Giám đốc một sàn giao dịch địa ốc phía Nam Đà Nẵng chia sẻ, anh và các cộng sự đang tích cực kết nối các thông tin giữa hai khu vực Thừa Thiên Huế và Quảng Nam, để nắm bắt đích xác các dữ liệu giao dịch, tìm hiểu thị trường từ các khách hàng.
Một góc TP. Đà Nẵng
Xét hiện tại, khi thông tin Chính phủ đôn đốc sớm đưa Luật Đất đai vào thực tế kể từ ngày 1/7/2024, thị trường tất nhiên có biến động thích hợp. Song để nhận xét thị trường có chuyển biến vào thời điểm này, thì… "còn hơi sớm"!
Người rao nhiều, người nghe rao ít?
Một điểm "nóng" được nhắc trong những tuần qua, ngay sau Tết Nguyên đán, là khu vực đất lân cận sân bay Phú Bài (Hương Thủy, Thừa Thiên Huế) đến giáp Phú Vang, có thông tin quy hoạch thành vùng đô thị mới, thu hút nhiều dự án, công trình đầu tư trọng điểm của địa phương. Một số sàn giao dịch địa phương tỏ rõ thông thạo thông tin, dựa vào những phương án mở rộng giao thông vành đai trên địa bàn, và thông tin khởi công, thi công một số hạng mục công trình đầu tư trong địa bàn, để cho rằng diễn biến đầu tư đất đai "đang sốt dần". Một số sàn giao dịch từ Đà Nẵng theo thông tin này cũng ra tiếp cận, tìm hiểu vấn đề, nhưng phản hồi lại chưa thấy có tính tích cực.
"Ai cũng nói Huế mở rộng địa phận, và hướng đi về phía biển, tính đến Cầu ngói Thanh Toàn, là được đánh giá cao. Dư luận vì vậy quan tâm tình hình đầu tư, giao dịch đất nền khu vực thế nào. Kể cả một số khu vực đất nông nghiệp, cũng có dấu hiệu tăng giá. Nhưng thực tế khi tiếp cận, đa số phản hồi của người dân sở tại, vẫn là chưa có thay chuyển gì lớn", Giám đốc một sàn giao dịch Đà Nẵng nhận xét.
Đô thị phía Nam TP. Đà Nẵng
Diễn biến thị trường "nóng", nhất là ở phân khúc đất nền, cũng đang tái hiện ở Đà Nẵng. Các điểm nóng này, tập trung ở vùng Hòa Xuân (Cẩm Lệ) với nhiều thông tin lượng giao dịch tăng. Giá đất nền một số khu vực giáp các bờ sông, ở ngay trung tâm Cẩm Lệ, được phao tin nhích dần lên trở lại. Song nhiều người tham gia đầu tư đất ở khu vực này nhận xét, chưa có sự quan tâm nào lớn. Tình hình có vẻ "người rao nhiều, người nghe rao ít". Một số văn phòng công chứng khu vực Cẩm Lệ, Hải Châu (Đà Nẵng) thông tin, chỉ mới có một số giao dịch nhà ở, đất đai theo hướng hủy thế chấp vay nợ, chứ không có giao dịch mua bán chuyển nhượng nào rõ ràng.
"Có vẻ đội ngũ môi giới địa ốc đang có những động tác thăm dò, hâm nóng thị trường là chính, đón đầu những dữ liệu trong thời gian tới. Lựa chọn này là hợp lý, vì ai cũng đoán thị trường nhà đất sau khi Luật Đất đai sửa đổi được áp dụng sẽ có những chuyển biến tích cực. Nhưng tích cực thế nào thì cũng phải đi vào thực tiễn giao dịch mua bán, chứ không thể chỉ dựa vào một số tin đồn thổi qua Facebook hay các diễn đàn, website bán hàng mà có được", một thành viên quản lý truyền thông bất động sản Thừa thiên Huế chia sẻ.
Ba dự liệu hợp lý
Tuy nhiên, theo một số tư vấn viên nhìn nhận, thị trường địa ốc các địa phương, đặc biệt ở những khu "đóng băng lâu nay" như Đà Nẵng, Quảng Nam… có dấu hiệu "ấm nóng" là nên tin cậy. Bởi giới kinh doanh có thể đoán ra 3 dự liệu.
Nguồn cung về đất nền ở Đà Nẵng, Quảng Nam còn rất nhiều
Thứ nhất, thị trường đã chững quá lâu, đến nay mức độ tìm kiếm lợi nhuận qua giao dịch của các nhà đầu tư đều ở mức thấp. Động cơ đầu cơ kiếm lợi nhuận cao gần như không còn thực hiện được. Nếu có diễn ra những quan tâm về mua bán giao dịch là do người thực sự có nhu cầu đặt ra. Mà đối tượng này, thường rất nhạy cảm với giá trị đầu tư không ổn. Dù không đoán ra "đáy" thị trường ở đâu, nhưng họ sẵn sàng chấp nhận giao dịch nếu thấy cơ hội sở hữu nhà đất khả thi, đầy đủ pháp lý… Giai đoạn này, đã giao dịch là giao dịch có thật, giá hợp lý hơn, và người mua dùng để an cư thật chứ không có khả năng mua đầu cơ kiếm lãi.
Thứ hai, lãi suất ngân hàng đến nay ở mức thấp, người vay mua có thể tiếp cận dễ dàng, nhưng tại sao sự quan tâm của người mua với thị trường bất động sản vẫn hời hợt? Căn nguyên, đa số người mua vẫn chờ luật mới ấn hành rõ ràng để tránh những rủi ro dù là nhỏ nhặt nhất. Nên nếu tháng 7/2024 Luật chính thức có hiệu lực thì thị trường tất sẽ có phản ứng tích cực. Người có nhu cầu ở thực sẽ nhanh chóng chốt hàng ở mức giá hợp lý.
Thứ ba, lĩnh vực đất nền lâu nay diễn biến tự do, không thuộc chi phối của các đơn vị đầu tư hay tư vấn. Sau hơn 2 năm, diễn biến thị trường dù tiêu cực đến đâu, một bộ phận lớn đất nền trong người dân, nhất là trong các nội thị, vẫn giao dịch tốt, giữ giá bình ổn. Nếu thời gian tới, tình hình tốt lên, chỉ số giá đất nền chắc chắn sẽ nhích lên. Các nhóm nhà ở trong khu cư dân, kiệt hẻm trung tâm đô thị, hoặc các mảng đất thổ cư ven thành phố, đều là đối tượng dễ giao dịch chuyển nhượng. Các nhóm môi giới nhắm đúng vào nhu cầu này để "khuấy sóng" cũng có cơ sở. Do đó, người nào có tài chính, có thể nhanh chóng đầu tư vào các nhóm nhà đất này. Nếu là đối tượng có nhu cầu nhà ở thực thì có thể nắm bắt cơ hội mua vào lúc này, cũng là chọn lựa nên làm.
Cho nên, thông tin môi giới đánh giá cao cơ hội đất nền ở các đô thị, trong bối cảnh hiện nay, cũng là có cơ sở; song để đánh giá thị trường "nóng lên", vẫn là những ý kiến chủ quan chưa đầy đủ cơ sở!
