Thích
Ngân hàng Nhà nước (NHNN) chi nhánh Khu vực 2 (NHNN KV2) vừa phát đi Thông báo số 5553/KV2-TTRA, ngày 20/202025 về việc cảnh báo rủi ro trong hoạt động cho vay. Theo NHNN KV2, gần đây ngân hàng thường xuyên nhận được đơn thư của công dân phản ánh việc các ngân hàng thương mại (NHTM) cho vay để thanh toán tiền đặt cọc theo thỏa thuận tại văn bản thỏa thuận cho các đơn vị tư vấn, môi giới bất động sản.
Theo nội dung trình bày tại đơn, các công dân bức xúc và cho rằng, các NHTM có nhiều sai phạm trong quá trình cấp tín dụng cho công dân với mục đích nêu trên.
Theo NHNN KV2, việc cấp tín dụng thông qua hình thức ký kết văn bản thỏa thuận giữa công ty môi giới và khách hàng, tiềm ẩn rất nhiều rủi ro và hệ lụy.
Thứ nhất là rủi ro pháp lý, tranh chấp, khiếu kiện. Đơn cử, mới đây, Tòa án nhân dân Khu vực 7 TP.HCM đã xét xử và có bản án (chưa có hiệu lực pháp luật do có kháng nghị, kháng cáo), trong đó nhận định nội dung thỏa thuận về tiền đặt cọc, tiến độ, thời hạn đặt cọc, phương thức nộp tiền đặt cọc, xử lý tiền cọc tại Văn bản thỏa thuận là trái quy định pháp luật, do đó Văn bản thỏa thuận bị vô hiệu do vi phạm điều cấm của Luật theo quy định tại Điều 117, Điều 123 Bộ luật dân sự năm 2015.
Thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ phát triển lành mạnh và bền vững, ngăn chặn triệt để các hành vi đưa bất động sản vào kinh doannh khi chưa đủ điều kiện
NHNN KV2 cho biết, ngày 7/10/2025, Sở Xây dựng TP.HCM đã có quyết định xử lý vi phạm hành chính đối với một công ty tư vấn, môi giới về hành vi kinh doanh bất động sản mà bất động sản đó không đảm bảo đầy đủ các điều kiện theo quy định hoặc không được phép đưa vào kinh doanh theo quy định liên quan đến việc công ty tư vấn, môi giới ký kết Văn bản thỏa thuận với khách hàng.
Đồng thời, Sở Xây dựng TP.HCM cũng có văn bản số 11410/TB-SXD-QLN&TTBĐS ngày 10/10/2025 thông báo về việc chấp hành quy định pháp luật về công khai thông tin bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh trên địa bàn thành phố (đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, dự án bất động sản).
Trong đó, có nội dung đề nghị các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, dự án bất động sản trên địa bàn TP.HCM không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng...
Như vậy, trong trường hợp các văn bản thỏa thuận trái với quy định pháp luật và bị tuyên vô hiệu, NHTM có khả năng đối mặt rủi ro pháp lý, rủi ro tranh chấp, khiếu kiện rất lớn và sẽ gặp khó khăn trong việc thu hồi nợ, xử lý tài sản bảo đảm.
Thứ hai là rủi ro nợ xấu, ủi ro tín dụng và rủi ro thiệt hại tài chính. Đó là ngân hàng giải ngân để khách hàng thanh toán tiền đặt cọc theo thỏa thuận tại Văn bản thỏa thuận cho các đơn vị tư vấn, môi giới để được mua các bất động sản khi chủ đầu tư có đủ điều kiện bán bất động sản theo quy định của pháp luật.
Ngân hàng siết chặt việc cấp tín dụng đối với hình thức huy động vốn thông qua Văn bản thỏa thuận, ký với công ty môi giới.
NHNN KV2 cũng nhận định, các trường hợp dự án bị chậm tiến độ, tạm dừng hoặc không đủ điều kiện để tiếp tục thực hiện và nếu trước đó, khi thực hiện cho vay, ngân hàng chưa đánh giá đầy đủ năng lực tài chính của đơn vị tư vấn, môi giới, chưa kiểm soát toàn diện dòng tiền giải ngân thì ngân hàng có thể đối mặt với việc gia tăng phát sinh chi phí, nợ xấu, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và khả năng thu hồi nợ của ngân hàng, gây ra nguy cơ thiệt hại tài chính, mất vốn.
