Tháng 8 vừa qua, một chung cư 6 tầng tại Ấn Độ đổ sập khiến hơn 100 người mắc kẹt. Trước đó, những vụ sập chung cư tại Trung Quốc, Nga... cũng khiến nhiều người bị thương, tử vong dưới đống đổ nát...
Còn tại Việt Nam, nhiều tòa chung cư hay vẫn thường được gọi là tập thể cũ cũng đang rơi vào tình cảnh "sống trong sợ hãi" vì đã xuống cấp nghiêm trọng, được cảnh báo ở mức độ nguy hiểm hạng D nhưng chưa tìm được phương án xử lý thỏa đáng.
Theo thống kê từ Bộ Xây dựng, cả nước hiện có hơn 2.500 chung cư cũ với hơn 3 triệu mét vuông sàn được xây dựng trước năm 1994. Trong số nhà chung cư này có tới 25% thuộc diện hư hỏng nặng, nguy hiểm. Thế nhưng, 10 năm qua, tỷ lệ nhà chung cư đã được cải tạo, sửa chữa mới chưa đầy 3%. Việc cải tạo, xây dựng mới các khu tập thể cũ thời gian qua diễn ra ì ạch, các doanh nghiệp lần lượt “đến rồi đi” bởi những vướng mắc về cơ chế và thủ tục bồi thường.
Điển hình là từ 12 năm trước, Hà Nội có chủ trương sẽ cải tạo xong hơn 1.500 chung cư cũ trên địa bàn thành phố. Tuy nhiên đến nay mới chỉ có khoảng gần 20 chung cư được thực hiện. Có nghĩa là mới chỉ thực hiện được hơn 1% mục tiêu. Nếu với tiến độ này thì phải mất hơn 100 năm nữa Hà Nội mới có thể cải tạo được hết số chung cư cũ đang tồn tại, hàng nghìn người dân vẫn chấp nhận sống và đợi chờ rủi ro ập đến.
Và trong khi đó, hàng nghìn chung cư mới vẫn đang tiếp tục được mọc lên theo tốc độ chóng mặt của đô thị hóa. 30 - 50 năm nữa, những tòa nhà khang trang, hiện đại của ngày hôm nay sẽ lại trở thành những khối nhà già nua, cũ kỹ giống như tập thể cũ của ngày hôm nay. Nếu câu chuyện về thời hạn sử dụng chung cư và các vướng mắc về cơ chế pháp lý của hiện tại không được xử lý dứt điểm, thì một kịch bản gồm: Những tranh cãi, loay hoay bài toán đền bù, cơ chế cải tạo và mối đe dọa chờ sập đã hiển hiện rõ trong tương lai.
Để hiểu thêm về câu chuyện hạn sử dụng chung cư, Cà phê cuối tuần ghi nhận quan điểm của các chuyên gia: PGS.TS. Trần Chủng, nguyên Cục trưởng Cục giám định Nhà nước về chất lượng công trình xây dựng (Bộ Xây dựng); ông Trần Ngọc Hùng, Chủ tịch Tổng Hội Xây dựng Việt Nam; Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM.
Các chung cư ở Linh Đàm, Định Công đã được “thăm khám” lần nào chưa?
PGS. TS. Trần Chủng: Ở Việt Nam có câu thành ngữ: “Của bền tại người”. Nghĩa là một vật dụng nào đó có bền lâu hay không, có làm thỏa mãn nhu cầu của con người theo thời gian hay không, điều đó phụ thuộc vào thái độ sử dụng, sự quan tâm tới công tác duy tu, bảo dưỡng của chính những người sở hữu nó. Áp vào hoàn cảnh một công trình xây dựng cũng hoàn toàn chính xác như vậy.
Tôi đã đi khảo sát đánh giá thực trạng chất lượng các chung cư được xây dựng những năm 1970 - 1980 tại các khu dân cư lớn ở Hà Nội và nhiều địa phương thì cầu trả lời tường minh nhất là: Sự xuống cấp của các chung cư tới mức nguy hiểm tới sinh mạng của cư dân là do các chung cư này không được bảo trì.
Tình trạng này tôi đã phải đau lòng nhận xét: Các công trình xây dựng ở nước ta “có sinh mà không có dưỡng”. Vì vậy, mọi công trình xây dựng đều bị xuống cấp theo thời gian. Nó cũng cần thiết được “thăm khám bệnh và được chữa bệnh”. Tôi không hiểu các chung cư ở Linh Đàm, Định Công đã được “thăm khám bệnh” lần nào chưa sau 20 - 30 năm tồn tại?
