FDI và kiều hối tăng mạnh
CBRE Việt Nam vừa công bố báo cáo tiêu điểm thị trường BĐS quý IV/2016 và triển vọng thị trường BĐS TP. HCM trong năm 2017. Theo đó, mặc dù chưa đạt mục tiêu đề ra, nhưng tốc độ tăng 6,2% Tổng sản phẩm Quốc nội của Việt Nam vẫn là mức tăng trưởng cao so với các nước khác ở châu Á. Trong năm 2016, cùng với sự tăng CPI tiêu dùng, chủ yếu do tăng giá chi phí y tế và chi phí giáo dục, lạm phát không còn ở mức thấp như năm 2015.
Với kỳ vọng về TPP đã được gác lại, tâm điểm hiện đã chuyển đến các đàm phán cho hiệp định RCEP (Hiệp định Đối tác Kinh tế Toàn diện Khu vực), được dự báo sẽ bao gồm 3 tỷ người từ 16 nước và chiếm 28% sản lượng mậu dịch thế giới. Hiệp định này sẽ mang đến cho Việt Nam cũng như các nước đang phát triển trong khu vực Đông Nam Á những cơ hội tiềm tàng để thúc đẩy phát triển kinh tế trong đó có lĩnh vực BĐS.
CBRE dự đoán, xét về vị trí, thị trường căn hộ tại TP. HCM tiếp tục mở rộng về phía Đông và Nam.
Về thị trường BĐS, trong năm 2016 Nhà nước và các ban ngành liên quan đã ban hành hoặc lên kế hoạch về một số nghị định có thể tác động đến nhiều phân khúc khác nhau của thị trường. Trong số đó, phải kể đến thông tư 06/2016/TT-NHNN, ban hành nhằm giảm sự phụ thuộc của nhà đầu tư vào tiền vay ngân hàng, do đó nhiều nhà đầu tư sẽ phải hướng đến các quỹ đầu tư nội địa, nhà đầu tư nước ngoài hoặc quỹ đầu tư nước ngoài.
Theo Hiệp hội BĐS TP. HCM, thông tư này được dự báo sẽ tạo ra thách thức mới cho các nhà đầu tư nhỏ ở khắp các phân khúc BĐS. Mặt khác, tín dụng cho người mua BĐS lại tăng mạnh, ở mức 14,2% trong năm qua, cùng với tỉ lệ nợ xấu chỉ ở mức 2,6% và có thể giảm thấp hơn. Ngoài ra, nguồn vốn FDI và lượng kiều hối đổ về Việt Nam cũng tăng mạnh trong năm 2016, hỗ trợ đà phát triển của thị trường BĐS trong các năm tới.
Thị trường căn hộ vẫn sẽ khả quan trong năm tới
Theo thống kê của CBRE, năm 2016 có 9.145 căn hộ được mở bán trong 28 dự án trên toàn địa bàn TP. HCM, trong đó có 18 dự án mới. Tổng số căn mới mở bán trong năm 2016 đạt 37.419 căn, giảm 10% so với năm ngoái.
Báo cáo của CBRE cho thấy, thị trường đang tự điều chỉnh để tiến tới điểm cân bằng, chào đón một tỷ lệ lớn hơn ở phân khúc trung cấp (48% năm 2016 so với 40% năm 2015 tại TP. HCM) và một tỷ lệ thấp hơn ở phân khúc cao cấp (30% năm 2016 so với 38% năm 2015).
CBRE dự đoán, xét về vị trí, thị trường căn hộ tại TP. HCM tiếp tục mở rộng về phía Đông và Nam. Khu vực phía Đông vượt qua phía Nam để trở thành tâm điểm nhờ sự cải thiện của cơ sở hạ tầng bao gồm: tuyến metro số 1, xa lộ Hà Nội mở rộng, đường cao tốc trên cao TP. HCM - Long Thành - Dầu Giây và việc phê duyệt dự án sân bay Long Thành.
Vào quý cuối năm 2016, số lượng căn hộ bán được là 11.941 căn, tăng 52% so với quý trước và 11% so với cùng kỳ năm trước. Cả năm 2016 ghi nhận tổng cộng 35.008 căn bán ra, giảm 4% so với năm trước. Số lượng các căn bán ra gần bằng số lượng các căn được chào bán, chủ yếu đến từ các dự án mới. Thị phần trung cấp tiếp tục tiến triển tốt với hơn 15.270 căn bán ra trong cả năm, chiếm hơn 40% tổng số căn được bán. Theo CBRE, giá bán trung bình năm 2016 đạt US$2.104/m2, tăng 4,6% so với năm trước. Sự cải thiện về giá được ghi nhận ở mọi phân khúc, tuy nhiên nổi bật nhất ở phân khúc trung cấp.
Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc phòng Nghiên cứu và Tư vấn CBRE nhận định: “Khách hàng hiện tại được trang bị đầy đủ thông tin và có yêu cầu cao hơn, họ không chỉ tìm kiếm một căn nhà mà là cả khu dân cư sinh sống ở đó nữa. Bàn giao đúng thời điểm là yêu cầu mặc định, ngoài ra các dự án mới cần có trang thiết bị tốt và đáp ứng được một cộng đồng lành mạnh.”
Với các yếu tố vĩ mô tích cực như tốc độ tăng GDP khả quan, tỷ giá hối đoái ổn định và nguồn FDI dồi dào vào Việt Nam, đặc biệt vào thị trường BĐS từ các nước Hàn Quốc, Nhật Bản, Singapore, triển vọng thị trường căn hộ được dự đoán vẫn sẽ khả quan trong năm tới. Tổng số 43.861 căn dự kiến sẽ được mở bán trong năm 2017. Trong số đó có 1.627 căn hạng sang đến từ 6 dự án ở trung tâm TP. HCM, được kì vọng sẽ có những điểm nổi bật mới hơn. Phân khúc cao cấp vẫn sẽ chiếm tỷ lệ lớn với hơn 13.000 căn hộ chào bán.
Theo dự báo của CBRE Việt Nam, phân khúc hạng sang được sẽ duy trì mức độ hấp thu cao ở mức trên 50%.
CBRE cho rằng, thị trường BĐS TP. HCM năm 2017 được dự báo sẽ tập trung hơn vào thị phần bình dân và trung cấp, với gần 40% tổng số căn mới chào bán thuộc phân khúc bình dân. Nhiều chủ đầu tư trong nước và các công ty liên doanh đang rất tích cực trong việc điều chỉnh dự án của mình sao cho phù hợp với xu hướng thị trường. Cụ thể, Vingroup có kế hoạch mở bán hai dự án phân khúc bình dân tại quận 9 và huyện Bình Chánh. Quỹ đất sẵn có, cải thiện đường giao thông kết nối và nhu cầu cao ở các phân khúc này là những động lực chính để phát triển phân khúc bình dân và trung cấp trong năm 2017.
Tuy nhiên, theo CBRE, việc lãi suất tăng, Thông tư 36 được thông qua và sự chấm dứt gói hỗ trợ mua nhà trị giá 30.000 tỷ đồng sẽ có khả năng làm giảm lượng cầu và tốc độ bán ở phân khúc trung và cao cấp. Công tác phát triển cơ sở hạ tầng sẽ hỗ trợ những người mua nhà lần đầu khi tạo ra giao thông thuận tiện hơn giữa các quận trung tâm và các quận ngoại thành TP. HCM.
Trong giai đoạn 2017 - 2019, thị trường dự kiến sẽ duy trì tỷ lệ hấp thu cao. Tỷ lệ hấp thu của phân khúc bình dân, vốn dao động từ 40% đến 50%, dự kiến có thể đạt gần 60% vào năm 2017. Đối với phân khúc cao cấp, số lượng lớn căn hộ mới chào bán và luật lệ huy động vốn được thắt chặt sẽ có thể là những yếu tố làm giảm đà bán.
Theo dự báo của CBRE Việt Nam, phân khúc hạng sang được sẽ duy trì mức độ hấp thu cao ở mức trên 50%. Quỹ đất hạn chế ở khu vực trung tâm cho các dự án dân cư là một yếu tố quan trọng tăng cường sự hấp dẫn của phân khúc này. “Khi giá của các dự án hạng sang tại TP. HCM vẫn còn thấp so với các thành phố khác trong khu vực, phân khúc này sẽ vẫn còn hấp dẫn đối với tầng lớp thượng lưu trong nước cũng như khách nước ngoài, đặc biệt khi quyền sở hữu nhà tại Việt Nam đã được nới lỏng đáng kể trong năm 2015 cho người nước ngoài”, CBRE lý giải.
Về giá, CBRE Việt Nam nhận định, phân khúc hạng sang dự kiến sẽ tăng mạnh khoảng 7% so với năm trước nhờ sự ra mắt các dự án độc đáo với thiết kế đặc biệt và vị trí đắc địa. Bên cạnh đó, phân khúc bình dân và trung cấp sẽ tương đối ổn định với giá chỉ tăng dưới 3%, bởi người mua ở các phân khúc này khá nhạy cảm với điều chỉnh giá. Phân khúc cao cấp được dự kiến sẽ có mức tăng giá xấp xỉ 4%.
