Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam: Lãi suất và dòng tiền sẽ quyết định tốc độ phục hồi của thị trường bất động sản nửa cuối năm 2026

Sau giai đoạn tăng trưởng nóng và nhiều biến động, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào quá trình tái cân bằng theo hướng lành mạnh hơn. Trao đổi với Reatimes, ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam cho rằng, lãi suất và dòng tiền sẽ tiếp tục là hai yếu tố quyết định tốc độ phục hồi của thị trường trong nửa cuối năm 2026. Dù chưa kỳ vọng một sự bứt phá mạnh, song những chuyển động về cơ cấu nguồn cung, nhu cầu ở thực và chất lượng tài sản đang từng bước tạo nền tảng cho một chu kỳ phát triển bền vững hơn.

- Nhìn lại 6 tháng đầu năm 2026, theo ông thị trường bất động sản Việt Nam đã có những chuyển động đáng chú ý nào? Đâu là những tín hiệu phản ánh rõ nhất xu hướng của thị trường trong giai đoạn hiện nay?

Ông David Jackson: Nếu nhìn lại 6 tháng đầu năm 2026, có thể thấy, thị trường bất động sản Việt Nam đã bước vào giai đoạn điều chỉnh theo hướng lành mạnh hơn. Sau giai đoạn tăng trưởng nóng và chịu nhiều tác động từ biến động kinh tế vĩ mô, thị trường hiện không còn được dẫn dắt bởi kỳ vọng tăng giá mà đang dần quay trở về với các yếu tố nền tảng, trong đó nhu cầu ở thực và giá trị sử dụng của sản phẩm đóng vai trò quyết định.

Một trong những tín hiệu đáng chú ý nhất là quá trình thanh lọc đang diễn ra rõ nét hơn. Người mua trở nên thận trọng, nhà đầu tư cân nhắc kỹ hiệu quả sử dụng vốn, trong khi các chủ đầu tư cũng buộc phải điều chỉnh chiến lược phát triển theo hướng thực chất hơn. Thay vì chạy theo quy mô, thị trường đang ưu tiên những dự án có pháp lý minh bạch, tiến độ đảm bảo, vị trí tốt và đáp ứng đúng nhu cầu của người mua.

Tuy nhiên, thị trường vẫn bộc lộ không ít điểm nghẽn. Mặt bằng giá vẫn duy trì ở mức cao so với khả năng chi trả của phần lớn người dân. Đến đầu quý II/2026, giá sơ cấp trung bình tại TP.HCM đạt khoảng 3.900 USD/m², Hà Nội khoảng 3.950 USD/m² và Đà Nẵng khoảng 3.574 USD/m², đều tăng khoảng 3% so với cuối năm 2025. Trong khi đó, nguồn cung mới dù đã cải thiện nhưng vẫn chủ yếu tập trung ở phân khúc trung và cao cấp tại các khu vực cận trung tâm, khiến sự mất cân đối giữa cung và cầu chưa được giải quyết đáng kể.

Điều này phần nào lý giải vì sao thanh khoản của thị trường vẫn chưa phục hồi như kỳ vọng. Áp lực từ chi phí vốn, lãi vay và tổng chi phí sở hữu khiến người mua tiếp tục cân nhắc kỹ trước khi xuống tiền. Ở chiều ngược lại, nhiều chủ đầu tư phải đẩy mạnh các chương trình ưu đãi, hỗ trợ tài chính hoặc giãn tiến độ thanh toán để kích cầu, trong khi một bộ phận nhà đầu tư trên thị trường thứ cấp chấp nhận điều chỉnh giá nhằm cải thiện thanh khoản. Sự cạnh tranh giữa nguồn cung sơ cấp và thứ cấp vì thế ngày càng rõ nét, kéo theo tỷ lệ hấp thụ chưa thực sự bứt phá. Hiện tỷ lệ hấp thụ trung bình đạt khoảng 40% tại Hà Nội, 35% tại TP.HCM và 26% tại Đà Nẵng.

- Nếu coi những khó khăn hiện nay là một phần tất yếu của quá trình tái cân bằng thị trường, thì theo ông, những thay đổi nào đang diễn ra đủ rõ để chúng ta có thể kỳ vọng vào một chu kỳ phát triển mới? Những tín hiệu nào khiến ông lạc quan nhất về triển vọng của thị trường trong thời gian tới?

