Bí đường xây dựng chung cư cũ
Theo thống kê của Sở Xây dựng TP.HCM, hiện nay, trên địa bàn Thành phố có 474 chung cư cũ xây dựng trước năm 1975, tập trung ở các quận 1, 10, 3, 5 và 4. Hầu hết các chung cư này được giám định là hư hỏng nặng, nguy hiểm, với tỷ lệ chất lượng còn lại thấp hơn 55% và xếp loại nguy hiểm cấp D - cấp độ nguy hiểm cao nhất.
Trong đó, theo kế hoạch mà Sở Xây dựng đề ra, đến năm 2020, TP.HCM sẽ hoàn thành tháo dỡ và đầu tư xây dựng mới ít nhất 50% trong số 474 chung cư cũ kể trên. Tuy nhiên, trong 10 năm qua, TP.HCM chỉ mới tháo dỡ để xây mới 32 chung cư cũ hư hỏng với khoảng 4.000 hộ gia đình cư trú. Như vậy, tốc độ cải tạo chung cư cũ còn rất chậm, chưa đáp ứng được yêu cầu đảm bảo cuộc sống của người dân cư ngụ trong chung cư cũ, cũng như chương trình chỉnh trang đô thị.
Năm 2017, TP.HCM phấn đấu cải tạo, sửa chữa 10 chung cư (16 lô), bồi thường giải phóng mặt bằng 5 chung cư (7 lô); tháo dỡ 5 chung cư (8 lô) bị hư hỏng nặng, nguy hiểm. Thành phố cũng dự kiến khởi công 6 chung cư tại vị trí các chung cư cũ đã tháo dỡ với quy mô 1.785 căn hộ.
Tuy nhiên, tới nay Thành phố mới giải quyết được 3 chung cư cũ là dự án xây dựng mới chung cư 251 Hoàng Văn Thụ (quận Tân Bình), chung cư 11 Võ Văn Tần (quận 3) và một dự án chung cư tại quận 1.
Do triển khai rất chậm so với kế hoạch nên ông Huỳnh Văn Thụ, Giám đốc Trung tâm thông tin quy hoạch, Sở Quy hoạch Kiến trúc TP.HCM cho biết, chính quyền đang xây dựng các chính sách khuyến khích, kêu gọi các nhà đầu tư tham gia tháo dỡ chung cư cũ, xây dựng chung cư mới. Đây sẽ là cơ hội cho các nhà đầu tư muốn tham gia lĩnh vực bất động sản của thành phố.
Song việc xây dựng, cải tạo đang gặp khó bởi hiện nay rất nhiều chung cư cũ đã có chủ đầu tư “xí phần”. Về nguyên tắc, khi doanh nghiệp đã nhận được quyết định cho phép xây dựng, cải tạo chung cư cũ thì phải thực hiện theo tiến độ mà Thành phố đề ra. Tuy nhiên, nhiều doanh nghiệp lại không thực hiện điều đó một cách quyết liệt, mà viện vào đủ thứ lý do như chưa thương lượng giải phóng mặt bằng với người dân, chưa có chỗ tái định cư để di dời cư dân… để án binh bất động.
Đơn cử như Công ty cổ phần Đầu tư Phát triển Gia Khang và Công ty TNHH Gia Khang Hà Nội, Tổng công ty cổ phần Vinaconex đăng ký tham gia đầu tư, cải tạo chung cư cũ trên địa bàn quận 1; Công ty TNHH Dịch vụ đầu tư NaKyCo đăng ký đầu tư xây dựng mới thay thế chung cư cũ tại địa chỉ 19/9 Tân Kỳ - Tân Quý, quận Tân Phú; chung cư Tân Phước, quận 11 do Công ty cổ phần bất động sản Tân Phước làm chủ đầu tư; Công ty Đầu tư Tài chính Nhà nước Thành phố (HFIC) đăng ký tham gia đầu tư, cải tạo chung cư cũ trên địa bàn quận 1, cụm chung cư Ngô Gia Tự quận 10 và cụm chung cư cũ trên địa bàn quận 4… Hầu hết dự án cải tạo chung cư này cho đến nay vẫn im lìm, người dân phải sống trong cảnh đổ nát, nguy hiểm triền miên.
Trong khi đó, nhìn vào danh sách các chủ đầu tư được chấp thuận cải tạo chung cư cũ, một điểm khiến dư luận ngạc nhiên là thiếu vắng hầu hết những tên tuổi có tiềm lực trên thị trường bất động sản TP.HCM.
“Việc cấp phép cho doanh nghiệp đầu tư xây mới, cải tạo chung cư cũ ở TP.HCM cần được xem xét lại, đặc biệt cần xem có hay không việc một số chủ đầu tư trúng thầu cải tạo chung cư cũ nhưng năng lực yếu kém và bán lại dự án cho chủ đầu tư khác kiếm lời. Bên cạnh đó, Thành phố cần chốt thời gian cụ thể, nếu chủ đầu tư ngâm dự án quá lâu không thực hiện thì phải thay thế chủ đầu tư khác có năng lực hơn”, PGS, TS. Nguyễn Văn Hiệp, Nguyên Phó giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM, hiện là giảng viên khoa Xây dựng Đại học Bách khoa TP.HCM nói.
