Phân khúc biệt thự, nhà liền kề không còn là sản phẩm đầu tư hấp dẫn
Theo báo cáo thị trường quý 1/2025 của Savills Việt Nam, tính từ đầu năm đến nay, thị trường biệt thự/nhà liền kề không có dự án mới. Thị trường ghi nhận 89 căn mới từ giai đoạn tiếp theo của ba dự án hiện hữu, đóng góp 13% vào nguồn cung sơ cấp. Trong đó, hơn 90% nguồn cung mới đến từ một dự án mới ở Bình Chánh.
Nguồn cung sơ cấp tăng 14% theo quý lên 698 căn, với nhà phố thương mại là sản phẩm chủ chốt, chiếm 53%. Nhà liền kề có mức thấp nhất chỉ 21%, và biệt thự chiếm 26%. Mức tăng trưởng này khá thấp trong bối cảnh quỹ đất tại TP. HCM khan hiếm dần, giá biệt thự/nhà liền kề cũng đạt mức cao, không còn là phân khúc đầu tư hấp dẫn.
Trong khi thị trường căn hộ và đất nền hồi phục tốt, thì phân khúc biệt thự/nhà liền kề hoạt động khá chậm khi ghi nhận 69 giao dịch với tỷ lệ hấp thụ chỉ 10%, không đổi theo quý và giảm 5 điểm phần trăm theo năm. Nguồn cung mới có tỷ lệ hấp thụ 28%. Hầu hết đều là các giao dịch nhà liền kề, chiếm đến 59%, trong khi nhà phố thương mại và biệt thự lần lượt chỉ chiếm 29% và 12%.
Quỹ đất tại TP. HCM khan hiếm đẩy giá biệt thự/nhà liền kề đạt mức cao, không còn là phân khúc đầu tư hấp dẫn
Báo cáo trước đó của Savills Việt Nam nhận định giá biệt thự và nhà liền kề tại TP. HCM đã chạm mốc trung bình khá cao. Ghi nhận trong quý 2/2023 cho thấy, chiếm đến 78% nguồn cung của phân khúc này là biệt thự, nhà ở liền kề giá hơn 30 tỷ đồng/căn, chủ yếu ở thành phố Thủ Đức. Chỉ có 13% nguồn cung sơ cấp ở TP. HCM là có giá dưới 10 tỷ đồng. Nguồn cung biệt thự, nhà liền kề có giá từ 10-25 tỷ đồng/căn tại TP. HCM chiếm tỷ lệ khá thấp. Việc tiếp cận sản phẩm giá vừa tầm ngày càng khó khăn do nguồn cung hạn hẹp, mặt bằng giá đang có xu hướng tăng mạnh.
Cũng theo Savills, nguồn cung ở TP. HCM vẫn sẽ còn hạn chế và tập trung nhiều ở phân khúc giá cao. Tuy nhiên, sản phẩm dự kiến sẽ dần mở rộng ra khu vực ngoài trung tâm thành phố. Sự phát triển mạnh mẽ của cơ sở hạ tầng tại các tỉnh phía Nam đang thúc đẩy quá trình mở rộng ra các khu vực ngoại thành và tỉnh lân cận TP. HCM. Cơ sở hạ tầng sẽ trở thành động lực làm đa dạng nguồn cung cho khu vực lân cận Tp.HCM với việc hình thành các khu dân cư mới và gia tăng chất lượng phát triển.
Nguồn cung căn hộ nghiêng về thành phố Thủ Đức
Báo cáo của Savills cũng đưa ra nhận định về phân khúc căn hộ tại TP. HCM chưa đáp ứng nhu cầu thực. Trong quý 1/2025, do ảnh hưởng sau Tết Nguyên đán nên thị trường có ít dự án mở bán. Nguồn cung mới chỉ đạt khoảng 800 căn, giảm 70% theo quý nhưng tăng 29% theo năm. Hơn một nửa nguồn cung mới đến từ giai đoạn tiếp theo của các dự án quy mô lớn tại TP Thủ Đức và Bình Tân. Chỉ có một dự án mới tại khu vực quận 9 (cũ). Toàn bộ nguồn cung mới thuộc Hạng B và Hạng C.
Trong khi đó, phân khúc nhà ở vừa túi tiền tiếp tục khan hiếm, nguồn cung mới Hạng C dưới 50 triệu đồng/m2 thông thủy chỉ chiếm 13%, đến từ một dự án duy nhất mở bán giai đoạn 2 ở Bình Tân.
Về lượng giao dịch căn hộ trong quý 1/2025 giảm 46% theo quý xuống còn 1.400 căn. So với cùng kỳ của hai năm gần nhất, tình hình hoạt động có sự cải thiện, được thúc đẩy bởi lịch thanh toán giãn và chính sách hỗ trợ vay.
Các dự án căn hộ mới dự kiến sẽ chủ yếu tập trung tại Thủ Thiêm, Trường Thọ, Long Bình và Long Trường
Nhu cầu nhà ở tuy vẫn cao nhưng chưa được đáp ứng, phản ánh bởi tỷ lệ hấp thụ hàng tồn kho thấp ở mức 23%. Nguồn cung mới được hấp thụ tốt hơn so với hàng tồn kho, đạt 61%. Người mua đang khắt khe hơn, ưu tiên các dự án mới có vị trí tốt, pháp lý rõ ràng và nhiều tiềm năng hưởng lợi từ cơ sở hạ tầng trong tương lai.
Dù vậy, cũng có thể nhìn về điểm tích cực khi quy hoạch chung TP Thủ Đức đã được phê duyệt vào tháng 1/2025, dự kiến làm cải thiện nguồn cung căn hộ đến năm 2040. Các dự án nhà ở cao tầng theo định hướng phát triển giao thông công cộng (TOD) được khuyến khích, với hệ số sử dụng đất cao. Các dự án mới dự kiến sẽ chủ yếu tập trung tại Thủ Thiêm, Trường Thọ, Long Bình và Long Trường.
Các cơ quan chức năng cũng đã nỗ lực tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án nhà ở, dẫn đến những tiến triển mới trong phê duyệt thủ tục pháp lý, cấp giấy phép xây dựng, ký hợp đồng mua bán và cấp sổ hồng cho người mua.
Về triển vọng, Savills dự báo trong tháng 9/2025, nguồn cung tương lai dự kiến vẫn hạn chế, ước tính gần 7.000 căn. Trong đó, 90% sẽ đến từ giai đoạn tiếp theo của bảy dự án. Có bốn dự án mới sẽ mở bán, chiếm tỷ trọng khiêm tốn là 10%./.
