Mới đây, Bộ Tài chính đề cập việc có thể thu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng nhà đất theo thời gian sở hữu, tại tờ trình đề nghị xây dựng dự án Luật thuế thu nhập cá nhân (thay thế).
Bộ Tài chính kỳ vọng, việc đánh thuế theo thời gian sở hữu sẽ giảm tình trạng đầu cơ, bong bóng bất động sản, là nguyên nhân góp phần khiến giá nhà, đất tăng cao vừa qua.
Nhiều ý kiến đồng tình, cần nhanh chóng khởi động lại chính sách thuế bất động sản, để điều tiết tăng giảm giá bất động sản theo đúng nhịp thị trường.
Song, chỉ dựa vào chính sách thuế là chưa đủ. Để giảm đầu cơ, giảm giá nhà đất, mấu chốt vẫn phải tăng nguồn cung cho thị trường, mà trước hết, là quyết liệt tháo gỡ các dự án tồn đọng.
Đây không chỉ là yêu cầu cấp bách nhằm giải phóng nguồn lực đang bị "đóng băng", mà còn là hình thức chống lãng phí hiệu quả, thiết thực nhất đối với lĩnh vực bất động sản; trong bối cảnh việc sử dụng nguồn lực hiệu quả, tránh lãng phí, đã trở thành nhiệm vụ ưu tiên hàng đầu của đất nước trong kỷ nguyên mới.
Reatimes đã có cuộc trao đổi với TS. Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia, Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia về câu chuyện này.
TS. Lê Xuân Nghĩa, nguyên phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia, Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ Quốc gia. (Ảnh: Tùng Dương/Reatimes)
Quyết liệt xử lý dứt điểm hàng nghìn dự án tồn đọng để giải phóng nguồn lực
PV: Thưa ông, vừa rồi Bộ Tài chính đề cập việc có thể thu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng nhà đất theo thời gian sở hữu, tại Tờ trình đề nghị xây dựng dự án Luật thuế thu nhập cá nhân (thay thế). Quan điểm của ông về vấn đề này như thế nào?
TS. Lê Xuân Nghĩa: Thị trường bất động sản Việt Nam gần đây có dấu hiệu phát triển thiếu lành mạnh. Nguyên nhân cơ bản là do thiếu nguồn cung. Trước đây, mỗi năm Hà Nội có 30 - 40 dự án nhà ở nhưng hiện nay chỉ có vài dự án được khởi công xây dựng, rất ít ỏi so với nhu cầu nhà ở của người dân, đặc biệt là người thu nhập thấp và trung bình.
Trong khi đó, có hàng loạt dự án bất động sản đình trệ, không chỉ 1-2 năm mà có dự án đã kéo dài hàng chục năm. Đây là hệ quả của thủ tục hành chính cực kỳ phức tạp trong lĩnh vực bất động sản, dẫn đến "khủng hoảng thiếu" nguồn cung. Nhà ở trở nên khan hiếm, nhưng nhu cầu lớn thì giá tăng là tất yếu.
Và điều đáng buồn là không ít người dân, đặc biệt là thế hệ trẻ Việt Nam đang trở nên hoang mang, vô vọng thực sự khi nghĩ đến việc sở hữu một ngôi nhà trong tương lai. Chúng ta nói an cư mới lạc nghiệp, nhưng nhiều người dân, thế hệ trẻ sẽ rất khó thực hiện điều này khi giá nhà tăng chóng mặt như hiện nay.
Thị trường bất động sản trong bối cảnh đó hầu như chỉ có người có tiền, những nhà đầu tư, đầu cơ và phía ngân hàng cho vay vốn hoạt động. Nhà phát triển bất động sản muốn nâng giá trị sản phẩm bất động sản, người đầu tư càng không muốn giảm giá, phía ngân hàng cũng không muốn giá trị tài sản đảm bảo suy giảm, nếu giá giảm sẽ phải buộc các nhà đầu tư bổ sung tài sản đảm bảo và như vậy rất khó thực hiện.
Tâm lý "giữ giá" cũng dẫn tới câu chuyện nhà đầu tư mua xong rồi không biết bán cho ai, nhưng vẫn giữ tài sản với kỳ vọng thị trường trong tương lai sẽ tăng giá, khi thị trường hiện tại chưa có cách nào cải thiện nguồn cung hiệu quả.
Với thực tế đã phân tích ở trên, tôi cho là đánh thuế để giảm đầu cơ sẽ không có mấy tác dụng. Người có tiền nhàn rỗi không đi vào các kênh khác, thì vẫn tiếp tục đầu tư vào đất chứ không "nao núng". Nếu nguồn cung vẫn thiếu, thì giá nhà đất vẫn tăng phi mã 30-40%/năm và tiền thuế nếu chỉ vài % thì không đủ sức hạn chế đầu cơ. Cả phương án đánh thuế bất động sản thứ hai, hay đánh thuế theo thời gian nắm giữ tài sản cũng khó đạt được mục đích giảm đầu cơ và giảm giá nhà đất. Mà trọng tâm vấn đề nằm ở chỗ tăng nguồn cung bất động sản.
