Sau khi trải qua 2 năm dịch bệnh, thị trường bất động sản đã bước vào giai đoạn phục hồi, tăng trưởng trở lại. Tuy nhiên, chỉ mới đi qua nửa đầu năm, không ít các vấn đề nảy sinh, các chính sách tác động khiến sự hồi phục của thị trường có phần chững lại. Cùng với đó, nhiều tiềm năng của thị trường bất động sản chưa có điều kiện để kích hoạt phát huy hết tối đa. Trong bối cảnh này, đâu là giải pháp gợi mở cho thị trường? Reatimes đã có cuộc trao đổi với TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam để làm rõ hơn các vấn đề.
PV: Ông đánh giá như thế nào về thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian vừa qua?
TS. Nguyễn Văn Đính: Tại Việt Nam, đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà; công trình xây dựng và tài sản khác theo quy định của pháp luật được gọi chung là bất động sản theo quy định tại Điều 107 Bộ luật Dân sự.
Thị trường bất động sản là một bộ phận trong hệ thống các loại thị trường của nền kinh tế, nếu xét ở khía cạnh điều chỉnh pháp luật thì thị trường này được hình thành muộn hơn so với các thị trường khác song lại có sự phát triển nhanh chóng, chiếm ưu thế và thị trường bất động sản luôn được nhắc đến như một mảng sáng trong thu hút đầu tư.
Thị trường bất động sản đã và đang trở thành nhịp cầu nối cho các thị trường khác, góp phần phát triển đồng bộ các loại thị trường và đó là điều kiện quan trọng để cơ chế thị trường phát huy tác dụng.
Một nghiên cứu từ Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho thấy, đóng góp của thị trường bất động sản trong GDP giai đoạn 2019 - 2021 khoảng 14%. Thị trường bất động sản có khả năng lan tỏa đến trên 40 ngành quan trọng khác của nền kinh tế và trở thành nhịp cầu nối cho các thị trường khác, góp phần phát triển đồng bộ các loại thị trường. Khi nhu cầu sử dụng cuối cùng của ngành bất động sản tăng 1.000 tỷ đồng sẽ kích thích giá trị sản xuất của các ngành còn lại là 772 tỷ đồng và lan tỏa tới giá trị tăng thêm là 191 tỷ đồng.
Cụ thể hơn, trong năm 2022, ngay từ đầu năm, thị trường đã được tạo động lực bởi các thông tin tích cực như việc Chính phủ phê duyệt gói hỗ trợ 350.000 tỷ đồng với quyết tâm kích thích kinh tế tăng trưởng trở lại, cùng các chính sách kích thích đầu tư công, đầu tư hạ tầng, kể cả phát triển nhà ở xã hội - một phân khúc đang yếu nhiều năm nay.
Bên cạnh đó, nhiều quy định mới được ban hành nhằm chấn chỉnh, lành mạnh hoá thị trường. Cùng với đó, hoạt động tại các dự án đều có tín hiệu sôi động ngay từ đầu năm, tạo không khí phấn khởi trên toàn thị trường.
Bên cạnh những tín hiệu tích cực cũng có thể nhận thấy, gần đây thị trường và doanh nghiệp bất động sản cũng đang gặp phải rất nhiều vấn đề và thách thức. Trong đó, phải kể đến việc dự án ở hầu hết các tỉnh, TP trên cả nước đều khó khăn, vướng mắc, các dự án chậm phê duyệt... dẫn đến nguồn cung khan hiếm, giá bất động sản từ đó có cơ hội “nhảy múa”. Bên cạnh đó, do một bộ phận doanh nghiệp “vượt rào” pháp luật; thực thi sai phạm trên thị trường cổ phiếu, trái phiếu; thậm chí hầu hết ngân hàng cũng phải dừng lại, xem xét và hạn chế cho vay vào thị trường bất động sản... và rất nhiều hệ lụy khác chưa kể hết.
PV: Có ý kiến cho rằng, mặc dù có vai trò khá quan trọng nhưng thực tế thị trường bất động sản vẫn chưa thực sự phát huy hết tiềm năng, thế mạnh của mình. Ông nhận định sao về ý kiến này?
TS. Nguyễn Văn Đính: Phải thẳng thắn thừa nhận rằng, thị trường bất động sản thời gian qua chưa thực sự phát huy hết tiềm năng và thế mạnh, nhiều mảng thị trường chưa được khai thác và đầu tư có hiệu quả. Bất động sản công nghiệp, du lịch, giải trí mới chỉ tập trung ở một số vùng miền, chưa tạo được động lực và sức hút sâu rộng ở các địa bàn trong cả nước.
Nhiều phân khúc thị trường đầu tư còn gặp nhiều rào cản, vướng mắc. Nguồn tài nguyên đất đai tiềm năng còn lớn chưa được khai thác tối ưu. Bất động sản trong các khu công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao còn phát triển dè dặt, cầm chừng, hệ số lấp đầy thấp.
