Ngày 29/12/2023, Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Thông tư số 22/2023/TT-NHNN (Thông tư 22) sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 41/2016/TT-NHNN ngày 30/12/2016 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam quy định tỷ lệ an toàn vốn đối với ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài.
Thông tư này có hiệu lực từ ngày 1/7/2024, với nhiều nội dung mới. Trong đó, một trong những quy định đang gây xôn xao là Điểm a, khoản 1 Điều 1 về "khoản cho vay thế chấp nhà là khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản đối với cá nhân để mua nhà".
Cụ thể, khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản đối với cá nhân để mua nhà đáp ứng các điều kiện sau:
Thứ nhất, nguồn tiền trả nợ không phải là nguồn tiền cho thuê nhà hình thành từ khoản cho vay.
Thứ hai, nhà đã được hoàn thành để bàn giao theo hợp đồng mua bán nhà.
Thứ ba, ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài có đầy đủ quyền hợp pháp để xử lý nhà thế chấp khi khách hàng không trả được nợ theo quy định của pháp luật về giao dịch đảm bảo và pháp luật về nhà ở.
Thứ tư, nhà hình thành từ khoản cho vay thế chấp này phải được định giá độc lập (được bên thứ ba định giá hoặc được bộ phận độc lập với bộ phận phê duyệt tín dụng của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài định giá) với nguyên tắc thận trọng (giá trị không cao hơn giá thị trường tại thời điểm xét duyệt cho vay) theo quy định của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài.
Đối với các khoản cho vay để mua nhà ở xã hội, mua nhà ở theo các chương trình, dự án hỗ trợ của Chính phủ được xác định theo quy định của pháp luật về nhà ở đáp ứng các điều kiện (thứ nhất, thứ ba, thứ tư) nói trên.
Thông tư 22 liên quan đến vay vốn mua nhà ở tương lai đang gây nhiều tranh cãi. Ảnh minh hoạ.
Mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) đã có ý kiến quan ngại về quy định trên. Theo đó, Hiệp hội cho rằng Thông tư số 22 không cho phép ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài cho người dân vay để mua nhà ở thương mại chưa hoàn thành để bàn giao (tức là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai) được bảo đảm (thế chấp) bằng chính căn nhà đó.
Nếu người dân muốn được vay tín dụng để mua nhà ở thương mại hình thành trong tương lai thì phải thực hiện các biện pháp bảo đảm khác, hoặc bảo đảm bằng tài sản khác.
HoREA cho rằng, cần phải sửa đổi chi tiết trên trước khi thông tư có hiệu lực, để không dẫn đến hệ quả xấu, gây khó khăn, cản trở hoạt động bình thường của thị trường bất động sản, tác động tiêu cực đến tiến trình phục hồi và phát triển của thị trường bất động sản cả trước mắt và lâu dài.
Trước thắc mắc của Hiệp hội bất động sản (HoREA), trả lời báo chí, Ngân hàng Nhà nước cho biết Thông tư 22 không thay đổi quy định với cho vay loại nhà ở hình thành trong tương lai, cũng như không hạn chế quyền của tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Theo các quy định hiện hành, cho vay để mua, thực hiện dự án bất động sản và được bảo đảm bằng chính bất động sản, dự án hình thành từ khoản vay, được định nghĩa là cho vay đảm bảo bằng bất động sản.
Còn khoản cho vay được định nghĩa là cho vay thế chấp nhà phải đáp ứng các điều kiện như nguồn tiền trả nợ không phải từ tiền cho thuê nhà hình thành từ khoản vay, nhà đã được hoàn thành để bàn giao theo hợp đồng mua bán, nhà hình thành từ khoản cho vay phải được định giá độc lập...
