Theo báo cáo thị trường bất động sản quý 3/2024 của Savills Việt Nam, tại TP.HCM, nguồn cung căn hộ sơ cấp (bao gồm cả hàng tồn kho và nguồn cung mới) giảm 13% theo quý và 36% theo năm xuống còn 4.871 căn, do hàng tồn kho giảm và không có dự án mới nào được mở bán.
Nguồn cung mới 799 căn đến từ các giai đoạn tiếp theo của sáu dự án, giảm 30% theo quý. Đáng chú ý, có năm dự án mở bán trở lại với 545 căn hộ, sau khi các vướng mắc pháp lý đã được giải quyết.
Báo cáo cho thấy hạng B chiếm đa số nguồn cung với 60% thị phần, tiếp theo là hạng C với 38% và hạng A với 2%. Theo đó, tổng tỷ trọng của hạng A và B trong nguồn cung đã giảm từ 65% trong quý trước xuống còn 62% trong quý này. Về vị trí phân bổ, khu Đông (Thành phố Thủ Đức) chiếm 58% thị phần, và khu Tây (quận 6, Bình Tân) chiếm 20%.
Giá bán căn hộ sơ cấp tại TP.HCM có chiều giảm nhẹ vài triệu đồng mỗi m2 trong quý 3
Savills nhận định, chính sự thay đổi về cơ cấu nguồn cung trong quý đã góp phần làm thay đổi giá bán sơ cấp trung bình của toàn thị trường. Cụ thể, giá trung bình nguồn cung sơ cấp (bao gồm cả hàng tồn kho và nguồn cung mới) toàn TP.HCM đạt 68 triệu đồng/m2 thông thủy. Tỷ trọng hạng A và B trong tổng nguồn cung sơ cấp giảm, làm giá trung bình toàn thị trường giảm, tức từ mức 73 triệu đồng mỗi m2 ghi nhận trong quý II đã xuống 68 triệu đồng trong quý này, giảm 12%.
Theo bà Giang Huỳnh, Giám đốc bộ phận nghiên cứu thị trường S22M Savills, giá căn hộ TP.HCM giảm sâu chủ yếu do thay đổi trong cấu trúc giỏ hàng mở bán. Theo đó, lượng sản phẩm thuộc phân khúc cao cấp, hạng sang quý vừa qua giảm mạnh, chiếm chưa đến 2% rổ hàng sơ cấp. Thay vào đó 60% nguồn cung là các dự án trung cấp (giá từ 3 tỷ đồng trở lên) và 38% còn lại thuộc về phân khúc bình dân (giá bán dưới 3 tỷ đồng). Nguồn cung cao cấp giảm kéo theo mặt bằng giá trung bình của thị trường cũng hạ nhiệt.
“Nhìn chung, thị trường cho thấy điểm nghẽn về nguồn cung vẫn chưa được tháo gỡ, còn nguồn cầu thận trọng và tập trung cho các dự án có pháp lý rõ ràng, chủ đầu tư uy tín, tiến độ xây dựng được đảm bảo. Tỷ trọng hạng A và B trong tổng nguồn cung sơ cấp giảm, làm giá trung bình toàn thị trường giảm theo quý, tuy nhiên giá các dự án mới gần đây vẫn ở mặt bằng giá cao và có xu hướng tăng giá cho các giai đoạn mở bán sau. Trong quý 4/2024, và trong 3 năm tới nguồn cung sẽ có sự phục hồi”, bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và S22M phân tích thêm.
Cũng theo Savills, các dự án đang hoàn thiện và các dự án sẵn sàng bàn giao đã đưa ra chính sách bán hàng hấp dẫn nhằm thu hút người mua. Có hai dự án đã hoàn thành tại Tân Phú chỉ yêu cầu khách hàng thanh toán tổng cộng 15% giá trị căn hộ để nhận bàn giao, với lịch thanh toán giãn trong vòng 24 tháng.
Không chỉ giá bán ghi nhận giảm xuống, tỷ lệ hấp thụ căn hộ sơ cấp quý III ở TP HCM chỉ đạt 39% rổ hàng, giảm 16% so với quý trước. Trước đó, trong báo cáo của DKRA Group cũng cho thấy tính riêng tháng 7 và 8, lượng tiêu thụ căn hộ sơ cấp toàn thị trường TP HCM và các tỉnh phía Nam chỉ đạt 980 căn, tỷ lệ hấp thụ chưa đến 35% rổ hàng sơ cấp. Phần lớn giao dịch được ghi nhận từ các dự án đang triển khai bán hàng tại Bình Dương, chiếm 54% tổng lượng tiêu thụ sơ cấp toàn thị trường. Riêng TP HCM giao dịch rơi vào những dự án tầm giá trên dưới 45 triệu đồng mỗi m2.
Savills cho rằng, thanh khoản chưa cải thiện nên các chính sách bán hàng ưu đãi nhằm thu hút người mua vẫn tiếp tục được nhiều chủ đầu tư tung ra trong thời gian qua. Trong giai đoạn này, các dự án áp dụng các chính sách ưu đãi linh hoạt sẽ có lợi thế hơn và có mức độ tiêu thụ ổn định hơn./.
