Nguồn cung tăng, giá thuê ổn định
Báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản của Avison Young Việt Nam cho thấy, trong quý I/2025, thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội đón nhận thêm hơn 8.000m2 diện tích mới từ tòa nhà văn phòng hạng A Thaisquare Caliria. Bên cạnh các dự án quy mô lớn, phần lớn các tòa nhà văn phòng vừa và nhỏ cũng được đưa vào hoạt động, góp phần đa dạng hóa lựa chọn cho khách thuê, đặc biệt là các doanh nghiệp vừa và nhỏ có nhu cầu linh hoạt về diện tích và chi phí.
Nguồn cung văn phòng khởi sắc tại các thị trường trọng điểm. (Ảnh minh hoạ)
Về giá thuê, theo Avison Young Việt Nam, văn phòng hạng A tại thị trường Hà Nội duy trì mức giá trung bình 35 USD/m2/tháng, với tỉ lệ lấp đầy đạt 85%, phản ánh nhu cầu ổn định trong phân khúc cao cấp. Các doanh nghiệp nước ngoài và tập đoàn lớn tiếp tục ưu tiên các tòa nhà hạng A tại Hoàn Kiếm, Ba Đình, Cầu Giấy và Nam Từ Liêm, nhờ vị trí chiến lược, hạ tầng hiện đại cùng các chính sách ưu đãi từ chủ đầu tư.
Ở phân khúc hạng B, giá thuê trung bình đạt 24 USD/m2/tháng, với tỉ lệ lấp đầy đạt 83%. Nhờ mức chi phí hợp lý và vị trí linh hoạt tại các quận như Thanh Xuân, Tây Hồ, Long Biên, phân khúc này tiếp tục thu hút nhóm doanh nghiệp vừa và nhỏ. Tuy nhiên, với lượng nguồn cung lớn dự kiến gia nhập thị trường trong thời gian tới, sự cạnh tranh giữa các tòa nhà hiện hữu và các dự án mới sẽ trở nên gay gắt hơn, đặc biệt trong bối cảnh các doanh nghiệp ngày càng quan tâm đến các yếu tố bền vững, công nghệ và chất lượng không gian làm việc.
Trong khi đó, thị trường văn phòng TP.HCM cũng ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực trong quý I/2025. Dự án Cát Tường chính thức cung cấp hơn 5.000m² diện tích văn phòng tại hai tòa nhà hiện đại đặt tại quận Phú Nhuận và Tân Phú. Đồng thời, thị trường còn ghi nhận sự gia nhập của tòa nhà Beacon tại quận Bình Thạnh với 7.000m2 diện tích văn phòng cho thuê.
Đặc biệt, phân khúc không gian làm việc linh hoạt (co-working space) tiếp tục mở rộng đáng kể. Đầu tháng 3, International Workplace Group (IWG) khai trương cơ sở thứ 20 tại Việt Nam và cơ sở thứ 9 tại TP.HCM, với hai địa điểm tại Bình Thạnh có tổng diện tích hơn 2.300m2. Ngoài ra, IWG cũng dự kiến đưa vào hoạt động thêm một văn phòng tại Quận 4 (1.700m2) và một cơ sở khác tại Quận 1 (hơn 900m2). Với tổng diện tích vận hành trong năm nay dự kiến vượt 4.000m2, sự mở rộng này cho thấy nhu cầu ngày càng cao đối với không gian làm việc hiện đại, linh hoạt của doanh nghiệp và cá nhân.
Theo Avison Young Việt Nam, giá thuê và tỷ lệ lấp đầy tại TP.HCM tiếp tục duy trì ổn định ở cả hai phân khúc. Cụ thể, văn phòng hạng A tại khu vực trung tâm giữ mức giá 55 USD/m²/tháng với tỷ lệ lấp đầy lên tới 89%, trong khi hạng B ghi nhận mức giá thuê trung bình 28 USD/m²/tháng với tỷ lệ lấp đầy đạt 88%. Những con số này cho thấy thị trường vẫn đang duy trì sức hút lớn đối với các doanh nghiệp trong và ngoài nước.
Ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam nhận định, trong quý I/2025, thị trường văn phòng cho thuê tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM tiếp tục ghi nhận sự gia nhập của một số dự án văn phòng mới. Tuy nhiên, lượng cung mới trong giai đoạn này tuy tăng nhưng vẫn hạn chế, dẫn đến giá thuê và tỉ lệ lấp đầy không có nhiều biến động so với cuối năm 2024.