Nhu cầu nhà ở cho các tầng lớp trong xã hội rất lớn, đặc biệt là nhà ở cho các đối tượng có thu nhập trung bình và thấp song mức độ đáp ứng lại vô cùng hạn chế. Các quy trình, thủ tục pháp lý về tiếp cận đất đai, vận hành dự án, về cơ chế bảo đảm phòng ngừa rủi ro cho các chủ thể tham gia thị trường còn hạn chế nên tiềm ẩn nguy cơ rủi ro, tranh chấp… Thực trạng trên xuất phát từ nguyên nhân khách quan và chủ quan khác nhau song không thể phủ nhận rằng cơ chế và chính sách đối với thị trường bất động sản trong thời gian qua chưa thực sự rõ nét và phù hợp, thường có độ “trễ” lớn so với nhu cầu và biến động lớn của thị trường.
PV: Thưa ông, câu chuyện quản lý chặt các nguồn vốn vào bất động sản cũng đang khiến cho thị trường nói chung, doanh nghiệp và nhà đầu tư lo lắng. Ông nhìn nhận như thế nào về câu chuyện quản lý các dòng vốn hiện nay?
TS. Nguyễn Văn Đính: Thị trường bất động sản đã “nghẽn” 2 năm nay do ảnh hưởng của dịch bệnh. Do đó, việc kiểm soát dòng vốn quá chặt có thể làm lỡ cơ hội, không tạo được điều kiện để thị trường hồi phục.
Nếu kiểm soát chặt chẽ vốn vào bất động sản, có thể doanh nghiệp sẽ phải dừng các hoạt động đầu tư, ảnh hưởng đến chủ đầu tư, lao động cũng như các ngành nghề liên quan.
Thực tế, khi một dự án được hình thành, các chủ đầu tư phải bỏ 50% vốn cho các thủ tục đầu tư, đóng thuế, chuẩn bị đầu tư, đền bù giải phóng mặt bằng… Giai đoạn hoàn thiện là 50% vốn còn lại, chủ đầu tư mới bắt đầu được huy động vốn. Đây là thực trạng khó khăn cho doanh nghiệp.
Các doanh nghiệp phải có nguồn vốn tự có từ 10 - 15%, sau đó mới là từ vay tín dụng, phát hành trái phiếu… và chỉ được huy động sau khi xong hạ tầng, nền móng. Như vậy, đây cũng là điểm khó cho doanh nghiệp. Một số dự án khi chưa nộp thuế thì chưa được cấp phép, như vậy khó mà chiếm dụng vốn hay nợ các tổ chức tín dụng.
Mới đây Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đã kiến nghị dừng siết chính sách tín dụng mà thay vào đó là kiểm soát tốt với những dự án có vấn đề hoặc tình trạng đầu cơ, mua gom đất, thổi giá… Còn với các dự án minh bạch, đáp ứng đủ tiêu chí thì nên thúc đẩy, khuyến khích.
Có thể nói, doanh nghiệp bất động sản phụ thuộc nhiều vào vốn tín dụng ngân hàng. Đây là một trong những nhân tố thúc đẩy sự tăng trưởng thị trường bất động sản, do vậy, những động thái thắt chặt hay nới lỏng của chính sách tín dụng đều ảnh hưởng trực tiếp đến lĩnh vực này. Việc hoàn thiện chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản là nội dung quan trọng nhằm khơi thông dòng vốn, đảm bảo sự phát triển của thị trường theo hướng minh bạch, ổn định.
Còn đối với phát hành trái phiếu doanh nghiệp, tôi cho rằng nên tiếp tục duy trì và cần có những quy định mới; kiểm soát và đẩy tính minh bạch nhằm làm lành mạnh, trong sạch thị trường. Bên cạnh đó, cơ quan chức năng cũng cần thúc đẩy, hình thành các quỹ đầu tư để doanh nghiệp sớm được tiếp cận dòng vốn.
Ngoài ra, để bổ sung thêm dòng vốn vào bất động sản thì đã đến lúc các cơ quan chức năng cần có những quy định cởi mở hơn để các doanh nghiệp thu hút vốn nước ngoài, cũng như các sản phẩm đầu tư hiệu quả như quỹ đầu tư bất động sản (REIT), chứng khoán hóa bất động sản, quỹ tiết kiệm nhà ở…
PV: Vậy theo ông, cần làm gì để khắc phục hạn chế và phát huy hết tiềm năng của thị trường bất động sản, góp phần tích cực vào sự phát triển chung của nền kinh tế?
TS Nguyễn Văn Đính: Tôi cho rằng, cần lưu ý tới các nhóm giải pháp, đó là nhóm giải pháp cần thực hiện ngay, nhóm giải pháp trung hạn và nhóm giải pháp dài hạn. Cụ thể, lưu ý tới việc hoàn thiện thể chế và thủ tục hành chính, các giải pháp về tín dụng, thuế, bảo hiểm xã hội, tiền ký quỹ dự án đầu tư; chú trọng tới nhóm giải pháp về thể chế, chính sách bao gồm các vấn đề xây dựng, hoàn thiện thể chế và khung pháp lý cho thị trường bất động sản theo hướng nâng cao năng lực tổ chức, quản lý, hoàn thiện khung pháp lý, cải cách thủ tục hành chính, gia tăng vai trò bất động sản trong nền kinh tế.
