TS. Sopon Pornchokchai: Giải thưởng Quốc gia Bất động sản Việt Nam lần thứ II là sáng kiến hay để tạo động lực phát triển NOXH

Đề án phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội giai đoạn 2021 - 2030 của Chính phủ đang đạt được những kết quả tích cực. Theo Bộ xây dựng, năm 2025, cả nước đã đưa vào sử dụng hơn 102.700 căn NOXH, vượt kế hoạch và là mức cao nhất kể từ khi Đề án được triển khai. Dự kiến, mục tiêu xây dựng 1 triệu căn NOXH có thể hoàn thành sớm 2 năm.

Trong bối cảnh phân khúc này đang chuyển mình mạnh mẽ từ một công cụ an sinh thành sản phẩm nhà ở chuẩn mực với kiến trúc và tiện ích tiệm cận tiêu chuẩn quốc tế, Giải thưởng Quốc gia Bất động sản Việt Nam lần thứ II được đánh giá đã đưa ra một sáng kiến hay trong việc xác lập "khung chuẩn" mới. Cụ thể, các mô hình nhà ở xã hội tiêu biểu được vinh danh không chỉ là nơi ở, mà là nền tảng hình thành cộng đồng, ổn định xã hội và phát triển đô thị bền vững.

Chia sẻ với Reatimes từ những kinh nghiệm thực tiễn tại Thái Lan, TS. Sopon Pornchokchai, Chủ tịch Liên đoàn Bất động sản Quốc tế (FIABCI) tại Thái Lan đã gợi mở những giải pháp đột phá về tài chính và tư duy phát triển nhà ở cho thuê, nhằm tạo dựng một hệ sinh thái bất động sản bền vững, nhân văn cho người thu nhập thấp.

- Thưa tiến sĩ, Việt Nam có thể tham khảo được gì từ những kinh nghiệm của Thái Lan để ứng dụng trong phát triển nhà ở xã hội?

TS. Sopon Pornchokchai: Để đảm bảo vấn đề an sinh – xã hội trong quá trình phát triển nhà ở, Chính phủ Thái Lan đã ban hành nhiều giải pháp khả thi cho hệ thống tài chính thông qua việc hỗ trợ người mua nhà và chủ đầu tư tại các dự án giá rẻ bằng những khoản vay lãi suất thấp, hoặc miễn, giảm thuế đối với phân khúc này. Thông qua những kết quả đã đạt được trong thực tế từ Thái Lan, Việt Nam có thể nghiên cứu kinh nghiệm để tìm ra những giải pháp phù hợp với điều kiện thực tế của đất nước trong quá trình phát triển nhà ở.

Thứ nhất, chính sách trợ cấp trực tiếp. Chính sách này giúp nhóm dân số có thu nhập thấp ở Thái Lan mua được nhà với giá rẻ. Ví dụ, nếu giá nhà rẻ nhất trên thị trường mở đang là 500,000 Baht/căn, thông qua Chương trình Nhà ở Eua-Arthorn, chính phủ có thể hỗ trợ khoảng 80,000 Baht/căn cho người mua. Chính sách hỗ trợ này trả tiền trực tiếp cho người mua để họ có thể chọn bất kỳ dự án nhà ở nào trên thị trường. Tuy giúp người mua mua nhà trực tiếp và nhanh chóng, nhưng chính phủ cần có đủ nguồn lực để thực hiện một cách bền vững.

Thứ hai, chính sách trợ cấp qua hệ thống tài chính. Chính phủ thành lập một quỹ hoặc một ngân hàng chính phủ cung cấp các khoản vay với lãi suất thấp hơn thị trường. Việc thành lập Ngân hàng Nhà ở là một ví dụ điển hình. Đây là một nỗ lực của chính phủ nhằm cố gắng đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho các nhóm thu nhập thấp hơn một cách hiệu quả hơn.

Thứ ba, tận dụng và vốn hóa đất khu ổ chuột. Tại Bangkok, đất khu ổ chuột ở trung tâm thường có giá trị thương mại rất cao nhưng hiệu suất cho thuê hiện tại lại thấp. Giải pháp đưa ra là bồi thường hợp lý để di dời cư dân đến nơi phù hợp hơn, sau đó khai thác quỹ đất này cho mục đích thương mại hoặc phát triển hạ tầng, từ đó tạo ra nguồn vốn lớn cho ngân sách.

