Trung tâm tài chính quốc tế sẽ thay đổi bản đồ bất động sản TP. HCM ra sao?

Khi nhắc đến Trung tâm Tài chính Quốc tế Việt Nam (VIFC) tại TP. HCM, nhiều người thường nghĩ đến các ngân hàng, quỹ đầu tư hay thị trường vốn. Tuy nhiên, theo đánh giá của Knight Frank, tác động lớn hơn của mô hình này có thể nằm ở sự thay đổi đối với toàn bộ hệ sinh thái bất động sản đô thị.

Trong báo cáo công bố quý II/2026, đơn vị tư vấn bất động sản Knight Frank cho rằng VIFC sẽ đóng vai trò là nền tảng huy động và phân bổ dòng vốn quốc tế, hỗ trợ các ngành có giá trị gia tăng cao như bán dẫn, công nghệ cao, tài chính xanh và kinh tế số. Khi các tổ chức tài chính, doanh nghiệp toàn cầu và đội ngũ chuyên gia quốc tế tập trung về TP. HCM, nhu cầu đối với văn phòng, bán lẻ, khách sạn và nhà ở cũng sẽ tăng theo, tạo động lực cho một chu kỳ phát triển mới của thị trường bất động sản.

Theo mô hình "Một trung tâm - Hai điểm đến", TP. HCM được định vị là trung tâm tài chính toàn diện, đóng vai trò cửa ngõ thu hút dòng vốn quốc tế, trong khi Đà Nẵng phát triển các lĩnh vực chuyên biệt. Riêng khu vực VIFC tại TP. HCM có quy mô quy hoạch khoảng 898 ha, trong đó 9,2 ha tại Thủ Thiêm được xác định là khu lõi giai đoạn đầu. Đến tháng 3/2026, trung tâm đã ghi nhận hơn 500 doanh nghiệp thành viên đăng ký, 13 thành viên sáng lập và đối tác chiến lược, với tổng vốn đăng ký khoảng 9 tỷ USD.

Văn phòng hạng A sẽ là phân khúc hưởng lợi đầu tiên

Theo Knight Frank, văn phòng nhiều khả năng là phân khúc phản ứng sớm nhất khi trung tâm tài chính đi vào vận hành.

Tính đến quý I/2026, khu vực VIFC đã tập trung khoảng 438.000m2 văn phòng hạng A, tương đương gần 90% tổng nguồn cung văn phòng cao cấp của TP. HCM. Điều này cho thấy khu vực trung tâm hiện nay đã hình thành vai trò là lõi thương mại - tài chính của thành phố.

Không chỉ tập trung nguồn cung, mặt bằng giá thuê cũng phản ánh sức hút của khu vực này. Báo cáo cho biết giá thuê văn phòng hạng A trong phạm vi VIFC đạt trung bình khoảng 62 USD/m2/tháng, gần gấp đôi so với các tòa nhà cao cấp ngoài khu vực trung tâm. Trong giai đoạn 2020-2025, toàn bộ các dự án văn phòng hạng A mới của TP. HCM đều được phát triển trong khu vực VIFC, với những dự án như The Nexus, Riverfront Financial Centre, Saigon Marina IFC, The Mett hay The Hallmark.

Knight Frank dự báo đến năm 2030, khu vực này sẽ bổ sung thêm khoảng 290.000m2 văn phòng hạng A, chủ yếu nhờ các dự án lớn từng chậm tiến độ được tái khởi động. Theo đơn vị nghiên cứu, lượng nguồn cung mới này có thể làm thay đổi cấu trúc thị trường văn phòng cao cấp của TP. HCM trong những năm tới.

Đáng chú ý, 12 trong tổng số 16 tòa nhà văn phòng tại khu vực VIFC đã đạt các chứng chỉ công trình xanh. Đây được xem là lợi thế trong bối cảnh nhiều tập đoàn đa quốc gia đang ưu tiên chiến lược "flight to quality" (dịch chuyển sang các tòa nhà chất lượng cao). Báo cáo cũng ghi nhận nhóm khách thuê lớn nhất hiện nay thuộc các lĩnh vực ngân hàng, công nghệ, tài chính và bảo hiểm, với diện tích giao dịch phổ biến từ 1.000-3.000 m², một số trường hợp lên tới 10.000 m².