"Văn phòng hạng A tại khu vực trung tâm của Hà Nội và TP.HCM vẫn được các tập đoàn lớn, doanh nghiệp nước ngoài ưu tiên lựa chọn, nhờ vị trí chiến lược, hạ tầng hiện đại và chính sách hỗ trợ từ chủ đầu tư. Trong khi đó, các tòa nhà hạng B với giá thuê hợp lý và vị trí linh hoạt tại các quận ngoài trung tâm vẫn duy trì được sức hút, đặc biệt với nhóm doanh nghiệp vừa và nhỏ", ông David Jackson cho hay.
Chủ đầu tư cần chú trọng phát triển mô hình văn phòng xanh
Dự báo trong giai đoạn 2025 - 2027, thị trường văn phòng sẽ chứng kiến sự gia tăng mạnh mẽ về nguồn cung.
Tại Hà Nội, thị trường dự kiến sẽ tiếp tục mở rộng với tổng cộng 281.654m2 diện tích văn phòng mới. Một số dự án nổi bật bao gồm Maslight Tower với diện tích 79.947m2 và B3CC1 Project với 59.724m2. Việc bổ sung nguồn cung không chỉ giúp các doanh nghiệp có thêm nhiều lựa chọn văn phòng phù hợp mà còn thúc đẩy xu hướng phát triển các tòa nhà xanh và bền vững. Những tòa nhà này được thiết kế nhằm tối ưu hóa hiệu suất vận hành, tiết kiệm năng lượng và đáp ứng các tiêu chuẩn môi trường ngày càng cao, tạo điều kiện làm việc tốt hơn cho người lao động.
Còn tại TP.HCM, giai đoạn 2025 - 2027 dự kiến sẽ có thêm 529.300m2 sàn văn phòng, chủ yếu tại Quận 1, TP. Thủ Đức và Quận 7. Với lợi thế về quỹ đất rộng và hạ tầng phát triển, các dự án văn phòng quy mô lớn được kỳ vọng sẽ tái định hình thị trường trong tương lai.
Ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam
Theo ông David Jackson, sự mở rộng này sẽ tạo ra một môi trường cạnh tranh gay gắt giữa các tòa nhà hiện hữu và các dự án mới. Để thu hút khách thuê, các chủ đầu tư có thể phải đưa ra chính sách giá linh hoạt hơn, dẫn đến sự điều chỉnh về giá thuê trong tương lai. Đồng thời, sự gia tăng nguồn cung cũng sẽ ảnh hưởng đến tỉ lệ lấp đầy, khi khách thuê có thêm nhiều lựa chọn và có thể dịch chuyển từ các tòa nhà cũ sang các tòa nhà mới với thiết kế hiện đại và tiện ích tốt hơn.
"Một xu hướng trong thời gian tới là sự thay đổi trong nhu cầu thuê văn phòng. Các doanh nghiệp không chỉ quan tâm đến giá thuê và vị trí, mà còn đặt trọng tâm vào các yếu tố như không gian xanh, tính bền vững, khả năng tiết kiệm năng lượng và ứng dụng công nghệ hiện đại. Những tòa nhà đạt chứng chỉ LEED hoặc EDGE đang trở thành lựa chọn hàng đầu nhờ khả năng tối ưu hóa chi phí vận hành và tạo môi trường làm việc tốt hơn cho nhân viên. Đáng chú ý, nhu cầu về văn phòng linh hoạt cũng có dấu hiệu tăng lên, đặc biệt từ các startup, công ty công nghệ và doanh nghiệp nước ngoài đang mở rộng hoạt động tại Việt Nam", Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam đánh giá.
Nhìn chung, triển vọng thị trường văn phòng cho thuê trong giai đoạn sắp tới vẫn tích cực, nhưng sẽ đi kèm với những thách thức lớn hơn do sự cạnh tranh gia tăng. Chủ đầu tư cần có chiến lược linh hoạt trong việc định giá, cung cấp các tiện ích phù hợp với nhu cầu doanh nghiệp, đồng thời đẩy mạnh chuyển đổi số và phát triển mô hình văn phòng xanh để duy trì sức hút trên thị trường./.
