TS Nguyễn Trí Hiếu: Bất động sản đang trong 'gọng kìm' chi phí, chật vật trước cơn 'sóng giá'

Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào một giai đoạn không dễ định nghĩa bằng những chu kỳ quen thuộc. Giá có thể chịu áp lực tăng, nhưng điều đó không đồng nghĩa với một thị trường khỏe mạnh.

Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu - Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Phát triển thị trường Tài chính và Bất động sản Toàn cầu, biến số lớn nhất hiện nay đến từ chi phí đầu vào, khi giá dầu, xăng và thép đồng loạt tăng trở lại.

"Sự gia tăng của giá dầu, xăng và thép đang tạo một áp lực rất lớn cũng như chi phí đẩy", ông nhận định.

Chi phí leo thang và tác động trực tiếp đến giá thành

Trong cơ cấu một dự án bất động sản, thép và chi phí vận tải chiếm tỷ trọng lớn. Khi các yếu tố này tăng, giá thành xây dựng gần như không có dư địa để giữ nguyên.

Thực tế, tại thị trường trong nước, các doanh nghiệp thép như Hòa Phát hay Việt Đức đều đã điều chỉnh tăng giá khoảng 300.000 đồng/tấn từ giữa tháng 3/2026 nhằm bù đắp chi phí nhập khẩu nguyên liệu. Điều này tạo áp lực trực tiếp lên giá thành sản phẩm bất động sản, đặc biệt là các dự án đang triển khai.

Không chỉ dừng ở vật liệu, biến động giá năng lượng còn kéo theo chi phí sản xuất và vận hành tăng trên diện rộng. Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, giá xăng dầu tăng có thể lan tỏa sang hầu hết các loại hàng hóa, từ đó đẩy lạm phát lên và tác động đến toàn bộ nền kinh tế.

Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, trong kịch bản bất lợi hơn, nếu căng thẳng tại Trung Đông kéo dài và eo biển Hormuz tiếp tục bất ổn, giá dầu và khí đốt có thể tăng mạnh, vượt ngoài dự báo, thậm chí kéo theo nguy cơ khủng hoảng kinh tế toàn cầu. Khi đó, thị trường bất động sản Việt Nam khó tránh khỏi tác động dây chuyền.

Nghịch lý thị trường: Chi phí tăng nhưng khó tăng giá bán

Dù chi phí tăng là rõ ràng, việc chuyển áp lực này sang giá bán lại không hề dễ dàng.

Một trong những nguyên nhân chính là lượng hàng tồn kho bất động sản đang ở mức rất cao. Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, tổng tồn kho tại hơn 70 doanh nghiệp bất động sản niêm yết cuối năm 2025 đã lên tới khoảng 477.000 tỷ đồng .

Khối lượng hàng tồn lớn khiến doanh nghiệp phải ưu tiên thanh khoản thay vì tăng giá.

"Lượng hàng tồn kho tăng, chi phí đẩy tăng buộc các nhà đầu tư đang có hàng tồn kho nhiều sẽ khó tăng giá bán, họ muốn đẩy giá thấp xuống để bán hàng", ông phân tích .

Điều này tạo ra một trạng thái đặc biệt khi giá thành có xu hướng tăng, nhưng giá bán lại bị kìm lại bởi sức cầu yếu và áp lực tồn kho. Hệ quả là thị trường có thể rơi vào tình trạng giá cao nhưng giao dịch thấp.

Sức mua suy yếu và dòng tiền dịch chuyển

Không chỉ chịu áp lực từ phía cung, thị trường còn đối mặt với sự suy giảm rõ rệt từ phía cầu.

Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, sức mua hiện nay yếu đi do nhiều yếu tố cùng lúc gồm: Tình trạng lạm phát gia tăng, thu nhập bị ảnh hưởng và dòng tiền đầu tư đang dịch chuyển sang các kênh khác.

"Hiện dòng tiền đang có xu hướng dịch chuyển mạnh vào các kênh như vàng, chứng khoán...", TS. Nguyễn Trí Hiếu chia sẻ.