Thị trường nhà ở đang thiếu nguồn cung. (Ảnh minh họa)
PV: Như ông nói, cải thiện nguồn cung là mấu chốt để giảm giá nhà đất, chống đầu cơ. Đây cũng là trọng tâm cần xử lý, thay vì chỉ chú ý triệt tiêu "đầu cơ" bằng việc đánh thuế. Để gia tăng nguồn cung, trước hết cần xử lý dứt điểm hàng nghìn dự án tồn đọng, thưa ông?
TS. Lê Xuân Nghĩa: Đúng vậy. Phải xử lý dứt điểm hàng nghìn dự án tồn đọng, chậm trễ, kéo dài để giải phóng nguồn lực, sớm tăng được nguồn cung, nhất là đối với những công trình đã xây dựng xong nhưng chưa được đưa vào sử dụng. Không thể để bất động sản tăng giá quá cao, giá cho thuê cũng tăng, và người nghèo chỉ có thể đứng nhìn. Họ cảm thấy thị trường bất động sản không còn dành cho họ.
Về mặt chính sách, Nhà nước đã có Chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng, hỗ trợ cả chủ đầu tư phát triển nhà ở xã hội và người mua nhà. Bộ Xây dựng cũng đưa ra chương trình 100.000 tỷ đồng hỗ trợ cho người mua nhà. Nhưng tỷ lệ giải ngân các gói này đều thấp. Vấn đề không hẳn là thiếu tiền, mà do nguồn cung khan hiếm, đẩy giá cả tăng quá nhanh. Cùng một số tiền vay, ba năm trước họ có thể mua nhà, nhưng bây giờ thì không thể. Đây là điều làm cho tất cả các biện pháp khuyến khích của Nhà nước đối với thị trường bất động sản chưa thể phát huy được hiệu quả.
Tuy nhiên, việc xử lý các dự án khó này đụng chạm đến rất nhiều luật, từ pháp luật dân sự cho đến pháp luật hình sự. Vậy nên, cần có một Nghị quyết đặc biệt của Quốc hội hoặc của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, thì mới có thể xử lý dứt điểm được hàng nghìn dự án tồn đọng hiện nay.
TS. Lê Xuân NghĩaCần cơ chế đặc biệt để hỗ trợ chủ đầu tư
PV: Liên quan đến việc xử lý các dự án tồn đọng, tại Kỳ họp thứ 8, Quốc hội Khóa XV vừa qua, nhiều đại biểu đề cập tới quan điểm "không hợp thức hóa vi phạm" khi xử lý các dự án này. Nhưng phải làm rõ nội hàm thì mới có thể đưa ra phương án xử lý. Ông nghĩ sao về vấn đề này?
TS. Lê Xuân Nghĩa: Tôi cho là, về mặt pháp nhân nếu vi phạm pháp luật thì cần xử lý nghiêm minh. Nhưng về mặt thực thể, là những dự án đang dở dang, là những công trình đã hoàn thiện thì phải có phương án xử lý linh hoạt và phải xử lý rất nhanh chóng, không chờ đợi xử lý xong những vấn đề khác.
Thực tế, cũng có nhiều dự án sai phạm là do chủ đầu tư cũ, chủ đầu tư mới mua lại dự án nhưng không gỡ được cái sai cũ. Hay chính quyền nhiệm kỳ trước sai nhưng chính quyền nhiệm kỳ sau không tháo gỡ được và cũng không dám đụng chạm.
Hay trong giai đoạn giao thoa giữa các quy định của luật mới và luật hiện hành, người dân một số nơi còn có tâm lý chờ đợi bảng giá đất mới, sau đó mới giao đất để chủ đầu tư giải phóng mặt bằng. Các địa phương cũng chờ bảng giá mới để tính tiền tính thuế sử dụng đất. Đặc biệt, cứ nhắc đến bất động sản thì nhiều địa phương đều e ngại vì sợ những rủi ro pháp lý có thể xảy ra.
Nếu chủ đầu tư cũ "bán lúa non" dự án, chủ đầu tư mới sau khi tiếp quản thì mới nhận ra dự án có vi phạm, thì phải xử lý làm sao tạo điều kiện cho chủ đầu tư mới tiếp tục thực hiện dự án và đưa công trình, dự án đi vào sử dụng. Phải hỗ trợ về mặt pháp lý cho họ. Ai sai đâu thì xử lý đó, không thể để cả dự án phải tắc nghẽn. Chúng ta phải chấp nhận về mặt thực thể rằng, có một phần dự án đã bán, có một số ngôi nhà, tòa chung cư đã xây dựng, tháo dỡ đi thì cũng rất lãng phí.
Nếu chủ đầu tư mới không đủ năng lực thực hiện dự án thì cần nhanh chóng, quyết liệt thu hồi để giao cho chủ đầu tư khác làm. Phải có cơ chế thu hồi nhanh, ngay lập tức.
