Thích
Lời Toà soạn:
Sau giai đoạn trầm lắng, từ năm 2024, thị trường bất động sản ghi nhận những tín hiệu phục hồi rõ nét. Niềm tin dần quay trở lại, dòng vốn bắt đầu dịch chuyển mạnh mẽ về phía các phân khúc nhà ở, thanh khoản được cải thiện, và nhiều dự án tái khởi động sau thời gian dài gián đoạn.
Tuy nhiên, đằng sau sự phục hồi của thị trường đang tồn tại một nghịch lý nóng bỏng: Nguồn cung mới chủ yếu là căn hộ cao cấp với mặt bằng giá lên tới hàng trăm triệu đồng mỗi mét vuông, giao dịch chủ yếu xuất phát từ mục đích đầu cơ, đầu tư trong khi giấc mơ an cư của hàng triệu người dân đô thị ngày càng xa tầm với.
Trước thực trạng, Dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản được xem là một động thái chính sách mạnh mẽ, hướng tới mục tiêu kép: Ổn định mặt bằng giá nhà và thúc đẩy nguồn cung nhà ở giá phù hợp. Nhưng liệu các chính sách mới có đủ mạnh để hạn chế đầu cơ, “thổi giá” và hướng thị trường trở lại quỹ đạo phục vụ nhu cầu ở thực?
Trên tinh thần góp ý và phản biện tích cực, Reatimes triển khai tuyến bài “Kiểm soát giá nhà: Từ “liều thuốc hạ sốt” đến giải pháp bình ổn dài hạn”. Trong đó, lắng nghe góc nhìn từ giới chuyên gia, doanh nghiệp và cơ quan quản lý, để cùng tìm lời giải cho bài toán lớn: Làm thế nào để kiểm soát giá nhà nhưng vẫn tôn trọng quy luật thị trường và các động lực phát triển tự nhiên của thị trường? Đâu là những giải pháp căn cơ, dài hạn để khắc phục tình trạng lệch pha cung - cầu, tăng nguồn cung nhà ở giá phù hợp?
Chúng tôi hy vọng sẽ góp thêm tiếng nói khách quan cho quá trình hoàn thiện chính sách, hướng tới một thị trường minh bạch và phát triển bền vững.
Trân trọng giới thiệu tới quý độc giả!
Không thể chậm trễ hơn
Tại Dự thảo Nghị quyết nêu rõ, việc thành lập Trung tâm giao dịch bất động sản nhằm công khai, minh bạch các giao dịch bất động sản.
Đồng thời, Trung tâm sẽ là đầu mối liên thông trên môi trường điện tử giữa các cơ quan, tổ chức có liên quan trong việc thực hiện các giao dịch bất động sản, có chức năng tổ chức, giám sát và xác thực các giao dịch bất động sản, bao gồm: Mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua.
Theo Dự thảo, việc thành lập, tổ chức và hoạt động của Trung tâm giao dịch bất động sản được thực hiện theo quy định khác của Chính phủ, bảo đảm thống nhất, đồng bộ với quá trình chuyển đổi số, cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai và bất động sản.
Việc thành lập Trung tâm giao dịch bất động sản nhằm công khai, minh bạch các giao dịch bất động sản. (Ảnh minh hoạ)
Các chuyên gia nhận định, việc xây dựng Trung tâm giao dịch bất động sản là một tất yếu khách quan, trong bối cảnh thị trường còn tồn tại tình trạng thiếu minh bạch, thông tin bị bóp méo, góp phần khiến giá nhà bị đẩy lên bất hợp lý.
GS.TSKH. Đặng Hùng Võ, Chủ tịch Hội Trắc địa - Bản đồ - Viễn thám Việt Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường (cũ) nhận định: "Giao dịch điện tử trong lĩnh vực bất động sản là xu hướng không thể đảo ngược. Đây là mục tiêu mà tất cả các quốc gia đều đang hướng tới. Việt Nam hiện mất từ 25 đến 45 ngày để hoàn thành một giao dịch mua bán, cho thuê... Các trình tự, thủ tục kéo dài quá lâu, gây lãng phí và làm giảm tính thanh khoản của thị trường".
