Lời Tòa soạn:
Phân lô bán nền là hình thức đầu tư kinh doanh bất động sản được quy định trong các văn bản pháp luật như Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định tương đối phù hợp và linh hoạt vì đã giao cho UBND cấp tỉnh xem xét, quyết định việc thực hiện dự án phân lô, bán nền phù hợp với quy hoạch và thực tiễn của địa phương. Quá trình từ khi nhà đầu tư mua đất của dân hoặc xin Nhà nước giao đất làm dự án cho đến khi được cơ quan Nhà nước cho phép phân lô bán nền cần thực hiện theo đúng quy định của pháp luật. Trên thực tế, bên cạnh đa số các doanh nghiệp, người dân thực hiện nghiêm túc quy định này thì tồn tại một vài "con sâu làm rầu nồi canh", phân lô bán nền tràn lan, trái phép, thậm chí có tình trạng lừa đảo, chiếm đoạt tài sản... Tuy nhiên, nguyên nhân chính của tình trạng này không xuất phát từ bản chất của hình thức phân lô, bán nền; mà là từ tư duy và năng lực quản lý của chính quyền các cấp.
Trước tình hình đó, mới đây, tại Dự thảo Nghị định sửa đổi bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai của Bộ Tài Nguyên và Môi trường đã có những sửa đổi liên quan đến khoản 2 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ về phân lô, bán nền.
Cụ thể: Về trường hợp được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, quy định trong Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai mở rộng phạm vi các khu vực không được phép thực hiện dự án phân lô, bán nền. Cụ thể: Chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại các khu vực không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh, các phường thuộc thị xã; khu vực chức năng quy hoạch thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.
Trong khi đó, việc chia lô, tách thửa là quyền lợi chính đáng và là nhu cầu rất lớn của người dân, có tính thanh khoản cao trên thị trường; chuyển đổi mục đích sử dụng đất, Nhà nước thu được tiền thuế, giúp bộ mặt đô thị tại khu vực đó cũng được cải tạo khang trang hơn. Việc quan trọng là quản lý tốt và định hướng quy hoạch cho bài bản, chứ không phải “ngăn sông cấm chợ”, đưa ra rào cản, thậm chí có những quy định trái với Luật Đất đai, chưa phù hợp với tinh thần kiến tạo, đồng hành của Chính phủ, có thể gây ra tổn thất rất lớn cho doanh nghiệp và người dân, nhất là dân nghèo, thu nhập hạn chế, có nhu cầu tiếp cận đất đai.
Việc mở rộng phạm vi khu vực không được phép thực hiện dự án phân lô, bán nền theo dự thảo nghị định sẽ khiến nhu cầu chính đáng của người dân, doanh nghiệp bị thiệt hại. Thậm chí, quỹ đất sẽ không được khai thác hết, còn làm tăng thêm cơ chế xin - cho...
Do đó, nhiều chuyên gia kinh tế - pháp lý cho rằng, trước khi ban hành quy định, cần phải rà soát kỹ, lấy ý kiến các đối tượng bị tác động. Trách nhiệm cơ quan quản lý Nhà nước, chính quyền địa phương là phải quản lý chặt chẽ các dự án phân lô, bán nền được cấp phép thực hiện đúng quy hoạch của địa phương.
Trên tinh thần nghiên cứu, phản biện, Reatimes khởi đăng tuyến bài: Phân lô bán nền: Không "quản" được thì "cấm"!
Trân trọng giới thiệu với độc giả!
PV: Dự thảo Nghị định sửa đổi bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thì hành Luật Đất đai, do Bộ Tài nguyên và Môi trường được giao soạn thảo mới đây đã tiếp tục thắt chặt hơn vấn đề phân lô bán nền. Theo đó, phạm vi cấm phân lô bán nền đã được mở rộng hơn, không chỉ các quận nội thành của đô thị đặc biệt mà các dự án tại các thành phố trực thuộc Trung ương (Đà Nẵng, Cần Thơ, Hải Phòng), thành phố trực thuộc tỉnh, phường thuộc thị xã và các khu vực chức năng quy hoạch thành phố trực thuộc Trung ương và trực thuộc tỉnh đều không được phép phân lô bán nền.
Thưa TS. Nguyễn Trí Hiếu, câu chuyện phân lô bán nền ở các quốc gia khác mà điển hình như nước Mỹ được thực hiện ra sao?
TS. Nguyễn Trí Hiếu: Việc phân lô bán nền là chuyện đương nhiên. Ở đâu cũng vậy, bất kỳ quốc gia nào, muốn bán đất cũng phải phân lô bán nền. Đó không phải là vấn đề lớn.
Tại Mỹ, việc phân lô, cắt thửa sẽ do cơ quan quản lý đất đai phụ trách. Họ phân quỹ đất thành các vùng như phân lô thương mại, phân lô công nghiệp, phân lô bất động sản nghỉ dưỡng. Khi phân lô như thế, tất cả các lô đất đều rõ ràng về mục đích sử dụng, có vị trí định vị rõ ràng, chi tiết trên tất cả các bán đồ.
Ở Mỹ quy định, phân lô nhà ở thì khu vực này chỉ chia tách các nhà xây ở mà không được xây nhà xưởng. Ngược lại, khu vực phân lô nhà xưởng chỉ được dành cho nhà xưởng. Tất cả đều rõ ràng, minh bạch.