Không chỉ văn phòng, cả hệ sinh thái bất động sản sẽ thay đổi

Theo Knight Frank, sự xuất hiện của một trung tâm tài chính không chỉ làm tăng nhu cầu về nơi làm việc mà còn kéo theo nhu cầu về lưu trú, mua sắm và nhà ở cho đội ngũ chuyên gia quốc tế cũng như các doanh nghiệp dịch vụ.

Ở phân khúc bán lẻ, tỷ lệ trống của các trung tâm thương mại cao cấp tại khu vực trung tâm hiện duy trì dưới 5%, trong khi giá thuê tầng trệt dao động 150-300 USD/m2/tháng, cao hơn khoảng 1,5 lần so với các khu vực còn lại của thành phố. Trong 5 năm tới, VIFC được dự báo sẽ dẫn đầu nguồn cung bán lẻ mới với khoảng 95.000m2, chủ yếu đến từ Saigon Centre giai đoạn 3 và Lotte Eco Smart City.

Đối với khách sạn, hơn 70% nguồn cung khách sạn 5 sao hiện tập trung tại Quận 1, trong khi khu vực Thủ Thiêm vẫn còn thiếu các sản phẩm cao cấp. Knight Frank cho rằng khi IFC hình thành, nhu cầu từ các tổ chức tài chính và chuyên gia nước ngoài sẽ tạo điều kiện để các thương hiệu khách sạn hạng sang và siêu sang mở rộng hiện diện, góp phần đưa Thủ Thiêm trở thành một trung tâm kinh doanh và lưu trú cao cấp mới của TP. HCM.

Ở phân khúc nhà ở, báo cáo nhận định IFC có thể trở thành động lực thúc đẩy thị trường căn hộ hạng sang và siêu sang. Một số dự án tại khu vực lõi đã thiết lập mặt bằng giá mới, vượt 16.000 USD/m2, phản ánh kỳ vọng về sự gia tăng của nhóm khách hàng là cá nhân có giá trị tài sản lớn, lãnh đạo doanh nghiệp và chuyên gia quốc tế.

Theo dự báo của Knight Frank, đến năm 2030, khu vực VIFC sẽ có thêm khoảng 10.000 căn hộ, trong đó riêng Thủ Thiêm chiếm khoảng 8.000 căn, cùng 1.200 phòng khách sạn 5 sao và 95.000m2 diện tích bán lẻ mới.

Bất động sản hưởng lợi từ dòng vốn, không phải từ chính sách đơn lẻ

Điểm đáng chú ý trong báo cáo là Knight Frank không xem bất động sản là mục tiêu của Trung tâm Tài chính Quốc tế, mà là lĩnh vực hưởng lợi từ quá trình huy động và phân bổ vốn.

Theo đơn vị này, IFC được kỳ vọng tạo điều kiện phát triển các công cụ tài chính như quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT), chứng khoán hóa tài sản và các cấu trúc huy động vốn dài hạn. Điều này không chỉ mở rộng khả năng tiếp cận vốn cho các dự án quy mô lớn mà còn giảm sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng, qua đó nâng cao tính thanh khoản và mức độ chuyên nghiệp của thị trường.

Knight Frank cho rằng nếu khung pháp lý tiếp tục được hoàn thiện và thu hút được các tổ chức tài chính toàn cầu, Trung tâm Tài chính Quốc tế sẽ trở thành động lực cho giai đoạn phát triển đô thị tiếp theo của TP. HCM. Tác động không chỉ dừng ở văn phòng hay căn hộ hạng sang mà còn lan tỏa tới bán lẻ, khách sạn và toàn bộ hệ sinh thái bất động sản gắn với trung tâm tài chính mới của thành phố.