Báo cáo về chỉ số nhà ở từ Savills Việt Nam mới đây đưa ra các thông tin tổng quát về nguồn cung và giá bán trên thị trường sơ cấp. Theo đó, về chỉ số nhà ở trong quý 2/2024 ghi nhận đã giảm 2 điểm phần trăm so với quý trước xuống 123 điểm sau khi nhiều dự án bị tạm dừng.
Về giá bán sơ cấp cũng ghi nhận giảm 3% so với quý trước xuống còn 67 triệu đồng/m2 thông thủy. Savills nhận định, nguyên nhân khiến giá bán giảm hoặc duy trì ổn định nhưng giao dịch giảm sút là niềm tin người mua nhà yếu. Hiện thị trường ghi nhận các nhà phát triển thận trọng hơn thông qua việc duy trì giá bán ổn định và tăng chiết khấu. Một số chủ đầu tư đã tạm dừng các dự án để tinh chỉnh chính sách bán hàng.
Về tỷ lệ hấp thụ giảm 18 điểm phần trăm so với quý trước xuống 23%. Tuy nhiên, nguồn cung mới đạt tỷ lệ hấp thụ 70% trong khi tồn kho chỉ đạt tỷ lệ hấp thụ 16%.
Thị trường căn hộ ghi nhận giá bán sơ cấp giảm nhẹ so với quý I/2024
Trước đó, báo cáo thị trường quý 1/2024 từ Savills Việt Nam đưa ra các chỉ số về nguồn cung sơ cấp giảm mạnh 35% theo quý và 28% theo năm xuống còn 4.922 căn sau khi 9 dự án tạm ngưng bán hàng do chưa hoàn thiện các yêu cầu pháp lý hoặc điều chỉnh chính sách bán hàng. Tổng số căn bán đạt 1.116 căn, giảm 63% theo quý nhưng tăng 29% theo năm. Do thị trường khó khăn, hầu hết các chủ đầu tư đều đưa ra phương thức thanh toán kéo dài hai năm cùng chương trình ân hạn gốc và lãi. Tuy giá bán đã có giảm xuống, nhưng mức giảm không đáng kể và chưa kéo được lại giao dịch do niềm tin của người mua nhà vẫn chưa được cải thiện.
Đầu năm 2024, CBRE Việt Nam cũng đưa ra các chỉ số về nguồn cung, giá bán và dự báo và những chuyển động của thị trường. Theo đó, nguồn cung vẫn ghi nhận giảm, nhưng nhìn chung mặt bằng giá chung cư tại TP. Hồ Chí Minh vẫn giữ ở mức cao. CBRE Việt Nam cho biết, trong cuối quý 1/2024, giá sơ cấp đạt mức 61 triệu đồng/m2, không thay đổi so với quý trước và giảm khoảng 3% so với cùng kỳ năm ngoái.
Nhận định về thị trường, bà Phạm Ngọc Thiên Thanh – Trưởng bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn của CBRE Việt Nam chia sẻ: “Sức nóng từ Hà Nội chưa lan tới TP. Hồ Chí Minh bởi phần lớn nguồn cầu thị trường chung cư Hà Nội là được đóng góp từ người mua và nhà đầu tư ở TP. Hồ Chí Minh. Hầu hết các dự án được dự định chào bán mới ở TP. Hồ Chí Minh thời gian tới có xu hướng giữ nguyên giá hoặc tăng nhẹ.
Một trong những nguyên nhân khiến giá nhà neo cao được các chuyên gia lý giải là do nguồn cung khan hiếm. Bà Đỗ Thị Thu Giang - Giám đốc Dịch vụ Tư vấn Savills Việt Nam chia sẻ: "Gần 5 năm qua nguồn cung nhà ở TP. Hồ Chí Minh chưa đáp ứng được một nửa nhu cầu tự nhiên. Cầu cao và cung thấp nên giá nhà tiếp tục đẩy lên cao".
“Thị trường TP. Hồ Chí Minh không có nguồn cung mới, do đó, giá vẫn đang neo ở mức cao như trước đây. Nhìn về triển vọng tương lai, vẫn thấy nguồn cung hạn chế. Đa số những dự án được mở bán thời gian tới, chủ đầu tư vẫn phải bán ở mức giá cao bởi họ tốn chi phí cơ hội, chí phí phát triển quỹ đất cao”, bà Giang cho biết.
Qua đó, bài toán lợi nhuận của chủ đầu tư được cho là nguyên nhân thứ hai. Theo Savills, tình trạng thiếu nhà ở giá vừa túi tiền là vấn đề không thể phủ nhận. Tuy nhiên, điều này không bất ngờ bởi nó không phải là lựa chọn tiềm năng cho các chủ đầu tư.
"Quỹ đất để phát triển nhà ở tại cả hai thành phố (TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội) ngày càng khan hiếm và do đó trở nên đắt đỏ hơn, có nghĩa là chủ đầu tư phải theo đuổi mức giá bán cao hơn để có thể đạt được lợi nhuận", bà Giang cho biết thêm.
Ngoài ra, một lý do khác khiến giá bán bất động sản vẫn chưa thể giảm xuống, đặc biệt phân khúc căn hộ bởi giá nguyên vật liệu không ngừng leo thang. Trong khi đó, các dự án nhà ở hình thành trong tương lai các chủ đầu tư đều phải tính toán đến chi phí này trong trường hợp kéo dài thời gian xây dựng.
Dựa trên báo cáo của Sở Xây dựng TP. HCM, chỉ số chi phí xây dựng đã tăng đều đặn kể từ khi kết thúc giãn cách xã hội vào quý 3/2022. Đến quý 4/2023, chỉ số chi phí xây dựng tăng 3 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước lên 119,03 do chi phí lao động và giá nguyên vật liệu xây dựng tăng.
Chỉ số chi phí lao động tăng 6,5 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước lên 111,6 do thiếu hụt nhân công và nhu cầu tăng cao. Chỉ số giá nguyên vật liệu xây dựng tăng 2 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước lên 124,06 do thiếu hụt nguồn cung và áp lực lạm phát, với sự gia tăng đáng kể ở bê tông nhựa nóng, sơn và vật liệu địa kỹ thuật./.