Ông David Jackson: Tôi cho rằng có cơ sở để kỳ vọng vào một chu kỳ phát triển mới, bởi những thay đổi mang tính nền tảng đã bắt đầu hình thành. Điều tích cực là các chủ thể trên thị trường đang điều chỉnh chiến lược theo hướng thực chất hơn, thay vì chạy theo tăng trưởng ngắn hạn. Đây là tiền đề quan trọng để thị trường phát triển bền vững trong những năm tới.

Một trong những tín hiệu rõ nét nhất là xu hướng phát triển các đại đô thị và đô thị vệ tinh tại những khu vực được hưởng lợi từ hạ tầng giao thông liên vùng. Thay vì triển khai dự án dàn trải, nhiều chủ đầu tư lớn đang chủ động tích lũy quỹ đất từ sớm và phát triển theo từng giai đoạn, gắn với tốc độ hoàn thiện hạ tầng và nhu cầu giãn dân từ các đô thị trung tâm. Điều này cho thấy thị trường đang chuyển từ tư duy phát triển ngắn hạn sang chiến lược đầu tư dài hạn, đồng thời phản ánh vai trò ngày càng lớn của những doanh nghiệp có năng lực tài chính, kinh nghiệm và khả năng triển khai các dự án quy mô lớn.

Bên cạnh đó, hoạt động M&A vẫn diễn ra sôi động, đặc biệt ở phân khúc nhà ở, cùng với xu hướng các doanh nghiệp hợp tác phát triển từng phân khu trong các dự án quy mô lớn thay vì tự triển khai toàn bộ dự án. Theo tôi, đây là dấu hiệu cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn chuyên nghiệp hơn, khi các doanh nghiệp biết tận dụng lợi thế của nhau để chia sẻ nguồn lực, giảm áp lực vốn và nâng cao hiệu quả đầu tư.

Một điểm đáng chú ý khác là tín hiệu "bật đèn xanh" từ chính sách đối với mô hình nhà ở cho thuê. Đây là bước chuyển quan trọng bởi nó cho thấy tư duy phát triển thị trường đang dần thay đổi, từ chỗ tập trung chủ yếu vào sản phẩm để bán sang đa dạng hóa các loại hình nhà ở nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng khác nhau của người dân. Nếu được hoàn thiện đồng bộ về khung pháp lý và cơ chế khuyến khích đầu tư, phân khúc này không chỉ mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở mà còn góp phần tạo nên một thị trường bất động sản cân bằng, linh hoạt và bền vững hơn trong dài hạn.

- Những chuyển động mà ông vừa chia sẻ cho thấy thị trường đang dần hình thành nền tảng cho một chu kỳ phát triển mới. Tuy nhiên, để những tín hiệu tích cực này có thể chuyển hóa thành sự phục hồi rõ nét hơn, yếu tố vĩ mô sẽ đóng vai trò rất quan trọng. Trong đó, lãi suất và dòng tiền vẫn được xem là hai biến số có ảnh hưởng trực tiếp đến cả tâm lý người mua lẫn quyết định đầu tư của doanh nghiệp. Theo ông, từ nay đến cuối năm, hai yếu tố này sẽ tác động như thế nào đến diễn biến của thị trường trong giai đoạn còn lại của năm?

Ông David Jackson: Tôi cho rằng, từ nay đến cuối năm, lãi suất và dòng tiền vẫn sẽ là hai yếu tố có ảnh hưởng lớn nhất đến tốc độ phục hồi của thị trường bất động sản. Dù các nền tảng tích cực đang dần được hình thành, khả năng chuyển hóa thành thanh khoản thực tế vẫn phụ thuộc rất nhiều vào chi phí vốn và khả năng tiếp cận tín dụng của cả doanh nghiệp lẫn người mua nhà.

Theo quan sát của chúng tôi, mặt bằng lãi suất cho vay khó có khả năng giảm mạnh trong những tháng cuối năm. Trong khi đó, doanh nghiệp vẫn phải đối mặt với áp lực từ chi phí huy động vốn, nghĩa vụ đáo hạn trái phiếu và các yêu cầu quản trị rủi ro ngày càng chặt chẽ. Những yếu tố này sẽ tiếp tục tạo áp lực lên dòng tiền của chủ đầu tư, buộc nhiều doanh nghiệp phải đẩy nhanh tiến độ bán hàng, triển khai các chính sách ưu đãi, hỗ trợ lãi suất hoặc giãn tiến độ thanh toán để cải thiện dòng tiền. Tuy nhiên, trong bối cảnh chi phí đầu vào và chi phí vốn vẫn ở mức cao, khả năng giảm giá bán trên thị trường sơ cấp sẽ không nhiều.

