho thấy sức hút của văn phòng truyền thống vẫn chưa hề giảm sút, ngay cả khi mô hình làm việc kết hợp đang ngày càng phổ biến. Sự thay đổi trong chiến lược của các tập đoàn lớn như Salesforce, Amazon và Dell là minh chứng rõ nét cho xu hướng này. Yêu cầu nhân viên quay trở lại văn phòng ít nhất từ ba đến năm ngày mỗi tuần không chỉ nhằm đảm bảo hiệu suất công việc mà còn thể hiện tầm nhìn của ban lãnh đạo về vai trò không thể thay thế của văn phòng trong việc xây dựng môi trường làm việc năng động, chuyên nghiệp và giàu tính tương tác.

Bên cạnh các công ty công nghệ, nhu cầu thuê văn phòng cũng tăng cao ở các lĩnh vực dịch vụ tài chính và chuyên nghiệp. Đặc thù công việc đòi hỏi tính bảo mật cao và sự tương tác chặt chẽ giữa các nhân viên là yếu tố then chốt thúc đẩy các doanh nghiệp này mở rộng hoặc nâng cấp không gian văn phòng. Đầu tư vào cơ sở hạ tầng hiện đại, bao gồm thiết bị công nghệ cao, không gian làm việc thông minh và tiện ích hỗ trợ, đang trở thành ưu tiên hàng đầu của các doanh nghiệp nhằm tạo ra môi trường làm việc tối ưu, đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của nhân viên.

Để thích ứng với những thay đổi của thị trường, các chủ sở hữu văn phòng cũng phải chủ động điều chỉnh chiến lược kinh doanh. Cạnh tranh ngày càng gay gắt buộc họ phải đưa ra những ưu đãi hấp dẫn để thu hút và giữ chân khách thuê. Các hợp đồng thuê mới hiện nay thường đi kèm với những ưu đãi chưa từng có tiền lệ, như trợ cấp cải tạo lên tới 100 USD/foot vuông và thời gian miễn phí thuê kéo dài đến 10 tháng.

Không chỉ dừng lại ở các ưu đãi tài chính, việc đầu tư mạnh mẽ vào nâng cấp tiện ích cũng là xu hướng tất yếu. Các tòa nhà văn phòng cao cấp ngày nay không chỉ cung cấp không gian làm việc hiện đại mà còn mang đến những trải nghiệm vượt trội với khu vực thể dục, không gian xanh, khu vực giải trí và các dịch vụ chăm sóc sức khỏe. Tòa nhà 830 Brickell ở Miami, nơi Ngân hàng Banco Master của Brazil đã ký kết hợp đồng thuê với mức giá kỷ lục 190 USD/foot vuông, là một ví dụ điển hình cho thấy giá trị gia tăng mà tiện ích mang lại.

Xu hướng làm việc linh hoạt cũng đang tác động đáng kể đến cách các doanh nghiệp lựa chọn và sử dụng không gian văn phòng. Nhu cầu về không gian linh hoạt, cho phép nhân viên làm việc từ xa nhưng vẫn đảm bảo sự hiện diện tại văn phòng khi cần thiết, đang ngày càng tăng cao. Các tòa nhà văn phòng có khả năng cung cấp không gian làm việc chung (co-working) cùng các khu vực riêng tư cho các cuộc họp quan trọng sẽ là lựa chọn ưu tiên của nhiều doanh nghiệp trong thời gian tới.

Khả quan xen lẫn thách thức trên con đường phục hồi

Thị trường văn phòng Mỹ đang có những tín hiệu phục hồi tích cực sau giai đoạn biến động do đại dịch. Tăng trưởng kinh tế ổn định, cùng với các chính sách khuyến khích đầu tư và sự thay đổi trong nhu cầu của người thuê, đang tạo nên những cơ hội mới, nhưng cũng đặt ra không ít thách thức cho thị trường này.

Các chuyên gia dự báo thị trường văn phòng Mỹ sẽ tiếp tục tăng trưởng trong giai đoạn 2024 - 2025, với tốc độ tăng trưởng hoạt động cho thuê khoảng 10% mỗi năm. Đặc biệt, các khu vực có chi phí hợp lý và môi trường kinh doanh thuận lợi như Sun Belt được dự đoán sẽ là điểm đến hấp dẫn cho các doanh nghiệp, thúc đẩy sự phát triển của thị trường văn phòng tại đây. Các thành phố như Austin, Dallas và Miami đang nổi lên như những "ngôi sao mới" trên bản đồ bất động sản văn phòng, thu hút sự quan tâm của nhiều doanh nghiệp đang tìm kiếm địa điểm kinh doanh mới.