Nói chung, ở các nước đang phát triển, việc phát triển nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội không nên chỉ dựa vào ngân sách chính phủ mà cần sự tham gia mạnh mẽ của khu vực tư nhân. Khu vực này nên tham gia và phát huy vai trò thông qua các ưu đãi thuế và cơ sở hạ tầng. Sự thành công của chương trình nhà ở xã hội phụ thuộc lớn vào việc nghiên cứu chuyên sâu, vận hành hiệu quả hệ thống tài chính quốc gia cùng sự chung tay của nhà nước và doanh nghiệp. 

- Thưa ông, ông đánh giá như thế nào về sự thay đổi trong tư duy của Việt Nam đối với nhà ở xã hội, khi mà phân khúc này hiện được xem là một "trụ cột chiến lược" để cân bằng thị trường bất động sản?

TS. Sopon Pornchokchai: Việc Việt Nam định hình lại tư duy, đưa nhà ở xã hội trở thành một "trụ cột chiến lược" là một bước đi đúng đắn và có tầm nhìn dài hạn. Dưới góc nhìn của tôi, sự thay đổi này mang lại lợi ích kép cho cả xã hội và nền kinh tế.

Về mặt xã hội, việc cung cấp nhà ở cho người thu nhập thấp không đơn thuần là một giải pháp hỗ trợ, mà là nền tảng cốt lõi để đảm bảo an sinh. Khi người dân có nơi "an cư lạc nghiệp", sự ổn định xã hội sẽ được củng cố, tạo tiền đề cho phát triển kinh tế bền vững.

Về mặt thị trường, đây là chiến lược các bên cùng có lợi (win-win). Khi Chính phủ thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, các doanh nghiệp và nhà phát triển bất động sản sẽ có thêm dư địa tăng trưởng mới. Trong bối cảnh nhu cầu nhà ở cao, việc tập trung vào nhu cầu thực (nhà ở giá rẻ) chính là "chìa khóa" để khơi thông dòng vốn và cân bằng lại cấu trúc thị trường.

Tóm lại, nhà ở xã hội không chỉ là trách nhiệm nhân văn mà còn là một động cơ kinh tế thực thụ. Nếu được triển khai hiệu quả, đây sẽ là công cụ mạnh mẽ nhất để điều tiết mặt bằng giá nhà và tạo ra hệ sinh thái bất động sản lành mạnh hơn cho Việt Nam.

- Trước nhu cầu cấp thiết về nhà ở cho người lao động và người có thu nhập thấp, theo ông, cần khuyến khích các doanh nghiệp xây dựng các mô hình nhà ở xã hội vừa đạt hiệu quả về kinh tế, vừa tạo ra sự bền vững cho xã hội như thế nào?

TS. Sopon Pornchokchai: Để giải quyết nhu cầu cấp thiết về nhà ở cho người lao động và nhóm thu nhập thấp, cần xây dựng một hệ sinh thái hỗ trợ toàn diện nhằm thúc đẩy các nhà phát triển bất động sản tham gia vào phân khúc này một cách tự nguyện và bền vững. Trước hết, rào cản lớn nhất đối với các doanh nghiệp chính là chi phí vốn và khả năng tiếp cận nguồn lực tài chính. 

Do đó, Chính phủ cần thiết lập các cơ chế ưu đãi đặc thù, trong đó việc áp dụng mức lãi suất vay vốn thấp hơn so với thị trường thương mại là yếu tố then chốt để giúp doanh nghiệp giảm bớt áp lực tài chính trong giai đoạn đầu của dự án. Đi kèm với đó, các điều kiện giải ngân và thủ tục vay vốn cũng cần được thiết kế linh hoạt, thuận lợi hơn nhằm giúp dòng vốn lưu thông nhanh chóng, từ đó giảm thiểu áp lực cho nhà đầu tư.

Bên cạnh đòn bẩy tài chính, việc điều chỉnh khung pháp lý về kỹ thuật cũng đóng vai trò quan trọng không kém trong việc tối ưu hóa hiệu quả kinh tế cho nhà ở xã hội. Việc cho phép tăng mật độ xây dựng hợp lý hoặc đơn giản hóa các tiêu chuẩn thiết kế không thiết yếu sẽ giúp doanh nghiệp tối ưu hóa diện tích sử dụng, từ đó kéo giảm giá thành nhưng vẫn đảm bảo các tiêu chuẩn an toàn và chất lượng sống cơ bản.

Cuối cùng, sự bền vững của mô hình nhà ở xã hội còn phụ thuộc mật thiết vào khả năng làm chủ công nghệ của doanh nghiệp. Việc thúc đẩy ứng dụng các công nghệ xây dựng tiên tiến, hiện đại vào quá trình thi công là yêu cầu tất yếu để rút ngắn thời gian triển khai dự án. Khi thời gian thi công được đẩy nhanh, doanh nghiệp không chỉ tiết kiệm được chi phí nhân công và quản lý mà còn sớm đưa sản phẩm đến tay người dân, giúp quay vòng vốn nhanh hơn.