Ở phía cầu, người mua nhà cũng sẽ tiếp tục thận trọng. Mặt bằng giá còn cao, nguồn cung nhà ở vừa túi tiền vẫn hạn chế, trong khi chi phí vay mua nhà và những biến động của thị trường lao động khiến nhiều người có xu hướng trì hoãn quyết định xuống tiền. Điều đó đồng nghĩa với việc thanh khoản của thị trường khó có thể cải thiện mạnh trong ngắn hạn, dù nhu cầu ở thực vẫn hiện hữu.

Tôi cũng cho rằng quá trình phân hóa sẽ diễn ra rõ nét hơn trong nửa cuối năm. Những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, vị trí tốt, mức giá phù hợp và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín sẽ tiếp tục thu hút người mua và duy trì thanh khoản ổn định. Ngược lại, các dự án có giá bán quá cao hoặc chưa đáp ứng đúng nhu cầu thị trường sẽ chịu áp lực lớn hơn về hàng tồn kho. Ở một số khu vực, thị trường thứ cấp có thể tiếp tục ghi nhận hiện tượng điều chỉnh giá hoặc bán cắt lỗ để thu hồi dòng tiền và giảm áp lực tài chính.

Nhìn rộng hơn, tôi cho rằng giai đoạn từ nay đến cuối năm sẽ chưa phải là thời điểm thị trường tăng trưởng bứt phá, mà là giai đoạn củng cố nền tảng. Nếu mặt bằng lãi suất dần ổn định hơn, dòng vốn được khơi thông và các chính sách hỗ trợ tiếp tục phát huy hiệu quả, thị trường sẽ có điều kiện thuận lợi hơn để bước vào chu kỳ phục hồi rõ nét trong giai đoạn tiếp theo.

- Như vậy, có thể thấy từ nay đến cuối năm, thị trường vẫn sẽ chịu không ít sức ép khi cả chi phí vốn lẫn tâm lý người mua đều chưa thực sự được cởi bỏ. Trong bối cảnh đó, liệu thị trường đã đủ điều kiện để bước vào một chu kỳ phục hồi rõ nét hơn hay chưa? Theo ông, đâu là kịch bản có khả năng xảy ra cao nhất đối với thị trường bất động sản trong 6 tháng cuối năm? Liệu thị trường có "khởi sắc" hơn không?

Ông David Jackson: Theo tôi, triển vọng của thị trường trong 6 tháng cuối năm sẽ phụ thuộc rất lớn vào việc cơ cấu nguồn cung có được điều chỉnh theo đúng nhu cầu thực hay không.

Ở kịch bản tích cực, nếu nguồn cung mới tăng mạnh ở phân khúc nhà ở vừa túi tiền và trung cấp, đồng thời các chính sách hỗ trợ tín dụng, pháp lý tiếp tục được triển khai hiệu quả, thanh khoản sẽ dần cải thiện. Khi người mua có nhiều lựa chọn phù hợp với khả năng tài chính hơn, niềm tin của thị trường cũng sẽ từng bước được khôi phục.

Ngược lại, nếu mặt bằng giá sơ cấp vẫn duy trì ở mức cao và nguồn cung tiếp tục nghiêng về phân khúc cao cấp, quá trình phục hồi sẽ diễn ra chậm hơn. Khi đó, thanh khoản khó có thể bứt phá và thị trường sẽ cần thêm thời gian để tái cân bằng giữa cung và cầu.

Tôi cho rằng nửa cuối năm 2026 sẽ chưa phải giai đoạn tăng trưởng mạnh, nhưng có thể là thời điểm thị trường tạo lập nền tảng cho một chu kỳ phát triển bền vững hơn. Sự phục hồi, nếu diễn ra, sẽ có tính chọn lọc, tập trung vào những dự án đáp ứng đúng nhu cầu ở thực, có pháp lý minh bạch, mức giá hợp lý và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín.

