Thoát 'đáy' 2022-2024, loạt doanh nghiệp ngành địa ốc đồng loạt đổi chiến lược

Năm 2025 đánh dấu một giai đoạn chuyển động quan trọng của thị trường bất động sản Việt Nam, khi ngành này vừa bước ra khỏi chu kỳ trầm lắng kéo dài từ 2022-2024.

Bối cảnh vĩ mô trong và ngoài nước nhiều biến động, trong khi các nút thắt pháp lý từng khiến nhiều dự án đình trệ đang dần được tháo gỡ nhờ loạt cải cách chính sách và đẩy nhanh phê duyệt quy hoạch tại các địa phương.

Trên nền đó, một số doanh nghiệp bất động sản lớn đã sớm chuyển trạng thái, gia tăng tốc độ triển khai và mở rộng quy mô phát triển dự án.

Trong báo cáo mới đây về ngành bất động sản cư dân, Công ty Chứng khoán MBS cho rằng, bên cạnh các doanh nghiệp vốn quen thuộc với chiến lược triển khai nhiều dự án song song như Vinhomes (mã: VHM) hay Nam Long (mã: NLG), một số doanh nghiệp khác cũng đang dịch chuyển rõ rệt từ cách làm "lần lượt từng dự án" sang triển khai đồng thời nhiều dự án, tiêu biểu là Khang Điền (mã: KDH).

Khang Điền: Tăng tốc triển khai sau giai đoạn tích lũy

Sau giai đoạn thận trọng vì pháp lý và thanh khoản thị trường, Khang Điền đang đồng thời đưa ra thị trường nhiều dự án quy mô lớn tại TP. HCM và khu vực lân cận.

Doanh nghiệp hiện triển khai song song các khu nhà ở thấp tầng và căn hộ tại TP Thủ Đức, Bình Chánh, Bình Tân, trong đó có các dự án hợp tác phát triển với Keppel Land.

Các dự án hợp tác với Keppel Land, quy mô mỗi dự án từ vài chục đến hơn 100ha. Tổng mức đầu tư cho mỗi dự án lên tới hàng nghìn tỷ đồng, phản ánh sự dịch chuyển rõ nét từ chiến lược triển khai tuần tự sang khai thác đồng loạt quỹ đất đã tích lũy.

Việc triển khai nhiều dự án cùng lúc cho thấy Khang Điền đã tích lũy đủ quỹ đất sạch và năng lực tài chính để chuyển sang giai đoạn "khai thác", thay vì giữ nhịp phát triển chậm và tuần tự như giai đoạn trước. Đây cũng là chiến lược giúp doanh nghiệp tận dụng thời điểm thị trường phục hồi sớm, gia tăng nguồn cung trong bối cảnh nhu cầu ở thực đang quay trở lại.

Vinhomes, Nam Long: Tiếp tục duy trì mô hình phát triển đa dự án

Với Vinhomes, việc triển khai nhiều đại đô thị cùng lúc đã trở thành mô hình quen thuộc.

Doanh nghiệp này hiện đồng thời phát triển các dự án quy mô hàng trăm đến hàng nghìn hecta như Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Smart City, Vinhomes Grand Park hay các khu đô thị mới tại Hải Phòng, Quảng Ninh, Long An.

Các dự án không chỉ có quy mô lớn về diện tích mà còn đòi hỏi tổng vốn đầu tư lên tới hàng chục nghìn tỷ đồng mỗi dự án.

Tương tự, Nam Long đang triển khai đồng thời nhiều khu đô thị tích hợp tại Long An, Đồng Nai, Cần Thơ và TP. HCM, với tổng quỹ đất phát triển lên tới hàng trăm hecta.

Việc duy trì triển khai song song giúp Nam Long phân bổ dòng tiền linh hoạt và giữ nhịp tăng trưởng ổn định trong giai đoạn thị trường mở rộng.

Nam Long hiện duy trì chiến lược phát triển đồng thời nhiều khu đô thị tích hợp tại các thị trường vệ tinh.

Doanh nghiệp hiện triển khai song song các dự án quy mô lớn như Waterpoint (Long An, khoảng 355ha, tổng vốn đầu tư ước tính hơn 30.000 tỷ đồng), Izumi City (Đồng Nai, khoảng 170ha) và Nam Long Cần Thơ (khoảng 43ha).

