Lỗ hổng định giá đất dự án BT
Tại hội thảo, khi bàn về lỗ hổng Luật Đất đai 2013, đa số các chuyên gia nói về câu chuyện định giá đất, đặc biệt là giá khi chuyển nhượng đất tại các dự án BT. Đây cũng là một trong những vấn đề nóng gây tranh cãi trong thời gian gần đây khi Hà Nội phê duyệt đổi đất lấy 5 dự án giao thông BT.
GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng: "Luật Đất đai 2013 có vai trò rất quan trọng trong thực hiện dự án BT nhưng mới chỉ quy định về thẩm quyền giao đất dự án BT mà không quy định về định giá đất. Trong khi xã hội quan tâm dự án BT là quy định về giá trị đất đai đổi hạ tầng chứ không phải thẩm quyền giao đất. Đây cũng là lỗ hổng dẫn tới sự bê trễ trong quản lý các dự án BT hiện nay. Có thể nói cách thức quản lý giá trị đất trong Luật Đất đai 2013 cực kỳ yếu kém".
Cụ thể, thẩm quyền giao đất vốn mặc nhiên là của UBND cấp tỉnh, cấp huyện, không cần quy định. Vấn đề của luật là phải xác định được giá trị đất đai mang đổi, ai có trách nhiệm kiểm toán kỹ thuật, xác định giá trị công trình mà nhà đầu tư đang làm. Luật không quy định ai là người có trách nhiệm kiểm toán giá trị đất đai, công trình nhà đầu tư đã làm.
GS. Đặng Hùng Võ
Cũng nói về câu chuyện BT, trong tham luận ông Trần Ngọc Hùng, Chủ tịch Tổng Hội Xây dựng Việt Nam có nêu rõ: "Giá đất khi giao đất cho chủ đầu tư thực hiện dự án hiện đang thực hiện theo giá do UBND cấp tỉnh ban hành thấp hơn rất nhiều theo giá thị trường, gây thất thoát lãng phí đất đai sở hữu toàn dân, làm lợi cho nhà đầu tư và một số người có chức, quyền liên quan thông qua cơ chế xin - cho".
Ông Hùng cho hay, giá công trình là giá giao cho chủ đầu tư lập rồi “thẩm định” “xét duyệt” và không đấu thầu. Trong khi giao đất lại không đấu giá mà lại giao giá chủ yếu dựa trên khung giá do UBND tỉnh ban hành, lại còn giảm hệ số cơ chế xin - cho, dẫn đến Nhà nước thiệt cả 2 đầu, nhà đầu tư lợi cả 2 đầu. Và cơ chế xin - cho này tạo điều kiện cho tham ô tham nhũng mà hàng loạt vụ án đang và sẽ xét xử, liên quan đến đất đai, dính đến nhiều cán bộ có chức, có quyền.
Theo ông Hùng, Luật Đất đai 2013 còn nhiều vấn đề liên quan cần nghiên cứu xem xét sửa đổi bổ sung bao gồm cả trình tự, thủ tục thực hiện thu hồi về giao đất nhằm chống cửa quyền, lợi ích nhóm. Bên cạnh đó, các quy trình từ phân loại đất, sử dụng đất đô thị, định giá đất cho đến thanh tra, xử lý sai phạm cũng cần xem xét sửa đổi.
Cũng trình bày quan điểm tại hội thảo, PGS.TS Doãn Hồng Nhung, Đại học quốc gia Hà Nội cho hay: “Người dân không bao giờ thỏa thuận đúng giá và cũng không bao giờ khai thật giá với phòng công chứng mà bao giờ cũng khai thấp đi để trốn thuế. Thế nhưng đến khi căn cứ vào hợp đồng lại thấy giá không còn giữ nguyên thuần nữa mà có sự chênh lệch dẫn đến những từ chối tham gia giao dịch, hoặc những mâu thuẫn tranh chấp. Rõ ràng, Nhà nước chưa có cơ chế hoặc bảng giá rõ ràng nhất về các giao dịch cũng như bảng giá đất, đặc biệt là các khu đất vàng”.
Luật thuế với luật đất đai chưa “cùng tiến”
Theo các chuyên gia, hiện nay khi mua bán đất, người dân thường ghi giá trên hợp đồng thấp hơn giá nhà nước nhằm trốn thuế. Để khắc phục tình trạng này, luật thuế thu nhập quy định rằng nếu giá trên hợp đồng cao hơn giá của Nhà nước thì tính thuế theo giá hợp đồng, nếu giá hợp đồng thấp hơn giá Nhà nước thì tính theo giá Nhà nước.
Tuy nhiên, GS Đặng Hùng Võ cho rằng, quy định như vậy là có hại cho toàn bộ hệ thống định giá đất. Bởi sẽ khiến giá trị thật của đất không bao giờ "nổi lên" trên hợp đồng và chúng ta sẽ không bao giờ có được cơ sở dữ liệu về giá đất theo thị trường.
Ảnh minh họa
Theo đó, ông kiến nghị: “Nếu sửa Luật Đất đai thì cần sửa luôn Luật Thuế thu nhập cá nhân. Trước nay, chúng ta không xem xét luật thuế song hành với Luật Đất đai. Đấy là cái rất tệ của Việt Nam. Thuế về đất phải gắn với chính sách đất đai. Tôi không nói là phải nhập vào nhưng chỉ có khi xem xét đồng thời chúng ta mới cân đối được các chính sách về đất”.
Nhận định tại hội thảo, một số chuyên gia cho rằng, cần có những tư duy mới, thay đổi mới về giá đất, về thuế. Trong đó, Nhà nước không kiểm soát sử dụng đất nữa mà chỉ kiểm soát về quy hoạch, chỗ nào được xây chỗ nào không. Mục đích sử dụng đất phải gắn với mục đích sử dụng tài sản thay vì đi theo mục đích sử dụng tài sản hoặc ngược lại để mở rộng cơ hội cho các doanh nghiệp. Tiếp đó, căn cứ vào giá thị trường để đánh thuế chứ không căn cứ vào giá do công ty độc lập ban hành. Tiếp đó, thời hạn sử dụng đất, trong thời đại hội nhập 4.0 đã lỗi thời cần có những cách nhìn cởi mở hơn.
Luật sư Nguyễn Tiến Lập, công ty NhQuang và cộng sự lấy dẫn chứng rõ ràng: “Câu chuyện thời hạn sử dụng đất đặc khu là 50 năm, 70 năm hay 99 năm tôi cho rằng suy nghĩ này đã lỗi thời. Bởi đầu tư kinh doanh quan trọng là pháp nhân, đời của một dự án đầu tư rất ngắn và linh hoạt.
Không bao giờ có chuyện lập một dự án để xin đất không có nghĩa doanh nghiệp phải chung thủy với dự án suốt đời vì có thể họ cũng sẽ phá sản. Tại sao phải có thời hạn, đưa ra thời hạn là 2 năm, 5 năm, hay 99 năm cũng đều là vô lý và dẫn đến những bức xúc của xã hội. Theo đó, phương án tốt nhất là cấp đất với thời hạn không xác định, khi nào Nhà nước có quy hoạch vào mục đích sử dụng khác sẽ thu hồi”.