Thực tế, giá vàng SJC có thời điểm đạt 185-190 triệu đồng/lượng, trở thành kênh hút vốn lớn từ khu vực dân cư. Trong khi đó, bất động sản có tính thanh khoản thấp hơn, thời gian thu hồi vốn dài hơn và phụ thuộc nhiều vào tín dụng.

Ngay cả phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực cũng đang gặp khó khăn khi mặt bằng giá đã vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người dân.

Tín dụng bị kiểm soát và áp lực từ hệ thống tài chính

Một yếu tố quan trọng khác là chính sách tín dụng. Dư nợ tín dụng bất động sản hiện đã lên tới khoảng 3,48 triệu tỷ đồng, chiếm khoảng 22% tổng dư nợ của nền kinh tế. Đây là tỷ lệ cao, buộc các ngân hàng phải thận trọng hơn trong việc cấp tín dụng cho lĩnh vực này.

Bên cạnh đó, tỷ lệ tổng dư nợ/GDP của Việt Nam đã vượt 145%, mức từng được các tổ chức quốc tế cảnh báo về rủi ro hệ thống . Trong bối cảnh đó, việc kiểm soát tín dụng là điều khó tránh khỏi.

Khi dòng vốn bị hạn chế, khả năng hấp thụ của thị trường tiếp tục suy yếu, khiến bài toán thanh khoản càng trở nên khó khăn.

Phân hóa rõ nét giữa các phân khúc

Dưới tác động của chi phí và dòng tiền, các phân khúc bất động sản đang chịu ảnh hưởng khác nhau.

Nhà ở xã hội là phân khúc chịu áp lực lớn nhất do biên lợi nhuận thấp và giá bán bị khống chế. Khi chi phí tăng, các dự án này dễ rơi vào tình trạng đình trệ nếu không có cơ chế hỗ trợ phù hợp.

Phân khúc căn hộ trung cấp và bình dân cũng gặp khó khăn khi không thể tăng giá vượt quá khả năng chi trả của người dân, trong khi chi phí xây dựng vẫn leo thang.

Ngược lại, phân khúc cao cấp ít nhạy cảm hơn với biến động chi phí do giá trị đất và thương hiệu chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu giá.

Bất động sản công nghiệp lại phụ thuộc vào dòng vốn FDI. Trong bối cảnh địa chính trị và chính sách thương mại quốc tế còn nhiều bất định, dòng vốn này có thể biến động, kéo theo rủi ro cho phân khúc.

Thị trường phục hồi thận trọng, không đột biến

Dự báo về xu hướng thị trường, TS. Nguyễn Trí Hiếu cho rằng trong 12-24 tháng tới, giá bất động sản khó có khả năng tăng mạnh.

"Giá bất động sản có lẽ sẽ không tăng đột biến mà có xu hướng phục hồi một cách thận trọng", TS. Nguyễn Trí Hiếu nhận định.

Tuy nhiên, nếu các yếu tố bất lợi như giá năng lượng tăng cao hay xung đột địa chính trị kéo dài, thị trường có thể đối mặt với kịch bản kém tích cực hơn: giá cao, thanh khoản thấp và tồn kho gia tăng.

Trong bối cảnh đó, ông khuyến nghị nhà đầu tư cần đánh giá kỹ rủi ro, đồng thời đa dạng hóa nguồn vốn, giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng - yếu tố đang ngày càng bị kiểm soát chặt.

Những gì đang diễn ra cho thấy thị trường bất động sản không chỉ đối mặt với khó khăn ngắn hạn mà đang bước vào một giai đoạn điều chỉnh sâu hơn.

Chi phí tăng, dòng tiền suy yếu và tín dụng bị siết lại đang cùng lúc tạo nên một "gọng kìm" siết chặt thị trường. Trong bối cảnh này, vị chuyên gia kinh tế này đưa ra khuyến cáo các nhà đầu tư nên quan tâm không những cơ hội mới trong năm 2026 mà đặc biệt cần hiểu rõ những hạn chế về những bất ổn và rủi ro của thị trường trong năm nay để đưa ra những quyết định phù hợp. Ông cho rằng các nhà đầu tư nên đa dạng hóa các kênh huy động vốn gồm quỹ tín thác bất động sản để giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng.