Nhiều chỉ số tăng trưởng tích cực
Theo báo cáo Tiêu điểm Bất động sản công nghiệp Việt Nam 2024 vừa được Savills công bố, tính đến cuối năm 2024, tổng nguồn cung kho xưởng xây sẵn đạt mức 15,1 triệu m2, đánh dấu mức tăng 31% so với cùng kỳ năm trước.
Đây được xem là tín hiệu tích cực cho sự phát triển mạnh mẽ của phân khúc bất động sản công nghiệp, phản ánh nhu cầu ngày càng cao từ các nhà đầu tư và doanh nghiệp trong bối cảnh nền kinh tế đang phục hồi và mở rộng. Đặc biệt, nguồn cung mới đã và đang ghi nhận mức tăng trưởng mạnh tại các tỉnh trọng điểm, mở ra cơ hội phát triển vượt trội cho cả nhà đầu tư và doanh nghiệp sản xuất.
Cụ thể, tại khu vực phía Nam, nguồn cung kho xưởng xây sẵn đạt 10,6 triệu m2, tỷ lệ phân bổ giữa nhà xưởng xây sẵn và nhà kho xây sẵn gần như cân bằng, với 49% là nhà xưởng và 51% là nhà kho.
Trong khi đó, tại khu vực phía Bắc, nguồn cung kho xưởng xây sẵn đạt 4,5 triệu m2, chiếm khoảng 30% tổng nguồn cung toàn quốc với tỷ lệ phân bổ 61% là nhà xưởng và 39% là nhà kho xây sẵn.
(Ảnh minh hoạ)
Cũng ghi nhận diễn biến trên, CBRE cho biết, nguồn cung mới trong phân khúc này đang dồi dào, đặc biệt tại các khu vực trọng điểm, song song với đó, diện tích hấp thụ tại cả miền Bắc và miền Nam vẫn đạt mức cao nhất trong vòng 3 năm trở lại đây. Điều này chứng tỏ nhu cầu lớn từ các doanh nghiệp sản xuất, logistics và các ngành công nghiệp, đồng thời phản ánh sự phục hồi và mở rộng của nền kinh tế.
Cụ thể, tỷ lệ lấp đầy nhà xưởng xây sẵn tại miền Bắc đã đạt mức 88%, tăng gần 2% so với cùng kỳ năm 2023. Trong khi đó, tại miền Nam, tỷ lệ lấp đầy nhà xưởng cũng ghi nhận mức tăng gần 8%, đạt 89%, vượt qua mức trung bình của những năm trước.
Về phần nhà kho xây sẵn, thị trường ghi nhận sự phân hoá rõ rệt giữa 2 khu vực. Tại miền Bắc, các dự án nhà kho duy trì mức hấp thụ ròng ổn định khoảng 0,2 triệu m2, tương đương với mức đã ghi nhận trong 2 năm qua. Tại miền Nam, mức hấp thụ ròng đạt mức 0,4 triệu m2.
Theo ghi nhận từ CBRE, phần lớn giao dịch cho thuê kho xưởng công nghiệp hiện nay đến từ các đơn vị lớn, với danh mục đầu tư trải rộng khắp các tỉnh thành.
Tại khu vực miền Nam, nhu cầu thuê chủ yếu đến từ các nhà sản xuất trong các ngành hàng trọng điểm như nội thất, đồ gia dụng, thiết bị điện tử, và thương mại điện tử. Đáng chú ý, trong số các yêu cầu hỏi thuê, khách hàng đến từ Trung Quốc chiếm tới 25%, tăng đáng kể so với mức chỉ 10% của năm 2023.
Tại miền Bắc, nhu cầu thuê kho xưởng chủ yếu đến từ các lĩnh vực logistics, điện tử và sản xuất vật liệu với khách hàng chính là các doanh nghiệp Trung Quốc và Việt Nam. Đặc biệt, CBRE cũng ghi nhận sự trở lại của khối khách hàng Âu - Mỹ khi tích cực tìm kiếm mặt bằng kho xưởng và đất công nghiệp.