Đi vào từng nhóm giải pháp cụ thể, chú ý tới quản lý và quy hoạch, trong đó xây dựng chiến lược quản lý và phát triển thị trường bất động sản đồng bộ và toàn diện; tăng cường giám sát hoạt động trao quyền sử dụng đất trên thị trường bất động sản theo hướng pháp lý, công khai, minh bạch, hạn chế lạm quyền và ngăn chặn lợi ích nhóm; phát triển hệ thống dịch vụ hỗ trợ hoạt động thị trường bất động sản tập trung vào các nội dung bảo đảm tính công khai, minh bạch. Song song là phát triển cơ sở hạ tầng nhằm hỗ trợ, thúc đẩy bất động sản phát triển cần tập trung hai vấn đề: định hướng chính sách và thu hút vốn đầu tư.
Đặc biệt lưu ý về nguồn vốn tín dụng; nguồn vốn FDI; nguồn vốn thị trường chứng khoán; nguồn vốn ngân sách cũng như các chính sách tài chính (thuế, phí) bất động sản với cách thức hoàn thiện các giải pháp theo hướng gia tăng vài trò thuế, phí bất động sản trở thành công cụ điều tiết thị trường phù hợp với thông lệ quốc tế, giảm thiểu can thiệp hành chính, tăng nguồn thu ngân sách quốc gia. Xem xét việc xây dựng chính sách giá đất thấp, hoàn thiện dần thuế tài sản phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội. Cân nhắc điều chỉnh mức thuế sử dụng đất phi nông nghiệp; đồng bộ hóa chính sách thuế, phí bất động sản gắn với thuế, phí đất đai và thường xuyên cập nhật.
Liên quan tới thông tin dữ liệu, công nghệ số, tôi cho rằng, cần phát triển hệ thống thông tin, dữ liệu bất động sản đảm bảo công khai, minh bạch, giảm thiểu tính bất đối xứng hay sự méo mó thông tin thị trường bất động sản. Đáng chú ý là phải nâng cao chất lượng gắn với việc khai khác thông tin, kết quả từ việc thống kê và nghiên cứu, phân tích thông tin về thị trường bất động sản; nghiên cứu, đổi mới tư duy, phương pháp thống kê đối với ngành bất động sản theo nghĩa mở rộng; đổi mới, nâng cao tính chuyên nghiệp trong hoạt động thống kê theo thông lệ và chuẩn mực quốc tế; xây dựng, cập nhật, bổ sung hệ thống thông tin, dữ liệu chỉ tiêu thống kê thông qua hoạt động khảo sát thực tế, cụ thể và kỹ lưỡng hơn đối với các vận động của thị trường bất động sản; đồng bộ hệ thống chỉ tiêu thống kê, đánh giá, đo lường thị trường bất động sản, nhà ở, xây dựng tín dụng gắn với hệ hống thu thập dữ liệu cho toàn thị trường. Nâng cao chất lượng, độ tin cậy của dữ liệu thông tin và thực hiện chế độ công bố đầy đủ thông tin diễn diến thị trường; nâng cao năng lực các thành phần tham gia thị trường với việc đào tạo, phát triển nguồn nhân lực, nâng cao năng lực doanh nghiệp bất động sản…
Cũng cần lưu ý tới nhóm giải pháp về chính sách ưu đãi trong kinh doanh bất động sản thông qua việc xác định đúng và trúng lĩnh vực ưu đãi trong kinh doanh bất động sản nói riêng và lĩnh vực ưu tiên phát triển nền kinh tế nói chung; tháo gỡ các điểm nghẽn và có chính sách ưu đãi đối với các doanh nghiệp đầu tư vào bất động sản nông nghiệp; nghiên cứu cách thức huy động các nguồn lực khác từ xã hội và có giải pháp hữu hiệu phát triển nhà ở xã hội…
Ngoài ra, còn phải chú trọng tới nhóm giải pháp nhằm ổn định thị trường bất động sản và giảm thiểu chi phí nhà ở trung và dài hạn với các nội dung liên quan tới công khai rộng rãi quy hoạch đô thị, các dự án xây dựng nhà ở; có chỉ tiêu cụ thể về cấp chất lượng nhà ở và đơn giá xây dựng (khung); bãi bỏ, chỉnh sửa một số quy định về tiền thuế quyền sử dụng đất; cơ chế đấu thầu nhà đầu tư với các dự án đất công; tăng tài sản đảm bảo khi giá bất động sản giảm; cho phép ngân hàng thương mại thu nợ bất động sản là nhà ở theo cơ chế “đồng biến” theo giá cả trên thị trường bất động sản; Quy định chi tiết khung thời gian với các khâu trong quy trình xét và cấp phép dự án đầu tư bất động sản nhà ở và nghiên cứu thể chế, chính sách, thủ tục hành chính và năng lực quản lý, điều hành của cơ quan công quyền nhằm giảm chi phí giá thành dự án bất động sản nhà ở.
PV: Xin trân trọng cảm ơn ông!