Các dự án này được triển khai đồng thời nhiều phân kỳ, tạo nguồn cung liên tục trong giai đoạn thị trường phục hồi.

Trong khi đó, Vinhomes hiện là doanh nghiệp bất động sản cư dân triển khai đồng thời nhiều đại dự án quy mô lớn nhất thị trường.

Trong giai đoạn 2024-2026, doanh nghiệp cùng lúc phát triển các đại đô thị như Vinhomes Ocean Park (Hà Nội, tổng diện tích khoảng 1.200ha), Vinhomes Smart City (khoảng 280ha), Vinhomes Grand Park (TP. HCM, khoảng 271ha) cùng các dự án mới tại Hải Phòng, Quảng Ninh và Long An.

Mỗi đại đô thị có tổng mức đầu tư từ vài chục nghìn đến trên 100.000 tỷ đồng, được triển khai song song theo mô hình "cuốn chiếu nhiều phân khu".

Phát Đạt (PDR): Mở rộng quỹ đất để "đón sóng" chu kỳ mới

Đáng chú ý, báo cáo của MBS cũng chỉ ra xu hướng các doanh nghiệp không chỉ đẩy nhanh triển khai dự án, mà còn chủ động mở rộng quỹ đất thông qua mua bán - sáp nhập (M&A), thay vì đơn thuần tích lũy tài sản như trước. Phát Đạt là một ví dụ điển hình.

Những năm gần đây, Phát Đạt liên tục tham gia M&A dự án tại Bình Định, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu và TP. HCM, qua đó nhanh chóng mở rộng quỹ đất phát triển.

Các thương vụ này được định hướng rõ ràng nhằm sớm triển khai dự án trong giai đoạn thị trường hồi phục, thay vì giữ đất chờ thời như chiến lược của chu kỳ trước.

Phát Đạt nổi bật với chiến lược mở rộng quỹ đất thông qua M&A để nhanh chóng đưa dự án vào triển khai trong chu kỳ mới.

Doanh nghiệp đang phát triển đồng thời nhiều dự án tại Bình Định, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu, tiêu biểu như các khu đô thị và tổ hợp nhà ở có quy mô từ vài chục đến hơn 100ha, tổng vốn đầu tư mỗi dự án từ vài nghìn tỷ đến trên 10.000 tỷ đồng.

Việc đẩy mạnh triển khai sau M&A cho thấy Phát Đạt không chỉ tích lũy tài sản mà đã bước sang giai đoạn khai thác mạnh quỹ đất.

Nhìn về giai đoạn 2026-2027, MBS cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam có nhiều cơ sở bước vào chu kỳ mở rộng mới, nhờ hạ tầng được đẩy mạnh, khung pháp lý ngày càng hoàn thiện, nguồn cung lớn quay trở lại và lãi suất dù tăng nhưng vẫn ở mức thấp tương đối.

Thị trường trái phiếu doanh nghiệp cũng dần ấm lên, tái mở một kênh huy động vốn quan trọng cho các chủ đầu tư. Tuy nhiên, chu kỳ mở rộng cũng đi kèm không ít rủi ro.

Chi phí tiền sử dụng đất có thể tăng mạnh theo bảng giá đất mới, giá bán sản phẩm ở mức cao có thể ảnh hưởng đến khả năng hấp thụ, trong khi lãi suất cho vay tăng sẽ gây áp lực lên chi phí tài chính nếu tiến độ pháp lý dự án chậm hơn kỳ vọng.

Trong bối cảnh đó, những doanh nghiệp đủ nguồn lực tài chính, sở hữu quỹ đất sạch và đã sớm chuyển sang chiến lược triển khai nhiều dự án cùng lúc được kỳ vọng sẽ nắm bắt tốt cơ hội trước khi thị trường bước vào giai đoạn cạnh tranh gay gắt và nguy cơ dư cung.

Đây cũng là nhóm doanh nghiệp được dự báo hưởng lợi rõ nét nhất trong chu kỳ tăng trưởng tiếp theo của thị trường bất động sản Việt Nam.