Thứ ba là rủi ro hoạt động và uy tín. Khi ngân hàng cấp tín dụng để thanh toán tiền đặt cọc theo thỏa thuận tại văn bản thỏa thuận, trong trường hợp đơn vị môi giới, tư vấn không thể thực hiện đúng theo các cam kết, thỏa thuận và xảy ra tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện giữa các bên có liên quan, công dân thường sẽ cho rằng ngân hàng và các đơn vị tư vấn, môi giới phối hợp để thực hiện các hành vi vi phạm quy định pháp luật, phối hợp để lừa dối công dân.
Từ những nhận định trên, NHNN KV2 yêu cầu các ngân hàng tạm dừng việc cho vay để thanh toán tiền đặt cọc theo Văn bản thỏa thuận như nêu trên (hoặc hình thức tương tự) cho đến khi có kết luận chính thức từ cơ quan có thẩm quyền.
Trường hợp cơ quan có thẩm quyền kết luận Văn bản thỏa thuận (hoặc hình thức tương tự) không trái pháp luật, trong trường hợp tiếp tục cho vay, đề nghị các ngân hàng thương mại xây dựng quy trình cụ thể đối với mục đích vay trên để hạn chế rủi ro.
Sở Xây dựng cần quyết liệt hơn, ngăn chặn mọi hành vi "lách luật" thông qua văn bản thỏa thuận
Bàn về vấn đề trên, Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM nhận định, trường hợp ngân hàng cấp tín dụng cho các dự án bất động sản chưa đủ điều kiện tuy không phổ biến, nhưng vẫn để lại những hệ lụy kéo dài.
Luật sư Trần Đức Phượng cho biết, thời gian qua, các văn phòng Luật tiếp nhận nhiều vụ việc khiếu kiện, khi khách hàng vướng vào các dự án bất động sản đã được ngân hàng cấp tín dụng, thông qua các hình thức ký văn bản thỏa thuận với công ty môi giới.
Theo Luật sư Phượng, đa phần khách hàng đều không am hiểu hết về quy trình pháp lý của một dự án bất động sản. Trong vai trò người mua, họ tin tưởng hết vào lời giới thiệu của môi giới, của chủ đầu tư dự án, và đặc biệt là tin tưởng tuyết đối vào ngân hàng. Khách hàng đa phần tin rằng một dự án đã được ngân hàng cấp tín dụng thì chắc chắn pháp lý ổn thỏa và tin tưởng xuống tiền đặt cọc lên đến hàng tỷ đồng.
Do đó, động thái này của Ngân hàng Nhà nước KV2 cho thấy, đã có sự phối hợp liền mạch về thông tin giữa Sở Xây dựng và phía ngân hàng, nhất là mới đây khi Sở Xây dựng phát đi thông báo về việc siết chặt quy định về điều kiện được bán và quy định rõ về việc chủ đầu tư không được phép ủy quyền cho môi giới thu tiền của khách hàng, đối với bất động sản hình thành trong tương lai.
Cũng theo Luật sư Trần Đức Phượng, tình trạng dự án bất động sản "cầm đèn chạy trước ô tô" diễn ra ở hầu hết các dự án hiện nay. Tuy nhiên, mức độ xử phạt vẫn chưa đủ sức răn đe. Nhiều dự án vẫn "trót lọt" huy động vốn và chiếm dụng vốn của khách hàng nhiều năm. Một số dự án sau đó đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán, nhưng một số dự án bị "đắp chiếu" hàng chục năm trời, đẩy người mua nhà vào thế dở khóc dở cười.
Tại TP.HCM, tiền lệ đã có một số dự án bị xử phạt nhưng chỉ là con số rất nhỏ, chưa bao quát. Do đó, các chủ đầu tư vẫn ung dung, mặc định việc rao bán căn hộ trước khi đủ điều kiện là hiển nhiên. Họ bằng cách nào đó vẫn lách luật, vẫn thu được tiền của khách thông qua các công ty môi giới.
Để giảm thiểu tình trạng này, Luật sư Trần Đức Phượng kỳ vọng, thời gian tới, Sở Xây dựng TP.HCM sẽ có biện pháp quyết liệt hơn trong việc thanh tra, kiểm tra về tình trạng dự án "bán lúa non", ngăn chặn kịp thời các hình thức huy động vốn thông qua các văn bản thỏa thuận, hợp đồng góp vốn..., nhằm đảm bảo quyền lợi chính đáng cho người tiêu dùng.
Với các ngân hàng cũng cần có sự thẩm định chính xác, chỉ xem xét cấp tín dụng cho những dự án được công nhận đủ điều kiện đưa vào giao dịch, tránh các trường hợp phát sinh khiếu kiện về sau. Còn bản thân khách hàng thì cần đọc và hiểu rõ các quy định của pháp luật để tự bảo vệ mình đi mua nhà./.
