Trung Quốc áp dụng nhiều giải pháp vực dậy thị trường bất động sản

Giai đoạn hoàng kim và cú "hạ cánh cứng"

Từng là đầu tàu tăng trưởng với đóng góp tới 1/4 tổng sản phẩm quốc nội, thị trường bất động sản Trung Quốc đang trải qua giai đoạn biến động chưa từng có. Hai thập kỷ tăng trưởng nóng đã tạo nên một “bong bóng” khổng lồ, và giờ đây, khi bong bóng này bắt đầu xì hơi, đã kéo theo sự suy giảm của toàn bộ nền kinh tế.

Năm 2021, thị trường đạt đỉnh, sau đó bắt đầu lao dốc không phanh. Hàng loạt doanh nghiệp bất động sản khổng lồ như Evergrande, Country Garden rơi vào cảnh nợ nần chồng chất, đứng trước bờ vực phá sản. Đến năm 2024, thị trường bất động sản Trung Quốc tiếp tục phát đi những tín hiệu đáng ngại qua tình hình kinh doanh của những “ông lớn” trong lĩnh vực này. Tập đoàn Country Garden, một trong những nhà phát triển bất động sản lớn nhất Trung Quốc, đã báo cáo doanh số bán hàng giảm 52,3% trong tháng 11/2024 so với cùng kỳ năm trước, sau khi giảm 31% trong tháng 10.

Bên cạnh đó, theo số liệu sơ bộ từ China Real Estate Information Corp., tổng giá trị giao dịch nhà mới của 100 công ty bất động sản hàng đầu Trung Quốc đã giảm 6,9 so với cùng kỳ năm ngoái, chỉ đạt 363 tỷ Nhân dân tệ (tương đương 50 tỷ USD) đảo ngược mức tăng 7,1% trong tháng 10. Không chỉ "hụt hơi" so với cùng kỳ năm trước, doanh số bán nhà mới trong tháng 11 còn giảm tới 16,6% so với tháng trước đó, gióng lên hồi chuông cảnh báo về những khó khăn mà thị trường bất động sản Trung Quốc đang phải đối mặt.

Bên cạnh những khó khăn về tài chính, thị trường bất động sản Trung Quốc còn đối mặt với một khó khăn khác không kém phần quan trọng, đó là sự suy giảm niềm tin của người mua nhà và nhà đầu tư. Tâm lý e ngại rủi ro, lo lắng về khả năng giảm giá tiếp tục khiến nhiều người chần chừ trong việc xuống tiền. Theo Fitch Ratings, mặc dù các chính sách hỗ trợ gần đây đã phần nào ổn định tâm lý thị trường trong ngắn hạn, nhưng niềm tin vẫn còn rất mong manh.

Để khôi phục niềm tin, Chính phủ cần phải chứng minh được sự quyết tâm và hiệu quả của các biện pháp can thiệp. Bên cạnh đó, các doanh nghiệp bất động sản cũng cần nỗ lực tái cấu trúc, minh bạch tài chính và nâng cao chất lượng sản phẩm, dịch vụ để lấy lại lòng tin của khách hàng.

Nỗ lực "cứu nguy"

Thị trường bất động sản suy giảm, không chỉ khiến các doanh nghiệp bất động sản lao đao, mà tăng trưởng kinh tế, việc làm và niềm tin của người dân cũng bị ảnh hưởng nghiêm trọng. Chính phủ Trung Quốc đặt mục tiêu tăng trưởng kinh tế năm 2024 đạt khoảng 5%, tuy nhiên, mục tiêu này đang đứng trước thách thức to lớn từ sự trì trệ của thị trường bất động sản. Nhận thức được vai trò quan trọng của thị trường bất động sản đối với nền kinh tế, Chính phủ Trung Quốc đã và đang triển khai một loạt biện pháp mạnh mẽ nhằm ngăn chặn đà suy thoái và vực dậy thị trường này.