Thật là không công bằng trong nền kinh tế thị trường, khi việc “mua bán” căn hộ, một sản phẩm hàng hóa có giá trị cao về tài chính (tiền) và có yêu cầu rất cao về an toàn sinh mạng lại không có ai quản lý. Nếu có sự quản lý, thì một trong các văn bản quan trọng khi giao dịch mua bán là tài liệu đánh giá giá trị và độ an toàn của công trình. Với tư cách là “bác sỹ công trình”, tôi mong các chung cư này phải được “đối xử” theo các nguyên tắc chuẩn mực như vậy.
Công trình được yêu cầu đảm bảo tuổi thọ tính theo số năm tồn tại. Tuổi thọ được quy định trong các tiêu chuẩn tùy thuộc vào loại công trình, và từ đó người thiết kế tính toán kết cấu, sử dụng vật liệu để đáp ứng tính toán lý thuyết về tuổi thọ mà chúng ta thường gọi là “tuổi thọ danh định”. Tuy vậy, không có nghĩa là cứ đạt tới số năm thiết kế nêu là phải đập bỏ. Không thể máy móc sử dụng số năm để nói về giới hạn sử dụng một công trình xây dựng.
Có thể công trình được thiết kế với tuổi thọ danh định là 100 năm nhưng chỉ sau một thời gian ngắn sử dụng đã xuất hiện các hư hỏng có nguy cơ sập đổ, hoặc công năng không phù hợp với yêu cầu sử dụng thì niên hạn còn nhưng hạn sử dụng đã kết thúc. Mặt khác, nhiều công trình, tuổi thọ danh định đã hết nhưng giá trị sử dụng vẫn còn nguyên vì độ bền vững và các giá trị kiến trúc, công năng sử dụng thì rõ ràng không thể loại bỏ được.
Điển hình là các công trình gạch đá cổ được xây dựng từ cuối thế kỷ XIX đầu thế kỷ XX ở nước ta như: Nhà hát lớn Hà Nội, Phủ Chủ tịch, UBND TP.HCM… Đó là minh chứng rõ ràng nhất về giới hạn sử dụng. Các công trình gạch đá cổ này không chỉ được bảo trì với chế độ tốt nhất mà sau tuổi thọ danh định, để sử dụng tiếp, Chính phủ đã yêu cầu đánh giá tổng thể và lập kế hoạch sửa chữa, gia cố và bảo trì trong suốt quá trình khai thác sử dụng tiếp theo.
Sự xuống cấp của các chung cư tới mức nguy hiểm tới sinh mạng của cư dân là do các chung cư này không được bảo trì.
Vì vậy, theo ý kiến cá nhân, các chung cư phải coi trọng công tác bảo trì. Công tác bảo trì gồm: Công tác khảo sát, đánh giá chất lượng, sửa chữa các hư hỏng kịp thời. Các công việc này cần có đơn vị chuyên nghiệp thực hiện. Ngoài ra, phải tuyên truyền để mỗi cư dân hiểu và thực hiện công tác bảo trì từ căn hộ của mình và gìn giữ các hạng mục dùng chung của cả tòa nhà và khu chung cư. Tuổi thọ của mỗi chung cư phụ thuộc vào chủ đầu tư, các nhà thầu, đội ngũ chuyên nghiệp trong quản lý khai thác tòa nhà và ý thức làm chủ của mỗi cư dân.
Một công trình xuống cấp sớm hoặc sập sệ khi hết niên hạn sử dụng thì việc loại bỏ công trình đó để xây dựng công trình mới không chỉ chỉnh trang lại bộ mặt đô thị mà điều quan trọng hàng đầu là đảm bảo an toàn sinh mạng và sức khỏe cho con người. Tuy vậy, cách thực hiện đối với các chung cư xuống cấp được xây dựng những năm 1970 ở một số thành phố, đặc biệt ở Hà Nội và TP.HCM quá lúng túng và giải pháp đều có tính chất tình huống, chưa có lối thoát.
Trước đó, tôi và các đồng nghiệp đã đề xuất khá nhiều giải pháp đối với các chung cư hết hạn sử dụng. Có thể nói, các khu tập thể cũ tại Thủ đô đều nằm ở các quận trung tâm Thành phố như: Giảng Võ, Thành Công, Kim Liên, Nguyễn Công Trứ… thuộc diện đất vàng của đô thị. Các công trình ở các khu vực này có giá trị biểu tượng cho sự văn minh, mức độ phát triển của một đô thị.