Theo quy định hiện hành, khoản cho vay mua bất động sản, nhà ở và thế chấp bằng chính tài sản hình thành trong tương lai áp dụng hệ số rủi ro từ 30 - 120% phụ thuộc vào tỷ lệ bảo đảm (LTV) được tính bằng tỷ lệ số dư khoản cho vay so với giá trị của tài sản bảo đảm, trường hợp không có thông tin về tỷ lệ LTV hệ số rủi ro 150%.
Nói về vẫn đề này, ông Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý bất động sản cho hay Thông tư 22 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước được ban hành để sửa đổi, bổ sung Thông tư số 41/2016/TT-NHNN quy định tỷ lệ an toàn vốn đối với ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài. Như vậy, bản thân Thông tư số 41/2016/TT-NHNN cũng như nội dung sửa đổi của Thông tư 22 chỉ hướng đến việc quy định tỷ lệ an toàn vốn đối với các tổ chức tín dụng.
Nội dung Thông tư 22 sửa đổi khoản 11 Điều 2 Thông tư số 41/2016/TT-NHNN chỉ là để phân định thế nào là khoản cho vay thế chấp nhà (với tài sản đã hình thành); không quy định với việc cho vay mua nhà ở hình thành trong tương lai. Việc cho vay để mua nhà ở hình thành trong tương lai vẫn thực hiện ổn định theo Thông tư số 26/2015/TT-NHNN ngày 09/12/2015 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước.
Thông tư 26 đã quy định cụ thể trình tự, thủ tục thế chấp và giải chấp tại tổ chức tín dụng đối với các tài sản gồm: Dự án nhà ở; nhà ở hình thành trong tương lai của chủ đầu tư; Nhà ở hình thành trong tương lai của khách hàng mua của chủ đầu tư; Nhà ở hình thành trong tương lai được người dân tự xây dựng. Cho đến nay, Thông tư 26/2015 vẫn có hiệu lực và đang được áp dụng.
Mặt khác, Thông tư 22 sửa đổi khoản 11 Điều 2 Thông tư 41/2016 (quy định về Khoản cho vay thế chấp nhà), không sửa khoản 10 Điều 2: "10. Khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản là khoản cho vay đối với cá nhân, pháp nhân để mua bất động sản, thực hiện dự án bất động sản và được bảo đảm bằng chính bất động sản, dự án bất động sản hình thành từ khoản cho vay theo các quy định của pháp luật về giao dịch đảm bảo".
"Như vậy nếu thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai để vay mua nhà thì thực hiện theo quy định về Khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản; không thực hiện theo quy định về Khoản cho vay thế chấp nhà. Do đó, quy định của Thông tư 22 không ảnh hưởng đến quan hệ vay vốn để mua nhà ở hình thành trong tương lai như một số ý kiến lo ngại", ông Đỉnh nhận định.
Còn theo chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang, thông tư 22 của NHNN với nhiều nội dung mới phù hợp với thực tiễn, giúp tháo gỡ vướng mắc cho hoạt động của các tổ chức tín dụng, khách hàng và góp phần đảm bảo an toàn hệ thống tín dụng". Tuy nhiên, ông Quang nhấn mạnh, bên cạnh những điểm tích cực, nếu không hiểu kỹ bản chất quy định mới của Thông tư 22 sẽ gây cản trở đến thị trường bất động sản, thậm chí tác động tiêu cực đến tiến trình phục hồi.
Theo ông Trần Khánh Quang, giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai không chỉ mang lại lợi ích cho chủ đầu tư, mà còn cả khách hàng. Đối với chủ đầu tư, đây là một kênh huy động vốn mà không phải trả lãi suất. Còn đối với khách hàng thì có thể tham gia ngay từ quá trình xây dựng nhà ở phù hợp với thị hiếu của mình và được trả chậm, trả dần với giá thấp. Do đó, thay vì từ chối cho người mua nhà dùng tài sản hình thành trong tương lai làm căn hộ thế chấp, thì nên tăng cường các giải pháp để thúc đẩy mối quan hệ liên thông giữa thị trường tài chính với kinh doanh bất động sản và ngược lại".