Theo GS. Võ, việc giao dịch qua Trung tâm sẽ giúp người mua nắm rõ giá bán chính thức, thông tin pháp lý dự án, tránh tình trạng "mập mờ" để thổi giá, tạo sốt ảo hay bán sản phẩm chưa có pháp lý. Đồng thời, đây cũng là căn cứ để đánh thuế tài sản chính xác, ngăn chặn đầu cơ và giảm tranh chấp.
Bày tỏ sự đồng tình, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, việc thành lập Trung tâm giao dịch bất động sản do Nhà nước quản lý là một bước đi quan trọng nhằm tạo ra đầu mối kết nối và kiểm soát dữ liệu.
"Trung tâm hướng đến việc tích hợp thông tin từ nhiều lĩnh vực khác nhau như đất đai, quy hoạch, xây dựng, tài chính, thuế, ngân hàng và chủ sở hữu. Theo đó, trước khi bất động sản được đưa vào giao dịch, tất cả các dữ liệu liên quan sẽ được tích hợp và định danh tại Trung tâm. Điều này đảm bảo tính pháp lý minh bạch, giúp người dân giao dịch thuận tiện hơn, đồng thời Nhà nước có thể kiểm soát được toàn bộ biến động trên thị trường bất động sản, từ giá cả, lịch sử giao dịch đến các yếu tố pháp lý", ông Đính nói.
Ông cũng chia sẻ thêm, Trung tâm này không thay thế chức năng của các cơ quan khác mà chỉ đóng vai trò kết nối, tích hợp, xử lý dữ liệu trên nền tảng số. Đây là mô hình đã được triển khai thành công ở nhiều quốc gia phát triển và thu được nhiều kết quả tích cực.
Vướng ở đâu khi "ai cũng thấy cần" nhưng thực thi vẫn chậm?
Sự cấp thiết của chuyển đổi số trong lĩnh vực bất động sản là điều không ai phủ nhận. Tuy nhiên, câu hỏi lớn vẫn còn đó: Vì sao chúng ta nhìn thấy rất rõ vấn đề, nhưng việc thực thi lại vẫn ì ạch?
Theo GS.TSKH. Đặng Hùng Võ, những khó khăn hiện nay không chỉ đến từ hạ tầng công nghệ mà còn bắt nguồn từ cấu trúc thể chế, tư duy quản lý và cả thói quen của người dân lẫn cán bộ.
Ông cho rằng, một giao dịch bất động sản chỉ có thể diễn ra nhanh gọn khi toàn bộ dữ liệu về quyền sở hữu, quy hoạch, pháp lý và nghĩa vụ tài chính đã được số hóa và cập nhật theo thời gian thực. Thế nhưng, thực tế cho thấy nhiều địa phương vẫn quản lý đất đai bằng hồ sơ giấy thủ công, chưa hoàn tất đo đạc bản đồ địa chính, chưa cấp đủ sổ đỏ.
Không ít trường hợp, hồ sơ trên giấy mâu thuẫn với thực địa, gây ra hàng loạt tranh chấp kéo dài. Ngay cả những địa phương đã bắt đầu số hóa cũng gặp khó khăn trong việc chuẩn hóa và liên thông dữ liệu với các hệ thống thuế, công chứng, kho bạc hay ngân hàng. Dữ liệu không đồng bộ khiến quá trình xử lý bị "đứt gãy", kéo dài thời gian, gây phiền hà cho cả người dân lẫn doanh nghiệp.
Một vấn đề nổi cộm khác là phần mềm quản lý chưa đạt yêu cầu. Nhiều địa phương phát triển hệ thống riêng lẻ, không theo chuẩn thống nhất, dẫn đến tình trạng "mạnh ai nấy làm". Kết quả là các hệ thống không thể kết nối với nhau, dữ liệu thiếu liên thông, làm ách tắc quy trình xử lý giao dịch. Không chỉ vậy, các phần mềm hiện tại mới chỉ dừng ở việc lưu trữ và quản lý hồ sơ, chưa có khả năng phân tích dữ liệu, cảnh báo rủi ro hay hỗ trợ ra quyết định - những chức năng cốt lõi trong một môi trường số thực thụ. Việc thiếu một hệ thống dữ liệu quốc gia thống nhất càng khiến tiến trình số hóa thêm trì trệ.