Vì thế, phải có tầm nhìn xa hơn từ quy hoạch, hệ thống kỹ thuật hạ tầng, giải pháp kiến trúc. Quy hoạch và xây dựng từng tòa nhà, từng khu nhưng theo hướng hiện đại: Các tòa chung cư đều có căn hộ tiện nghi, có hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ.
Hiện nay, các khu đô thị mới đang tạo được sự hấp dẫn theo tôi đã hội tụ các điều kiện: Chất lượng công trình (từ căn hộ, tòa nhà), có hạ tầng kỹ thuật đồng bộ (đường, cấp thoát nước, cây xanh…), hạ tầng xã hội đồng bộ (trường học, bệnh viện, siêu thị…) và đặc biệt đã có các doanh nghiệp quản lý tòa nhà chuyên nghiệp. Các doanh nghiệp quản lý không chỉ đảm bảo an ninh trật tự mà quan trọng hơn nhiều là họ biết tổ chức công tác bảo trì một cách chuyên nghiệp. Chỉ có bảo trì thật chuyên nghiệp thì các giá trị về chất lượng chung cư mới được giữ gìn và niên hạn sử dụng được đảm bảo và có thể kéo dài hơn niên hạn danh định.
Pháp lý bất cập, quyền lợi và trách nhiệm của cư dân chưa rõ ràng
LS. Trần Đức Phượng: Thời hạn sử dụng nhà chung cư được hiểu đơn giản là quyền được sử dụng trong một thời gian pháp luật mặc nhiên thừa nhận, sau thời hạn đó, người sở hữu căn hộ (và các phần diện tích khác) vẫn là người sở hữu quyền sử dụng đất ở và công trình nhà chung cư theo hình thức sở hữu chung hợp nhất tại Điều 214 Bộ Luật Dân sự. Người chủ sở hữu vẫn là người có quyền sử dụng nhưng chỉ được tiếp tục sử dụng khi đáp ứng đầy đủ những điều kiện, quy định của pháp luật.
Chẳng hạn, một người bán thực phẩm cho người tiêu dùng trong hạn sử dụng (đủ điều kiện để lưu thông sản phẩm), khi hết hạn sử dụng thì họ vẫn là chủ sở hữu nhưng việc xử lý hàng hóa hết hạn sử dụng đó phải phù hợp (làm phân bón) và theo quy định pháp luật. Không phải là việc hết thời hạn sử dụng nhà chung cư là mất quyền sở hữu của cư dân đối với quyền sử dụng đất và sở hữu công trình.
Thời gian qua, thực tiễn cho thấy các cơ chế chính sách chưa thực sự phù hợp với chung cư đã hết hạn sử dụng.
Theo pháp luật xây dựng tại Nghị định 46/2015/NĐ-CP đưa ra 2 khái niệm về thời hạn sử dụng. Thời hạn sử dụng theo thiết kế của công trình (tuổi thọ thiết kế) là khoảng thời gian công trình được dự kiến sử dụng, đảm bảo yêu cầu về an toàn và công năng được xác định theo quy định trong quy chuẩn kỹ thuật, tiêu chuẩn áp dụng có liên quan.
Trong văn bản Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia QCVN 03:2012/BXD (ban hành theo Thông tư 12/2012/TT-BXD) quy định về phân cấp công trình xây dựng thì thời hạn sử dụng (tuổi thọ thiết kế) sử dụng thuật ngữ niên hạn sử dụng tùy theo bậc (bậc I: trên 100 năm; bậc II: từ 50 năm đến 100 năm). Thời hạn sử dụng thực tế của công trình (tuổi thọ thực tế) là khoảng thời gian công trình được sử dụng thực tế, đảm bảo các yêu cầu về an toàn và công năng.
Thời hạn sử dụng nhà chung cư (tuổi thọ thực tế) được quy định tại Điều 99 Luật Nhà ở 2014 được xác định khi nhà chung cư hết niên hạn sử dụng (tuổi thọ thiết kế) hoặc bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư này để xử lý theo quy định.
Như vậy, khi hết niên hạn thì nhà chung cư phải tổ chức kiểm định để xác định nhà chung cư còn bảo đảm chất lượng và an toàn cho người sử dụng thì chủ sở hữu được tiếp tục sử dụng theo thời hạn ghi trong kết luận kiểm định. Việc kiểm định là thủ tục trong quản lý xây dựng.
