Bức tranh thị trường văn phòng Hà Nội những tháng đầu năm 2025 đang chứng kiến sự thay đổi rõ nét khi cán cân cung - cầu nghiêng hẳn về phía khách thuê. Theo Báo cáo Quý I/2025 của Savills Việt Nam, tổng nguồn cung văn phòng tại Thủ đô đã đạt mốc 2,33 triệu m2 sàn, tăng 10% so với cùng kỳ năm trước. Đáng chú ý, khu vực nội thành mở rộng và phía Tây thành phố đang chứng kiến sự phát triển mạnh của loạt dự án mới, chiếm tới 41% tổng nguồn cung, qua đó mở rộng đáng kể danh mục lựa chọn cho khách thuê.
(Ảnh minh hoạ)
Bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Cho thuê Thương mại Savills Hà Nội nhận định, làn sóng dự án mới với tiêu chuẩn thiết kế và vận hành hiện đại đang làm thay đổi cán cân thị trường theo hướng có lợi cho khách thuê. Khách thuê hiện nay không chỉ có cơ hội đàm phán giá tốt hơn, mà còn được hưởng các điều khoản thuê linh hoạt cùng với dịch vụ tiện ích đa dạng hơn. Đáng chú ý, trong bối cảnh công suất thuê toàn thị trường giảm còn 82% do nguồn cung mới chưa kịp hấp thụ, khách thuê đang nắm trong tay lợi thế để đàm phán các thỏa thuận phù hợp hơn với chiến lược phát triển dài hạn.
Cùng với đó, cuộc đua "nâng cấp" giữa các chủ đầu tư cũng mang lại nhiều giá trị gián tiếp cho khách thuê. Khi các tòa nhà hạng A mới gia nhập thị trường với tiêu chuẩn ngày càng cao, các chủ đầu tư hiện hữu buộc phải cải tạo, nâng cấp cơ sở hạ tầng và dịch vụ vận hành để giữ chân khách thuê hiện tại. Điều này không chỉ cải thiện mặt bằng chất lượng dịch vụ chung trên toàn thị trường, mà còn mang lại nhiều lựa chọn hơn cho khách thuê mà không nhất thiết đi kèm chi phí tăng thêm. Ngược lại, những tòa nhà không theo kịp xu hướng cải tiến sẽ đối mặt với nguy cơ mất khách, nhất là trong bối cảnh khách thuê ngày càng "khó tính" và thị trường ngày càng có sự phân hóa rõ nét về chất lượng tòa nhà văn phòng.
Một điểm cộng đáng kể khác cho khách thuê, theo Savills chính là sự chủ động ngày càng gia tăng trong quá trình lựa chọn mặt bằng. Thay vì bị động chờ đợi văn phòng trống như trước đây, các doanh nghiệp hiện nay có thể tiếp cận sớm các dự án đang trong giai đoạn hoàn thiện. Điều này mở ra cơ hội tối ưu hóa toàn diện từ chi phí hoàn thiện nội thất (fit-out), kế hoạch nhân sự cho đến việc tham gia vào khâu thiết kế, đảm bảo đồng nhất với định hướng thương hiệu. Đây là lợi thế hiếm có mà thị trường văn phòng trước đây gần như không tạo điều kiện, nhưng nay đang dần trở thành xu hướng mới trong bối cảnh cạnh tranh nguồn cung ngày càng rõ nét.
Ngoài ra, trong bối cảnh lượng nguồn cung văn phòng Hạng A dự kiến tăng mạnh trong 2 - 3 năm tới, các tập đoàn quốc tế và doanh nghiệp thuộc lĩnh vực ICT, tài chính hay bất động sản đang đứng trước cơ hội thuận lợi hơn để xây dựng kế hoạch thuê dài hạn, lựa chọn mặt bằng chiến lược và chủ động hơn trong quá trình đàm phán hợp đồng. Cụ thể, từ nay đến năm 2027, hơn 95% nguồn cung mới sẽ đến từ các dự án văn phòng Hạng A. Không dừng lại ở đó, sau năm 2027, thị trường dự kiến đón thêm khoảng 864.500m2 văn phòng từ 28 dự án, trong đó 64% tiếp tục là phân khúc Hạng A.
Về phía các chủ đầu tư, đại diện Savills Hà Nội đưa ra khuyến nghị cần đặc biệt thận trọng trong việc xây dựng chiến lược giá thuê. "Thị trường văn phòng hiện nay đang nghiêng về phía khách thuê, do đó bất kỳ động thái tăng giá nào cũng tiềm ẩn rủi ro". Thay vì tập trung vào việc điều chỉnh giá lên cao, các chủ đầu tư nên ưu tiên mục tiêu nâng cao tỷ lệ lấp đầy và đảm bảo dòng tiền ổn định thông qua những chính sách thuê linh hoạt và hợp lý hơn.
Cũng theo chuyên gia này, đây chính là thời điểm "vàng" để các doanh nghiệp rà soát và tối ưu hoá chiến lược không gian làm việc, từ thương lượng mức giá thuê hợp lý, cải thiện chất lượng môi trường làm việc, định hình lại hình ảnh thương hiệu cho đến triển khai các mục tiêu phát triển bền vững (ESG) trong tầm nhìn dài hạn.