PV: Nguồn cơn của quy định siết này được đặt ra là do tình trạng phân lô bán nền bát nháo đã dẫn tới những tranh chấp, khiếu kiện, phá vỡ quy hoạch. Ông nghĩ sao về điều này?
TS. Nguyễn Trí Hiếu: Như tôi vừa nói, phân lô bán nền ở bất kỳ quốc gia nào cũng có. Nhưng tại sao chỉ có ở Việt Nam lại cấm? Tại sao ở Mỹ, mọi thứ vẫn vận động trôi chảy?
Thị trường bất động sản tại Việt Nam bát nháo vì đang thiếu sự mình bạch, thông tin không rõ ràng. Bởi vấn đề này đã làm nảy sinh tình trạng lừa đảo, người mua mua trên giấy nhưng lại không có giấy phép về mảnh đất mà mình sử dụng.
Tôi lấy ví dụ, ở các nước khác đều có bảo hiểm về quyền sở hữu đất đai. Người mua đất đai trước khi vay ngân hàng hay xuống tiền sẽ phải liên hệ với nhân viên hãng bảo hiểm. Hãng bảo hiểm đó có trách nhiệm điều tra xem mảnh đất đó thuộc quyền sở hữu của ai, có tranh chấp gì, thuộc phân lô nào… Sau đó, hãng bảo hiểm sẽ thông tin cho người được bảo hiểm. Và người mua đất sẽ phải thảo thuận lại với người bán để chốt. Người mua đất với bảo hiểm đó sẽ vay được tiền ngân hàng. Như vậy, mọi thứ đều được giải quyết.
Còn ở Việt Nam, tất cả mọi thứ rất lôi thôi, mập mờ. Không có tới một công ty điều tra tính pháp lý, tìm hiểu lịch sử của sản phẩm bất động sản dẫn tới nhiều hệ lụy và người dân phải chịu thiệt hại.
PV: Vậy ông nhận định như thế nào về động thái của Bộ Tài nguyên và Môi trường trong việc xử lý vấn đề phân lô bán nền?
TS. Nguyễn Trí Hiếu: Việt Nam đúng theo kiểu cái gì không quản được thì lại cấm. Vấn đề của mình không phải là cấm mà phải quản lý chặt chẽ để phân lô bán nền như thế nào, quản lý ra sao cho hợp lý.
Chúng ta đang chắp vá rất nhiều thứ trong một bộ luật và hướng dẫn luật. Quy định pháp luật thì không rõ ràng.
PV: Và nếu tiếp tục điều hành thị trường theo hướng "không quản được thì cấm" thì điều gì xảy ra với thị trường bất động sản?
TS. Nguyễn Trí Hiếu: Sự chung chung, mập mờ rồi siết chặt khô cứng khiến thị trường khó phát triển toàn diện. Tôi lấy ví dụ, quy định về condotel là nhà ở hay kinh doanh vẫn nhập nhàng. Rồi các vấn đề quản lý như đất nông nghiệp thì xây nhà ở… Tất cả rất lung tung, lộn xộn, không rõ ràng, không minh bạch. Rồi đến luật lúc mở, lúc đóng, đóng thì cũng lách được vì thiếu quản lý chặt chẽ khiến mọi thứ càng rối tung. Một thị trường làm sao có thể phát triển tốt nếu nằm trong môi trường bất ổn định.
Tôi khẳng định lại, nếu pháp luật mà không hoàn chỉnh, sự tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản là điều dĩ nhiên. Nhất là khi thị trường bất động sản đang bị tác động mạnh bởi dịch bệnh dẫn tới nhiều phân khúc “đứng hình” như bất động sản nghỉ dưỡng, bất động sản công nghiệp. Đây là thời điểm để điều chỉnh các vấn đề pháp lý trở thành định hướng, bệ đỡ tốt, đáp ứng đúng nhu cầu của thị trường. Chứ không thể đẩy thị trường vào khó khăn bởi quy định hành chính thiếu rõ ràng, nhất quán. Cấm sẽ không bao giờ giải quyết được vấn đề. Cấm chỉ mang tính hành chính đối phó và cũng không có tác dụng mang tính hỗ trợ, phát triển các ngành nghề.
PV: Theo ông, đâu là giải pháp để chấn chỉnh vấn đề bát nháo trên thị trường bất động sản, hệ lụy từ tình trạng phân lô bán nền không kiểm soát chặt chẽ?
TS. Nguyễn Trí Hiếu: Gốc rễ ban đầu là Luật Đất đai. Chúng ta phải sửa đổi Luật Đất đai cho hoàn chỉnh, không chắp vá với các nghị định lộn xộn. Tiêu chí của điều chỉnh phải theo đúng kinh tế thị trường. Nếu cứ lập lờ như vậy thì có điều chỉnh bao nhiêu đi chăng nữa thì trong tương lai cũng sẽ còn nhiều vướng mắc khiến thị trường gặp khó khăn.
Tất cả phải đặt ra mục tiêu để các chủ thể tham gia thị trường thấy hợp lý.
Bên cạnh đó, tôi khuyến nghị có bảo hiểm về quyền sử dụng đất đai để bảo vệ người dân khỏi tình trạng ma trận thông tin do cò mồi thổi lên. Điều này sẽ tạo ra tính minh bạch, hạn chế sự thiệt hại của xã hội. Chúng ta có bảo hiểm nhân thọ, bảo hiểm cháy nổ, bảo hiểm tai nạn,… thì tại sao không có bảo hiểm bất động sản.
- Cảm ơn những chia sẻ của ông!