Bài toán nửa vời
Để thực hiện kế hoạch xây dựng, cải tạo chung cư cũ, từ năm 2016 tới nay, UBND TP.HCM đã đề ra nhiều chính sách, cơ chế. Đơn cử như việc UBND Thành phố liên tục khảo sát, đánh giá hiện trạng chung cư như diện tích đất, diện tích sàn xây dựng; số lượng căn hộ; nhân khẩu; tình trạng sở hữu… để phân loại sơ bộ, xác định các nhóm chung cư cũng như kiểm định chất lượng toàn bộ nhà chung cư được xây dựng trước năm 1975, ban hành văn bản kết luận kiểm định chất lượng và văn bản thông báo kết luận kiểm định cho chủ sở hữu chung cư hoàn thành chậm nhất trong tháng 4/2017.
Thành phố đã lập, phê duyệt và công bố kế hoạch cải tạo, sửa chữa và điều chỉnh kế hoạch (nếu có) hoàn thành chậm nhất trong tháng 4; riêng phần cải tạo, sửa chữa dự kiến hoàn thành trước tháng 12/2017.
TP.HCM vẫn còn 474 chung cư cũ cần được giải tỏa gấp. Ảnh: Gia Huy.
Các cơ quan chức năng của TP.HCM cũng đã công nhận một số chủ đầu tư đảm trách xây dựng chung cư mới thay thế chung cư cũ; đối với các chung cư có kết quả kiểm định là nguy hiểm thì phải tổ chức hội nghị nhà chung cư để xét chọn nhà đầu tư xây dựng lại chung cư; trong trường hợp các chủ sở hữu chung cư chọn được nhà đầu tư đảm bảo thời gian theo quy định (tối đa 3 tháng kể từ ngày UBND quận tổ chức di dời khẩn cấp để phá dỡ): thẩm định và công nhận chủ đầu tư; chấp thuận phương án tạm cư, phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo đề xuất của nhà đầu tư đã thỏa thuận với các chủ sở hữu nhà chung cư.
TP.HCM cũng quy định, trong trường hợp hết thời hạn cho phép, các chủ sở hữu nhà chung cư chưa chọn được nhà đầu tư, Nhà nước phải cưỡng chế phá dỡ và tổ chức thực hiện việc đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Các cơ quan chức năng cần lập, thẩm định và phê duyệt phương án tạm cư, phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giá trị căn hộ cũ và giá trị căn hộ mới; tổ chức thẩm định năng lực nhà đầu tư, đề xuất UBND Thành phố xét công nhận chủ đầu tư theo hình thức chỉ định. Việc này hoàn thành chậm nhất trong tháng 9/2017.
Kế hoạch và tiến độ triển khai đã được quy định rất rõ ràng, nhưng tới nay công việc thực tế diễn ra rất ì ạch, cũng chưa có một báo cáo nào được công bố về hoạt động cải tạo, xây mới các chung cư cũ. Hiện mới chỉ có 1 chung cư cũ là chung cư Cửu Long 128 đường Hai Bà Trưng (phường Đa Kao, quận 1) được cưỡng chế vào tháng 9 vừa qua với số lượng 92 căn hộ.
Theo ông Đoàn Ngọc Hải, Phó chủ tịch quận 1, chung cư này có các căn hộ chỉ rộng 10-12 m2, điều kiện sống của bà con rất thấp. Do chung cư đã quá cũ nên quận phải cưỡng chế di dời khẩn cấp để tháo dỡ, xây mới nhằm đảm bảo an toàn cho người dân.
Ông Nguyễn Văn Hưởng, một người dân sinh sống cạnh chung cư này cũng cho biết, nếu không cưỡng chế, chung cư có thể sập bất cứ lúc nào. Ngoài ra, để cưỡng chế, giải tỏa chung cư này, quận 1 đã phải triển khai nhiều biện pháp mạnh.
Nhìn rộng ra toàn bộ bức tranh cải tạo chung cư cũ tại TP.HCM, TS. Nguyễn Văn Hiệp cho rằng, nếu cứ mãi đánh giá, nghiên cứu và sợ đụng chạm như hiện nay thì kế hoạch xóa chung cư cũ, nguy hiểm sẽ đi vào ngõ cụt, gần 27.000 hộ dân đang sinh sống tại chung cư sẽ mãi trong cảnh nơm nớp lo tai nạn xảy ra. Do đó, cần có những cơ chế đột phá, quyết liệt cũng như mời gọi được những nhà đầu tư đủ tiềm lực tham gia vào công việc khó này.