Khi hết thời hạn sử dụng nhà chung cư (tuổi thọ thực tế) do hết niên hạn hoặc do hư hỏng thì tùy theo từng trường hợp để xử lý tại quy định tại Điều 99 Luật Nhà ở 2014 như: Tiếp tục sử dụng (nếu sau kiểm định vẫn đảm bảo an toàn), phá dỡ cải tạo hặc xây dựng mới nhà chung cư (nếu phù hợp quy hoạch), bàn giao cho Nhà nước để sử dụng vào mục đích khác (nếu không phù hợp quy hoạch).
Đối với việc xây dựng mới nhà chung cư cũ, hiện đang thực hiện theo Nghị định 101/2015/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư dù có nhiều chính sách hỗ trợ nhưng thực tế khó triển khai, ít nhà đầu tư quan tâm nên cần phải xem xét và điều chỉnh tháo gỡ.
Đối với bàn giao cho Nhà nước để sử dụng vào mục đích khác (nếu không phù hợp quy hoạch) không được quy định cụ thể nhưng đối chiếu với quy định Luật Đất đai thì Nhà nước phải thực hiện thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư theo quy định pháp luật chung của Luật Đất đai 2013.
Khi đó, các chủ sở hữu căn hộ và các phần diện tích khác được hưởng theo phần trên tổng số khoản tiền bồi thường, hỗ trợ của Nhà nước (cho quyền sử dụng đất và công trình nhà chung cư) tương ứng với phần diện tích mình sở hữu riêng. Với việc phân chia như vậy, số tiền mà chủ sở hữu được hưởng là không nhiều nên có lẽ chính sách tái định cư vẫn là phần chính được đánh giá quan trọng khi xem xét phương án hỗ trợ, bồi thường.
Như phân tích trên, khi xem xét giá trị căn hộ trong nhà chung cư thường đánh giá vào thời hạn sử dụng nhà chung cư (tuổi thọ thực tế), không phải là hoàn toàn quan tâm đến thời hạn sử dụng (tuổi thọ thiết kế) - niên hạn sử dụng công trình. Với nhà chung cư có niên hạn còn ít nhưng chất lượng vẫn tốt nên có thể sử dụng thời gian sau đó vẫn còn dài.
Đối với nhà chung cư gần hết niên hạn nhưng giá vẫn cao, là do thị trường nhìn vào giá trị thời gian sử dụng thực tế còn lại, sau khi kiểm định, hoặc họ hi vọng vào chính sách Nhà nước thu hồi để hưởng phần tái định cư. Tuy nhiên, pháp luật sẽ có những chính sách hỗ trợ nhưng do nhiều quy định nên thủ tục có thể kéo dài. Nhà chung cư không sử dụng được, cư dân phải mua nhà ở khác thì sẽ không còn được hưởng chính sách tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất của chung cư.
Ở góc nhìn của tôi, việc quy định niên hạn cho bất kỳ công trình nào, trong đó có nhà chung cư thuộc về kỹ thuật, khoa học trong xây dựng là điều cần phải quy định, đặc biệt các công trình có tính chất phức tạp nhằm quản lý tốt hơn.
Vấn đề ở đây, là việc xử lý khi nhà chung cư không còn đủ điều kiện đảm bảo an toàn để tiếp tục sử dụng. Do tính chất phức tạp vì mỗi tòa nhà đều có rất nhiều cư dân nên Nhà nước cần thiết quy định hướng xử lý và các chính sách hỗ trợ để ít ảnh hưởng nhất đến cư dân.
Tuy nhiên, cần xác định rõ, ngoài được hưởng chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì cư dân không nên quá phụ thuộc dẫn đến trông chờ chính sách. Khi công trình xuống cấp thì cần chủ động tìm giải pháp xử lý, chẳng hạn, tự bỏ tiền ra xây dựng mới hoặc chuyển nhượng đất để có tiền mua nhà ở một nơi khác.
Ở góc độ quản lý Nhà nước, việc giá thu hồi đất nhà chung cư có thể bằng với giá đất đền bù chi phí tái định cư cho nhiều người, thậm chí giá đất đền bù phải cao hơn. Tuy nhiên, do ngân sách hạn hẹp, Nhà nước sẽ ưu tiên các biện pháp hỗ trợ (thuế thu nhập doanh nghiệp cho nhà đầu tư, thủ tục,...) và sẽ có rất ít dự án Nhà nước trực tiếp thu hồi đất.