Tuy nhiên, sự phục hồi của thị trường văn phòng Mỹ sẽ không diễn ra đồng đều ở tất cả các phân khúc và khu vực. Tại các trung tâm đô thị lớn như New York và San Francisco, những tòa nhà văn phòng hạng B và C đang phải đối mặt với tỷ lệ trống cao, trong khi các tòa nhà mới, hiện đại lại có sức hút lớn hơn với khách thuê. Điều này đặt ra áp lực cải tạo và nâng cấp không gian văn phòng đối với các chủ sở hữu tòa nhà cũ, nếu muốn duy trì sức cạnh tranh trên thị trường.

Bên cạnh đó, thị trường văn phòng Mỹ cũng đang phải đối mặt với tình trạng thiếu hụt nguồn cung văn phòng chất lượng cao. Do chi phí xây dựng tăng cao, số lượng dự án văn phòng mới được khởi công còn hạn chế, dẫn đến sự khan hiếm nguồn cung trong phân khúc văn phòng cao cấp. Trước sức ép này, nhiều doanh nghiệp buộc phải chuyển hướng sang phân khúc tòa nhà "hạng 2" - những tòa nhà có tuổi đời từ 10 đến 20 năm hoặc đã được cải tạo trong vòng một thập kỷ qua. Nếu như hai năm trước, các tòa nhà mới "thâu tóm" hơn 80% tăng trưởng tỷ lệ lấp đầy, thì năm nay, bức tranh thị trường đã có sự thay đổi rõ rệt. Các tòa nhà cải tạo chiếm gần 30% và các tòa nhà xây dựng trong giai đoạn 2000 - 2014 chiếm gần 20% tỷ lệ lấp đầy, trong khi các tòa nhà văn phòng được xây dựng từ năm 2015 trở đi, với đầy đủ tiện nghi hiện đại, đang là lựa chọn hàng đầu của nhiều doanh nghiệp.Điều này cho thấy sự linh hoạt của thị trường trong việc thích ứng với những biến động về nguồn cung và nhu cầu.

Xu hướng chuyển đổi mục đích sử dụng văn phòng cũng góp phần định hình thị trường văn phòng Mỹ trong thời gian tới. Việc chuyển đổi diện tích văn phòng sang các loại hình bất động sản khác như nhà ở, trung tâm thương mại giúp giảm bớt áp lực thừa cung, đồng thời tối ưu hóa giá trị sử dụng của các tòa nhà tại những khu vực không còn phù hợp với chức năng văn phòng.

Một thách thức lớn khác đối với thị trường văn phòng Mỹ là việc thích ứng với xu hướng làm việc kết hợp. Mặc dù nhiều doanh nghiệp đã yêu cầu nhân viên quay trở lại văn phòng, nhưng mô hình làm việc linh hoạt vẫn đang được ưa chuộng. Các chủ sở hữu văn phòng cần phải linh hoạt trong việc thiết kế không gian làm việc, đảm bảo đáp ứng nhu cầu của mô hình làm việc kết hợp, bao gồm các không gian làm việc chung, khu vực họp nhóm nhỏ, cũng như các tiện ích hỗ trợ như kết nối mạng tốc độ cao, khu vực thư giãn...

Như vậy, quý III/2024 đánh dấu một bước chuyển quan trọng đối với thị trường bất động sản văn phòng Mỹ. Nhu cầu thuê văn phòng tăng trưởng trở lại, tỷ lệ trống giảm dần, cùng với những nỗ lực thích ứng linh hoạt từ phía các chủ sở hữu, tất cả đã góp phần đưa thị trường từng bước tiến tới trạng thái cân bằng và ổn định. Tuy nhiên, hành trình phục hồi này vẫn còn nhiều thử thách phía trước, đòi hỏi các chủ sở hữu phải không ngừng nâng cấp và tái phát triển các tòa nhà hiện hữu, kiến tạo nên những không gian làm việc chất lượng cao, đáp ứng tối đa nhu cầu ngày càng đa dạng của khách thuê, đặc biệt là về tính linh hoạt và tiện ích.

Trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm và thị hiếu khách hàng không ngừng biến đổi, sự nhạy bén và sáng tạo chính là chìa khóa then chốt để các chủ sở hữu văn phòng nắm bắt cơ hội và khẳng định vị thế trên thị trường. Dẫu vậy, với những tín hiệu tích cực từ nền kinh tế vĩ mô và sự thay đổi trong nhận thức của doanh nghiệp về vai trò quan trọng của không gian văn phòng, thị trường bất động sản văn phòng Mỹ vẫn được kỳ vọng sẽ tiếp tục bứt phá và gặt hái nhiều thành công trong những năm tiếp theo./.