Về chính sách tài khóa, Trung Quốc đã thực hiện nhiều đợt giảm thuế, bao gồm giảm thuế chuyển nhượng, thuế VAT đối với giao dịch nhà ở và đất đai. Cụ thể, từ 1/12/2024, mức thuế chuyển nhượng 1% được áp dụng cho các căn nhà có diện tích lên đến 140 m2, thay vì 90m2 như trước đây. Thuế chuyển nhượng đối với các căn hộ thứ hai tại các thành phố lớn cũng được điều chỉnh đồng bộ với các khu vực khác, áp dụng mức 1% cho diện tích tối đa 140 m2. Thuế VAT đối với đất đai cũng được giảm 0,5 điểm phần trăm trên toàn quốc. Bên cạnh đó, chính phủ còn giảm tỷ lệ tiền trả trước thuế VAT đất đai cho doanh nghiệp, giảm tỷ lệ thanh toán trước đối với giao dịch nhà ở, đồng thời cam kết tăng cường tín dụng cho các dự án nhà ở đang dang dở.

Song song với các biện pháp thuế, Trung Quốc cũng áp dụng chính sách tiền tệ nới lỏng, bao gồm việc cắt giảm lãi suất điều hành và nới lỏng các hạn chế đối với việc mua nhà. Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (PBOC) đã nhiều lần cắt giảm lãi suất, cho phép người dân đàm phán lại điều khoản vay với ngân hàng để hưởng lợi từ việc giảm lãi suất cơ bản. Chính quyền các thành phố lớn cũng mạnh tay nới lỏng các quy định hạn chế mua nhà. Quảng Châu gần như loại bỏ hoàn toàn các quy định này, trong khi Thượng Hải và Thâm Quyến cho phép người dân mua nhiều nhà và giảm tỷ lệ trả trước tối thiểu.

Chính phủ Trung Quốc cũng đã công bố gói kích thích kỷ lục, bao gồm trong đó có việc giảm lãi suất cho 5.300 tỷ Nhân dân tệ (tương đương 756 tỷ USD) các khoản vay thế chấp, và nới lỏng các yêu cầu trả trước xuống mức thấp kỷ lục cho người mua nhà lần thứ hai. Từ đầu tháng 11, người vay mua nhà, dù là lần đầu hay lần thứ hai, đều có thể đàm phán lại điều khoản vay với ngân hàng để hưởng lợi từ việc giảm lãi suất cơ bản. Theo PBOC, người vay cá nhân được giảm trung bình 0,5 điểm phần trăm lãi suất, tương đương với việc giảm chi phí lãi vay hàng năm khoảng 21 tỷ USD. Ngoài ra, chính phủ còn áp dụng các biện pháp khác như ổn định giá đất, hỗ trợ các doanh nghiệp bất động sản tái cấu trúc nợ, và thúc đẩy nhu cầu nhà ở thông qua các chương trình nhà ở xã hội.

Mới đây nhất, tháng 12/2024, Bộ Chính trị Trung Quốc tuyên bố sẽ áp dụng chính sách tiền tệ "nới lỏng một cách phù hợp" trong năm 2025 để hỗ trợ tăng trưởng kinh tế. Đây là lần đầu tiên kể từ năm 2010, giới chức Trung Quốc thay đổi lập trường chính sách tiền tệ. Quốc gia này cũng nhấn mạnh sự cần thiết phải "tăng cường" việc thúc đẩy tiêu dùng và mở rộng nhu cầu nội địa. Vào năm 2025, các nhà chức trách sẽ tuân thủ "nguyên tắc tiến bộ trong khi duy trì ổn định", tận dụng sự tiến bộ để đảm bảo ổn định và thúc đẩy đổi mới.

Theo Goldman Sachs Research, chính phủ Trung Quốc có thể sẽ tiếp tục bơm thêm vốn kích thích tài khóa để ổn định thị trường nhà ở. Ước tính lượng nhà ở tồn kho chưa bán được của Trung Quốc lên tới 93 nghìn tỷ nhân dân tệ (13 nghìn tỷ USD) nếu được xây dựng hoàn chỉnh, trong khi tổng doanh số bán bất động sản năm nay chỉ khoảng 9 nghìn tỷ nhân dân tệ. PBOC cam kết sẽ tiếp tục cải thiện các biện pháp hỗ trợ nền kinh tế thực, trong đó có thị trường bất động sản.