Cơ hội đi liền thách thức
Ông Thomas Rooney, Quản lý cấp cao Dịch vụ tư vấn bất động sản của Savills Hà Nội nhận định, với sự phục hồi tích cực của nền kinh tế, phân khúc kho xưởng xây sẵn trong năm qua có sự cải thiện đáng kể cả về tỷ lệ hấp thụ lẫn giá thuê. Bên cạnh đó, lượng vốn FDI vào Việt Nam tiếp tục duy trì đà tăng, cùng với cam kết đầu tư mạnh mẽ từ các "đại bàng" quốc tế đã giúp duy trì tỷ lệ lấp đầy kho xưởng xây sẵn ở cả 2 miền trong năm vừa qua duy trì ở mức ổn định và khả quan.
Nhìn về triển vọng thị trường kho xưởng xây sẵn trong năm 2025, ông Thomas Rooney cho rằng, nhu cầu về kho xưởng xây sẵn sẽ tiếp tục tăng trưởng mạnh mẽ, đặc biệt trong bối cảnh thị trường thương mại điện tử tại Việt Nam đang phát triển với tốc độ nhanh chóng.
Ông Thomas Rooney, Quản lý cấp cao Dịch vụ tư vấn bất động sản của Savills Hà Nội
Ông Rooney cho hay, ngành thương mại điện tử đòi hỏi một diện tích thuê kho lớn để có thể lưu trữ khối lượng hàng hóa đa dạng và lắp đặt các hệ thống hỗ trợ hoạt động như lấy hàng, đóng gói. Bên cạnh đó, các nhà sản xuất quốc tế cũng rất chú trọng đến việc có mặt bằng kho bãi để lưu trữ hàng hóa sau khi sản xuất, giúp đảm bảo sự vận hành suôn sẻ của chuỗi cung ứng.
"Việc đầu tư vào cơ sở hạ tầng và kho vận sẽ là yếu tố then chốt để củng cố chuỗi cung ứng, đồng thời tạo ra cơ hội cho các doanh nghiệp sản xuất tối ưu hóa quy trình hoạt động và gia tăng hiệu quả kinh doanh", ông Thomas Rooney nhìn nhận.
Ông Vũ Minh Chí, Quản lý cấp cao Dịch vụ Công nghiệp, Avison Young Việt Nam nhìn nhận, sự phát triển mạnh của thương mại điện tử và dòng vốn FDI đổ vào ngành công nghiệp chế biến đang tạo ra sự gia tăng mạnh mẽ trong nhu cầu đối với nhà xưởng và nhà kho xây sẵn.
Ông cũng chỉ ra rằng việc ông Donald Trump tái đắc cử Tổng thống Mỹ có thể đẩy nhanh quá trình dịch chuyển sản xuất sang các quốc gia khác và Việt Nam sẽ là một điểm đến chiến lược nhờ vào những lợi thế nổi bật sẵn có. Điều này sẽ tạo đà cho sự phát triển mạnh mẽ và đa dạng hơn nữa của loại hình nhà kho, nhà xưởng xây sẵn trong giai đoạn tới, nhằm hướng tới đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng của thị trường.
"Với sự tham gia mạnh mẽ của nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước, nguồn cung kho xưởng công nghiệp dự báo sẽ tiếp tục phát triển dồi dào và đa dạng hơn nữa, đáp ứng nhu cầu thị trường ngày càng gia tăng trong giai đoạn tới", ông Vũ Minh Chí nhận định.
Tuy nhiên, ông Vũ Minh Chí cũng lưu ý rằng, sự tăng trưởng mạnh mẽ của thị trường cũng sẽ đi kèm sự cạnh tranh ngày càng gay gắt trong phân khúc nhà kho, nhà xưởng xây sẵn.
Chính vì vậy, để đối phó với những biến động trong nhu cầu thị trường, các chủ kho xưởng cần triển khai các chiến lược linh hoạt nhằm tối ưu hóa giá trị tài sản xây sẵn, đơn cử như chuyển đổi không gian kho thành nhà máy hoặc tích hợp công năng sử dụng hỗn hợp.
"Đây là những giải pháp hiệu quả để đáp ứng nhu cầu đa dạng của khách thuê, đồng thời giúp chủ sở hữu duy trì khả năng sinh lời ổn định trong bối cảnh thị trường đầy cạnh tranh", chuyên gia Avison Young nhìn nhận.