GS. Võ nhìn nhận, thách thức lớn nhất không nằm ở công nghệ, mà ở khía cạnh con người. Nhiều cán bộ vẫn giữ tâm lý "hồ sơ giấy mới chắc ăn", xử lý công việc theo kinh nghiệm cũ, khiến các hệ thống số bị vận hành méo mó, thiếu hiệu quả.
"Chuyển đổi số không đơn thuần là thay giấy bằng máy tính, mà là thay đổi tư duy, quy trình và văn hóa làm việc", ông nhấn mạnh. Nhưng để chuyển từ "tư duy giấy" sang "tư duy số" là một quá trình khó khăn, đặc biệt với những người đã gắn bó hàng chục năm với cách làm thủ công.
Một bấp cập cố hữu nữa là việc người dân không kê khai đúng giá trị thật trong các hợp đồng mua bán bất động sản. Điều này không chỉ khiến Nhà nước thất thu thuế, mà còn làm sai lệch dữ liệu thị trường, khiến việc định giá và phân tích xu hướng trở nên bất khả thi.
GS. Đặng Hùng Võ đưa ví dụ: Ở Úc hay New Zealand, bên mua và bên bán đều phải có chứng thư định giá do tổ chức tư nhân cấp, và công chứng viên chỉ cần xác nhận hai chứng thư này không chênh lệch quá 20% để hợp thức hóa giao dịch. "Nếu làm được như vậy, tức là tất cả dữ liệu đã số hóa, xác thực, minh bạch - thì hệ thống hoàn toàn có thể xử lý giao dịch chỉ trong vài phút. Vấn đề mấu chốt vẫn là tính chính xác và cập nhật của dữ liệu", ông kết luận.
Ở góc độ doanh nghiệp, TS. Đặng Trung Tuyến, chuyên gia kinh tế, giảng viên Trường Đại học Kinh tế, Đại học Quốc gia Hà Nội nhận định, Nhà nước cần dữ liệu để xây dựng hệ thống thông tin minh bạch, vận hành cơ chế quản lý số, nhưng doanh nghiệp lại chưa sẵn sàng hoặc chưa đủ nguồn lực đầu tư vào việc chuẩn hóa dữ liệu. Ngược lại, doanh nghiệp không dám "đi xa" khi hạ tầng số ngành bất động sản vẫn manh mún, thiếu một kiến trúc tổng thể, cơ quan quản lý chưa thiết lập được hệ thống dữ liệu thống nhất, chưa ban hành các "chuẩn chung" về cách thức thu thập, chia sẻ và kết nối dữ liệu. Và rõ ràng, khi cả hai phía đều chưa tạo ra được "phần lõi dữ liệu" đáng tin cậy, thì việc đề cập tới một thị trường số hóa minh bạch vẫn chỉ dừng ở khẩu hiệu.
Theo TS. Tuyến, Nhà nước và doanh nghiệp đang rơi vào thế "giằng co": "Doanh nghiệp thì dè dặt vì thiếu khung pháp lý và hệ thống dữ liệu thống nhất; Nhà nước thì chậm trễ vì không có đủ dữ liệu thực tế từ thị trường. Cả hai bên đều "chờ nhau", khiến tiến trình chung bị chậm lại".
Nhìn rộng hơn, ông cũng cho rằng sự ì ạch này còn bắt nguồn từ đặc thù của ngành bất động sản. Đây vốn là lĩnh vực gắn liền với hệ thống thủ tục và pháp lý phức tạp, giá trị cao nên thời gian thanh khoản chậm hơn so với các sản phẩm tiêu dùng khác.
Thực tế cho thấy, để hoàn tất một giao dịch mua bán bất động sản có thể kéo dài hàng tháng, thậm chí đối với loại hình bất động sản thổ cư, có thể kéo dài đến hàng năm. Theo đó, các chủ thể thường phải mất rất nhiều thời gian cho việc chuẩn bị hồ sơ, xác minh quyền sở hữu…
Cần đồng bộ từ thể chế
Từ những vấn đề nêu trên, theo các chuyên gia, để mô hình Trung tâm giao dịch bất động sản vận hành hiệu quả cần giải quyết đồng bộ từ thể chế, hạ tầng công nghệ đến con người.