Dự báo về thị trường bất động sản Trung Quốc 2025

Sau thời gian dài trầm lắng, những nỗ lực vực dậy nền kinh tế đặc biệt là các chính sách hỗ trợ thị trường nhà đất, dường như đã bắt đầu “kết trái”.

Theo khảo sát của China Index Academy, giá nhà trung bình tại 100 thành phố lớn đã tăng 0,36% trong tháng 11, so với mức tăng 0,29% của tháng trước đó, và đạt mức tăng trưởng 2,40% so với cùng kỳ năm ngoái.

Goldman Sachs Research nhận định rằng những biện pháp quyết liệt này, nhằm ngăn chặn sự sụt giảm của giá trị bất động sản, có thể đánh dấu một bước ngoặt quan trọng. "Chúng ta đang chứng kiến điểm uốn của thị trường nhà đất sau chuỗi ngày lao dốc", chuyên gia Yi Wang, người dẫn đầu nhóm nghiên cứu bất động sản Trung Quốc tại Goldman Sachs, nhận định.

Tuy nhiên, hành trình phục hồi vẫn còn chông gai. Goldman Sachs Research cảnh báo giá bất động sản có thể tiếp tục giảm 20% đến 25% nếu không có sự can thiệp kịp thời.

Bên cạnh đó, thị trường bất động sản Trung Quốc vẫn tồn tại nhiều rủi ro. Thứ nhất là gánh nặng từ lượng tồn kho nhà ở quá lớn. Goldman Sachs Research ước tính rằng nếu được xây dựng hoàn chỉnh, lượng nhà ở tồn kho chưa bán của Trung Quốc sẽ lên tới 93 nghìn tỷ nhân dân tệ (tương đương 13 nghìn tỷ USD), gấp hơn 10 lần tổng doanh số bán nhà dự kiến là 9 nghìn tỷ nhân dân tệ trong năm nay. Áp lực từ lượng hàng tồn kho khổng lồ này đang gây sức ép giảm giá và cản trở sự phục hồi của thị trường.

Thứ hai, tình trạng nợ xấu của các doanh nghiệp bất động sản vẫn là một vấn đề nan giải. Mặc dù Chính phủ đã có những nỗ lực hỗ trợ tái cấu trúc nợ, nhưng quá trình này diễn ra chậm chạp và còn nhiều khó khăn. Điển hình là trường hợp của Country Garden Holdings, một trong những nhà phát triển bất động sản lớn nhất Trung Quốc, đã chứng kiến doanh số bán hàng giảm 52,3% trong tháng 11 so với cùng kỳ năm ngoái, sau khi giảm 31% trong tháng 10. Nợ xấu không chỉ làm suy yếu sức khỏe tài chính của các doanh nghiệp, mà còn làm giảm niềm tin của nhà đầu tư và người mua nhà.

Thứ ba, sự phục hồi của thị trường bất động sản còn phụ thuộc vào tình hình kinh tế vĩ mô. Nếu tăng trưởng kinh tế chậm lại, tỷ lệ thất nghiệp gia tăng và thu nhập của người dân giảm sút, nhu cầu nhà ở sẽ tiếp tục yếu và thị trường khó có thể phục hồi bền vững. Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF) đã cảnh báo rằng tăng trưởng hàng năm của Trung Quốc có thể giảm xuống “thấp hơn nhiều” 4% trong tương lai nếu không có cải cách để thúc đẩy tiêu dùng trong nước.

Dù vậy, giới chuyên gia vẫn lạc quan về khả năng ổn định của thị trường vào cuối năm 2025, với niềm tin đặt vào gói kích thích kinh tế trị giá 8 nghìn tỷ nhân dân tệ sắp tới. Gói kích thích này được kỳ vọng sẽ giải quyết các vấn đề tồn đọng như lượng hàng tồn kho quá lớn, tình trạng nợ xấu của doanh nghiệp, và thúc đẩy niềm tin của người mua nhà.