Trong bối cảnh Việt Nam đang bước vào một giai đoạn phát triển mới với những đổi thay mạnh mẽ về thể chế, hạ tầng và tư duy quản trị, thị trường bất động sản cũng đứng trước những cơ hội lớn song hành với không ít thách thức.
Tại tọa đàm: "Đầu tư bất động sản trong kỷ nguyên mới: Tư duy mới - Vận hội mới" được tổ chức vào ngày 3/7, TS. Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định, cơ hội lớn nhất của thị trường bất động sản trong bối cảnh hiện nay đến từ việc toàn bộ hệ thống chính trị thay đổi tư duy, xác định rõ các vấn đề cần đổi mới cũng như vai trò của Nhà nước, tư nhân và công nghệ. Ông nhấn mạnh: "Đây là cơ hội mở ra cho tất cả, trong đó có bất động sản".
TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam.Ảnh: Internet
Cơ hội tiếp theo là sự thay đổi thể chế, vốn được Tổng Bí thư nhiều lần nhấn mạnh là "điểm nghẽn của điểm nghẽn". Thực tế, trong thời gian ngắn, nhiều luật, nghị quyết quan trọng liên quan đến bất động sản đã được ban hành, như Nghị quyết 170, 172…, thể hiện quyết tâm cải cách quyết liệt của bộ máy quản lý.
Ngoài ra, việc sắp xếp, tinh gọn bộ máy hành chính và sáp nhập địa phương giúp quy trình thủ tục nhanh hơn, minh bạch hơn, giảm thiểu chi phí và thời gian cho doanh nghiệp. Cùng với đó là chủ trương đẩy mạnh đầu tư hạ tầng như dự án đường sắt tốc độ cao Bắc - Nam đã mở ra không gian đô thị mới và lan tỏa phát triển tới các vùng xa trung tâm.
Sự ổn định kinh tế vĩ mô cũng là một nền tảng quan trọng để thị trường bất động sản duy trì đà tăng trưởng. Tuy nhiên, TS. Đính lưu ý, các doanh nghiệp vẫn sẽ phải đối mặt với nhiều thách thức. Thể chế dù được tháo gỡ nhưng chưa thật sự hoàn chỉnh, đòi hỏi tiếp tục hoàn thiện.
Ông dẫn chứng, giá đất ở nhiều nơi còn "trên trời". Họ làm đúng các yêu cầu của luật pháp nhưng khi chuyên gia vào xác định lại các giao dịch thị trường để xác định giá thì những giao dịch này có độ bong bóng rất cao. Các giao dịch này là chiêu trò của một số thao túng trên thị trường. Vô hình chung khi xác định vào bảng giá, có nghĩa là đã hợp lý hóa, pháp lý hóa cái bong bóng đấy. Điều này sẽ đẩy chi phí đầu tư lên cao và khiến người có nhu cầu thực khó tiếp cận. Nội lực của nhiều doanh nghiệp, nhất là doanh nghiệp nhỏ và vừa cũng chưa đủ mạnh, dễ sụp đổ khi gặp biến cố. Trong khi đó, thị trường vốn vẫn thiếu kênh dẫn vốn bền vững, dễ bị bóp nghẹt khi dòng tín dụng gặp trục trặc.
Theo TS. Đính, bài học từ các quốc gia cho thấy muốn phát triển mạnh mẽ cần những doanh nghiệp lớn dẫn dắt, xây dựng các siêu đô thị hàng chục nghìn ha. Doanh nghiệp nhỏ và vừa cần đồng hành, phụ trợ, dần tích lũy năng lực để tham gia sâu hơn.
Chia sẻ quan điểm từ góc nhìn doanh nghiệp, ông Nguyễn Trung Vũ - Chủ tịch HĐQT Cen Group đặt câu hỏi, trong bối cảnh vốn cho dự án nhỏ đã khó khăn, vậy lấy đâu ra vốn để thực hiện các dự án lớn? Ông chỉ ra, việc giá bất động sản tăng cao không hẳn do giới môi giới thao túng, mà chịu tác động lớn từ chính sách, đặc biệt là định giá đất ngày càng cao khiến chi phí đầu vào tăng, buộc doanh nghiệp phải bán với giá cao hơn.
Ông Nguyễn Trung Vũ, Chủ tịch HĐQT Cen Group tại sự kiện. Ảnh: The LEADER
Ông Vũ cảnh báo Việt Nam cần tránh "vết xe đổ" của Trung Quốc với hàng nghìn thành phố ma, dự án bỏ hoang. Một dự án bất động sản chỉ sống được khi có cư dân thực sự về ở. Để làm được, cần đầu tư đồng bộ hệ sinh thái dịch vụ: trường học, bệnh viện, thương mại, giải trí… và hạ tầng giao thông kết nối thuận tiện.
Ông lấy ví dụ, Cần Giờ, từng là vùng xa xôi, nay được nghiên cứu tuyến đường sắt hoặc tàu điện kết nối, rút ngắn thời gian di chuyển từ TP.HCM xuống chỉ còn 20 phút thay vì 3 tiếng. Hay dự án ở Quảng Yên (Quảng Ninh) gắn với đề xuất tuyến đường sắt cao tốc Hà Nội – Quảng Ninh. Những dự án quy mô hàng nghìn ha này chỉ có thể thành công nhờ sự phối hợp giữa Nhà nước và các tập đoàn lớn, góp phần giãn dân khỏi các đô thị trung tâm.
Ông Vũ cho rằng, việc giá bất động sản tại trung tâm tăng cao cũng là một phần trong chiến lược giãn dân, tạo nguồn thu để đầu tư ngược trở lại cho hạ tầng. Nhà nước giao đất, thu tiền sử dụng đất; doanh nghiệp triển khai dự án, nhưng chỉ tồn tại được nếu thu hút cư dân về ở. "Nếu không làm được điều đó, doanh nghiệp sẽ bị loại khỏi cuộc chơi", ông khẳng định.
Ông cũng chỉ ra, những dự án triển khai ở nơi hạ tầng chưa thuận tiện như Phan Thiết hay Quy Nhơn gặp khó khăn là dễ hiểu. Trong khi đó, những dự án bài bản, gắn với quy hoạch hạ tầng, như Sun Mega City, lại thể hiện tầm nhìn đi trước thị trường.
Tóm lại, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào kỷ nguyên mới với những thay đổi mạnh mẽ về tư duy, thể chế, hạ tầng và mô hình phát triển. Cơ hội lớn song hành cùng thách thức, đòi hỏi doanh nghiệp phải xây dựng nội lực, đi cùng chiến lược dài hạn, tận dụng tốt các chủ trương của Nhà nước để biến dự án thành những cộng đồng sống thật, thay vì những "thành phố ma" trên giấy.