"Không phải lập sàn lên để đó. Chợ phải có người họp. Và chợ chỉ có thể vận hành hiệu quả khi chủ chợ là một, chứ không phải nhiều người cùng quản lý" GS.TSKH. Đặng Hùng Võ ví von khi nói về công tác quản lý và vận hành hệ thống dữ liệu đất đai.
Theo ông, để thị trường vận hành minh bạch và hiệu quả, cần thống nhất đầu mối quản lý. "Thực tế, Trung tâm dữ liệu đất đai quốc gia phải gắn kết như một thể thống nhất với hệ thống Văn phòng đăng ký đất đai đang vận hành. Vậy tại sao không thể sáp nhập Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) với Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng)? Đây chính là giải pháp căn bản nhất về thể chế để thống nhất hành vi quản lý", ông nêu quan điểm.
Để mô hình Trung tâm giao dịch bất động sản vận hành hiệu quả, các chuyên gia cho rằng cần giải quyết đồng bộ từ thể chế, hạ tầng công nghệ đến con người.
GS. Võ nhấn mạnh, nền tảng đầu tiên của chuyển đổi số là hồ sơ đất đai phải chính xác, đầy đủ và được số hóa hoàn toàn. Dữ liệu cần được cập nhật theo thời gian thực, bảo đảm cả tính pháp lý và tính hiện thời. "Giá cả giao dịch cũng phải được kiểm soát để xác định xem có phản ánh đúng giá trị thị trường hay không - điều mà chúng ta hiện nay làm rất yếu", ông nói.
Đặc biệt, vị Giáo sư lưu ý, hồ sơ địa chính cần được cập nhật ngay khi thực địa có thay đổi: "Ngay trong ngôn ngữ, từ cập nhật đã thể hiện rõ: 'Nhật' là ngày. Mọi biến động phải được ghi nhận trong ngày. Nhưng hiện nay, chúng ta chưa làm được điều đó. Nhiều giao dịch như cho thuê nhà, chuyển nhượng ngắn hạn hoàn toàn không được đăng ký, khiến dữ liệu thị trường thiếu nghiêm trọng".
Thách thức lớn nhất, theo GS. Đặng Hùng Võ, chuyển đổi số không thể thực hiện bằng cách tạm dừng hệ thống cũ để xây dựng hệ thống mới theo kiểu "dừng lại để số hóa", bởi thực tế thị trường luôn vận động. Việc chuyển đổi phải diễn ra liên tục song hành với hoạt động thực tế, đảm bảo dữ liệu không bị ngắt quãng giữa chừng.
Điều đó đòi hỏi một mô hình "hai tầng" - vừa vận hành song song hồ sơ giấy và hồ sơ số, vừa đảm bảo tính chính xác, tương thích và cập nhật liên tục giữa hai nguồn dữ liệu.
Bên cạnh đó, hệ thống phần mềm phải đủ mạnh và đồng bộ, có khả năng tiếp nhận và xử lý cơ sở dữ liệu địa chính một cách chính xác, nhanh chóng, tránh tình trạng "mỗi nơi một kiểu", "mạnh ai nấy làm". Chỉ khi phần mềm được xây dựng theo chuẩn thống nhất trên toàn quốc, dữ liệu từ các cấp mới có thể kết nối liền mạch, phục vụ cho công tác quản lý, phân tích và ra quyết định.
"Đây là bài toán kỹ thuật và quản trị cực kỳ phức tạp, đòi hỏi nguồn lực lớn, sự phối hợp đồng bộ giữa các cơ quan, và quan trọng nhất là quyết tâm cải cách thể chế mạnh mẽ từ Trung ương tới địa phương", GS. Võ nhấn mạnh.
Việc thí điểm Trung tâm giao dịch bất động sản không chỉ là bước đi mang tính kỹ thuật, mà còn là cải cách thể chế sâu rộng. Khi toàn bộ thông tin được chuẩn hóa, dữ liệu được kết nối và công khai, thị trường bất động sản Việt Nam kỳ vọng sẽ bước sang một giai đoạn mới - minh bạch, công bằng và hiệu quả hơn.