Do đó, nếu không xác định, làm rõ và tuyên truyền đúng về việc cải tạo, xây mới chung cư sẽ dẫn đến hệ quả người dân trông chờ Nhà nước xử lý để hưởng chính sách, thay vì họ phải chủ động giải quyết bằng cách bỏ thêm tiền để xây mới, chuyển nhượng phần quyền của mình hoặc chuyển nhượng toàn bộ khu đất cho bên thứ ba.
Gỡ rối về cơ chế chính sách cho chung cư hết hạn sử dụng
Ông Trần Ngọc Hùng: Thời gian qua, thực tiễn cho thấy các cơ chế chính sách chưa thực sự phù hợp với chung cư đã hết hạn sử dụng. Đầu tiên, cần nhấn mạnh ai đang làm chủ sở hữu, chủ sử dụng ở đó? Và quyền, trách nhiệm của những chủ thể này thế nào?
Ở một số nước trên thế giới, đối với nhà chung cư họ chỉ cho sở hữu có thời hạn, phù hợp với thời hạn sử dụng của cấp nhà đó. Khi đã hết thời hạn sử dụng thì cũng hết tuổi thọ của nhà. Lúc ấy, nhà không còn thuộc sở hữu của người dân nữa, việc lấy lại nhà để xây lại dễ hơn là việc bán vĩnh viễn cho người dân.
Tôi được biết có hơn 200 quốc gia trên thế giới có quy định căn hộ chung cư là bán có thời hạn và cũng không có loại hình nào sở hữu vĩnh viễn. Như tại Singapore, người dân chỉ được sở hữu lâu dài hoặc 99 năm. Tại Philippines, tất cả các dự án chỉ được sở hữu 50 năm. Tại Trung Quốc, đối với căn hộ bán để ở chỉ được sở hữu tối đa 70 năm.
Tuy nhiên, tại Việt Nam, tâm lý của người dân là muốn sở hữu nhà vĩnh viễn. Nếu có quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn thì sẽ gây tâm lý bất ổn cho người dân.
Vài năm trước Bộ Xây dựng cũng đưa ra phương án về hạn sử dụng cho chung cư nhưng đã gặp rất nhiều tranh cãi từ người dân nên không thực hiện được. Tôi cho rằng, người dân mua nhà chung cư hiện nay đang phải chịu giá nhà khá cao nếu chỉ sở hữu thời hạn 50 - 70 năm, chắc chắn họ sẽ quay lưng với sản phẩm này.
Các chung cư cũ hết hạn sử dụng đang tồn tại hiện nay, khi có được cơ chế chính sách cải tạo, xây mới hợp lý sẽ trở thành bài học cho tương lai.
Giải pháp phải được thực hiện trước hết là quy hoạch. Theo quy định của Luật Quy hoạch, việc quy hoạch lại các khu chung cư cũ là trách nhiệm của Nhà nước bởi người dân chỉ được cấp sổ đỏ cho phần diện tích nhà ở sở hữu, trong khi khoảng không từ nóc trở lên, hay mặt đất và xung quanh khu nhà… là thuộc trách nhiệm của Nhà nước quản lý.
Bên cạnh đó, Quốc hội, Hội đồng nhân dân các cấp phải có quyết định về khoản ngân sách dành cho vấn đề cải tạo bởi đây là đầu tư xã hội. Nhà nước muốn có khu chung cư mới thì Nhà nước, chính quyền, Hội đồng nhân dân phải có nguồn kinh phí, có quỹ đất phục vụ cho việc tái định cư, chứ không phải là tạm cư.
Chính phủ cũng phải có cơ chế chính sách cụ thể kêu gọi các nhà đầu tư bởi một mình Nhà nước cũng không đủ nguồn lực làm tất cả, trong đó chú trọng tới hiệu quả của nhà đầu tư. Chắc chắn là cơ chế chính sách phải đảm bảo cho nhà đầu tư có lãi thì họ mới tham gia chương trình.
Ngoài ra, công tác tuyên truyền, giáo dục phải đẩy mạnh để mọi người dân sống trong các khu chung cư cũ hiểu rõ quyền và trách nhiệm cá nhân. Theo đó, người dân phải có trách nhiệm cùng đóng góp một phần kinh phí để cải tạo trên cơ sở Nhà nước cho trả dần với lãi suất ưu đãi như chính sách nhà xã hội khác.
Nếu thực hiện được những vấn đề này thì chương trình cải tạo nhà chung cư cũ hiện nay và các chung cư hết hạn trong tương lai mới phát huy được hiệu quả.