TS. Lê Xuân NghĩaPV: Về nguyên nhân dự án chậm trễ, cũng có doanh nghiệp chia sẻ là do khó khăn về tài chính sau đại dịch Covid-19, đến nay vẫn chưa thể phục hồi, nên cạn kiệt tiền triển khai tiếp dự án. Ông có thể chia sẻ giải pháp hỗ trợ những doanh nghiệp này?
TS. Lê Xuân Nghĩa: Cần đánh giá lại một cách rõ ràng, cụ thể, với doanh nghiệp dù có hỗ trợ cũng không còn đủ năng lực tài chính thực hiện tiếp dự án nữa thì nên thu hồi dự án giao cho chủ đầu tư mới. Ở Trung Quốc, sau khi thu hồi dự án giao cho chủ đầu tư mới, Chính phủ sẽ thuyết phục các ngân hàng thương mại cho các chủ đầu tư mới này vay tiền để thực hiện, thúc đẩy tiến độ dự án. Họ làm với quy mô rất lớn, khoảng 1.300 tỷ USD cho vay ra để giải quyết. Tuy nhiên, Trung Quốc cũng đang phải đối mặt với khủng hoảng thừa.
Còn với thị trường bất động sản Việt Nam, nguồn cung đang thiếu nghiêm trọng. Nếu chủ đầu tư được hỗ trợ về mặt pháp lý, và các ngân hàng hỗ trợ cho vay thì mới giải quyết được vấn đề. Ví dụ, nếu dự án còn một vài chỗ chưa giải phóng mặt bằng nhưng thiếu kinh phí thì nên có cơ chế cho phép họ thương lượng với ngân hàng, để vay tiền phục vụ đền bù giải phóng mặt bằng. Có thể là thông qua một Nghị quyết đặc biệt của Quốc hội, đề nghị ngân hàng hỗ trợ cho doanh nghiệp vay. Toàn bộ dự án sẽ thế chấp ở ngân hàng đó và tài khoản của công ty phải mở tại đây để ngân hàng theo dõi dòng tiền.
Nếu cứ theo yêu cầu như thông thường, là doanh nghiệp phải hoàn thiện giải phóng mặt bằng, hoàn thành thuế sử dụng đất, có chứng nhận quyền sử dụng đất thì ngân hàng mới cho vay, thì sẽ rất khó.
Trong tình huống đặc biệt thì phải có cơ chế đặc biệt. Và việc rốt ráo khơi thông nguồn lực từ những dự án tồn đọng này chính là chống lãng phí một cách thiết thực nhất.
Việc rốt ráo khơi thông nguồn lực từ những dự án tồn đọng này chính là chống lãng phí một cách thiết thực nhất. (Ảnh minh họa: Báo Tuổi trẻ)
PV: Còn một nguyên nhân vẫn thường được đề cập đó là tư duy nhiệm kỳ, sợ trách nhiệm của không ít cán bộ, công chức ở địa phương, thưa ông?
TS. Lê Xuân Nghĩa: Thực tế này có nhiều, ví dụ ở nhiều địa phương, đất cho người dân thuê làm ki-ốt bán hàng đã hết thời gian gia hạn cho thuê; phần đất này nằm trong dự án, chủ đầu tư gần như phải năn nỉ người dân trả đất, nhưng chính quyền cũng "bất lực" trong việc thu hồi đất.
Dù các Luật liên quan đến thị trường bất động sản như Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã có hiệu lực, Trung ương, Chính phủ chỉ đạo rất sát sao nhưng tâm lý chờ đợi, e ngại vẫn phổ biến. Các dự án bất động sản ách tắc vì vậy vẫn chưa thể tháo gỡ.
Có những dự án, tất cả sở ban ngành đã đồng ý hết về chủ trương, nhưng chủ tịch mới về lãnh đạo thì lại phải tiến hành làm thủ tục lại từ đầu. Có những cá nhân không đủ năng lực nhưng lại không chịu trách nhiệm, không dám làm, khiến cho bộ máy chính quyền trì trệ, dự án bất động sản ách tắc.
Nhưng tôi cũng hy vọng, cuộc cải cách thủ tục hành chính, cải tổ bộ máy chính quyền từ Trung ương, sau đó đến địa phương của Bộ Chính trị lần này, cùng với những Nghị quyết đặc biệt của Quốc hội hay Ủy ban thường vụ Quốc hội, thì chúng ta sẽ xử lý được những dự án tồn đọng dai dẳng lâu nay. Đồng thời, cũng tạo điều kiện cho các dự án mới xuất hiện, từ đó giá nhà đất mới có thể ổn định. Nhiều chuyên gia nhận định, giá bất động sản khó có thể giảm, nhưng tôi vẫn cho rằng, giá bất động sản có thể giảm xuống nếu nguồn cung được cải thiện, dồi dào.
PV: Xin trân trọng cảm ơn những chia sẻ của chuyên gia!