- Ông vừa nhấn mạnh rằng nếu có sự phục hồi thì dòng tiền sẽ không lan tỏa đồng đều mà sẽ tập trung vào những sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực. Vậy theo ông, trong bối cảnh thị trường đang dịch chuyển từ đầu cơ sang giá trị sử dụng, những khu vực và loại hình bất động sản nào sẽ là tâm điểm thu hút dòng tiền trong thời gian tới?

Ông David Jackson: Dòng tiền sẽ tiếp tục ưu tiên những khu vực có khả năng đáp ứng nhu cầu an cư thực và sở hữu nền tảng phát triển bền vững.

Đó là các địa bàn được hưởng lợi từ đầu tư hạ tầng giao thông, có khả năng kết nối thuận tiện với trung tâm đô thị, đồng thời được bổ sung đầy đủ hệ thống tiện ích xã hội như trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại và đặc biệt là các tuyến giao thông công cộng như metro hay xe buýt nhanh (BRT).

Ở cấp độ dự án, người mua hiện quan tâm nhiều hơn đến những yếu tố nền tảng như pháp lý rõ ràng, tiến độ xây dựng được đảm bảo, mức giá phù hợp với khả năng chi trả, chính sách bán hàng linh hoạt và uy tín của chủ đầu tư. Đây đều là những tiêu chí ngày càng quan trọng khi người mua có xu hướng cân nhắc kỹ hơn trước mỗi quyết định xuống tiền.

Tuy nhiên, triển vọng dòng tiền vẫn sẽ phụ thuộc đáng kể vào diễn biến của lãi suất cho vay cũng như bối cảnh kinh tế vĩ mô trong thời gian tới. Nếu các điều kiện tài chính dần thuận lợi hơn, niềm tin được cải thiện và nguồn cung phù hợp được bổ sung, tốc độ phục hồi của thanh khoản sẽ khả quan hơn.

- Có thể thấy cơ hội vẫn hiện hữu, song sẽ chỉ dành cho những nhà đầu tư lựa chọn đúng sản phẩm và có chiến lược phù hợp. Vậy với nhà đầu tư cá nhân, trong giai đoạn thị trường đang phân hóa mạnh như hiện nay, theo ông nên hành động như thế nào để vừa không bỏ lỡ cơ hội, vừa kiểm soát tốt rủi ro?

Ông David Jackson: Trong bối cảnh thị trường vẫn đang trong quá trình thanh lọc, điều quan trọng nhất với nhà đầu tư cá nhân là không nên quá nóng vội chạy theo tâm lý đám đông hay kỳ vọng vào những cơ hội tăng giá ngắn hạn. Đây là giai đoạn cần ưu tiên sự an toàn và chất lượng của tài sản hơn là tốc độ sinh lời.

Nhà đầu tư nên tập trung vào những bất động sản có pháp lý minh bạch, vị trí tốt, đáp ứng nhu cầu sử dụng thực và có khả năng khai thác hoặc tạo dòng tiền ổn định. Đây là những tài sản có sức chống chịu tốt hơn trước các biến động của thị trường và cũng là nhóm có khả năng phục hồi nhanh khi chu kỳ tăng trưởng mới hình thành.

Bên cạnh đó, việc sử dụng đòn bẩy tài chính cần được cân nhắc rất kỹ, phù hợp với năng lực tài chính và khẩu vị rủi ro của mỗi người. Trong bối cảnh chi phí vốn vẫn ở mức tương đối cao và thanh khoản chưa phục hồi hoàn toàn, việc vay quá lớn có thể làm gia tăng áp lực tài chính nếu thị trường phục hồi chậm hơn kỳ vọng.

Tôi cho rằng giai đoạn hiện nay phù hợp với chiến lược đầu tư dài hạn hơn là lướt sóng. Những nhà đầu tư kiên nhẫn, lựa chọn đúng tài sản và quản trị rủi ro tốt sẽ có nhiều cơ hội đón đầu chu kỳ tăng trưởng tiếp theo của thị trường. Không phải đầu tư nhiều hơn, mà đầu tư đúng và giữ được kỷ luật mới là yếu tố quyết định hiệu quả trong giai đoạn này.

- Xin trân trọng cảm ơn chuyên gia về cuộc trò chuyện!