Sự kết hợp giữa ưu đãi tài chính, nới lỏng quy định và đột phá về công nghệ sẽ tạo ra động lực mạnh mẽ, biến nhà ở xã hội trở thành một lĩnh vực đầu tư vừa mang lại giá trị nhân văn cho xã hội, vừa đảm bảo hiệu quả kinh tế ổn định cho các nhà phát triển bất động sản.

- Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) đang phát động Giải thưởng Quốc gia Bất động sản Việt Nam lần thứ II, trong đó có hạng mục dành cho các doanh nghiệp tiên phong phát triển nhà ở xã hội. Ông kỳ vọng Giải thưởng sẽ có đóng góp như thế nào vào việc thay đổi định kiến "nhà ở giá rẻ là nhà ở chất lượng thấp"?

TS. Sopon Pornchokchai: Việc Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tổ chức Giải thưởng Quốc gia Bất động sản Việt Nam, đặc biệt là vinh danh các doanh nghiệp tiên phong phát triển nhà ở xã hội, là một sáng kiến sáng kiến hay nhằm ghi nhận những nỗ lực thầm lặng của các nhà phát triển đang cống hiến vì cộng đồng và người thu nhập thấp. 

Cá nhân tôi đánh giá cao vai trò của Hiệp hội trong việc tạo ra sân chơi này, bởi đây không chỉ là sự công nhận về mặt thương hiệu mà còn là lời khẳng định rằng phân khúc nhà ở xã hội xứng đáng nhận được sự quan tâm bình đẳng như các dự án cao cấp. Để thực sự thiết lập một khung chuẩn chất lượng và xóa bỏ định kiến về việc nhà ở giá rẻ, chúng ta cần những biểu tượng thực tế để chứng minh rằng mức giá hợp lý vẫn có thể đi đôi với thiết kế thông minh, hạ tầng đồng bộ và môi trường sống nhân văn.

Khi một doanh nghiệp với các dự án nhà ở xã hội nhận được sự bảo trợ và vinh danh ở cấp quốc gia cao nhất, giá trị của nó sẽ được nâng tầm, vượt khỏi khuôn khổ một công trình nhà ở thông thường, trở thành chuẩn mực để toàn thị trường soi chiếu và học tập. Sự đồng hành của VNREA trong việc vinh danh các điển hình tiên tiến chính là chìa khóa quan trọng nhất để thay đổi nhận thức của xã hội, khẳng định rằng nhà ở giá rẻ vẫn là những không gian sống chất lượng, bền vững và đáng tự hào cho người dân.

- Theo ông, bên cạnh các cơ chế chính sách của chính phủ, việc được vinh danh tại Giải thưởng Quốc gia Bất động sản Việt Nam lần thứ II giúp tạo động lực cho các doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội như thế nào?

TS. Sopon Pornchokchai: Việc vinh danh các doanh nghiệp tiêu biểu là chiến lược cốt lõi để xây dựng thương hiệu và uy tín bền vững cho các nhà phát triển nhà ở xã hội. Một doanh nghiệp được vinh danh trong phân khúc này sẽ khẳng định được trách nhiệm xã hội và năng lực quản trị dự án sao cho tối ưu về chi phí và chất lượng, từ đó tạo ra lợi thế cạnh tranh rất lớn khi tiếp cận các nguồn lực cũng như giành được niềm tin của khách hàng.

Tuy nhiên, bên cạnh ý nghĩa của Giải thưởng Quốc gia Bất động sản Việt Nam, tôi muốn nhấn mạnh thêm hai khía cạnh quan trọng để các doanh nghiệp có thể thực sự tham gia sâu và đóng góp hiệu quả hơn vào quá trình phát triển nhà ở xã hội tại Việt Nam.

Trước hết, chúng ta cần thay đổi tư duy rằng nhà ở xã hội chỉ giới hạn ở mô hình sở hữu hoặc căn hộ chung cư để bán. Để giải quyết triệt để bài toán nhà ở cho người nghèo, các nhà phát triển dự án và Chính phủ cần chú trọng hơn nữa vào phân khúc nhà ở cho thuê ngay tại khu vực trung tâm thành phố. Thực tế cho thấy, một bộ phận lớn người dân có thu nhập thấp vẫn chưa đủ khả năng tài chính để sở hữu một bất động sản dù là với mức giá ưu đãi. Do đó, việc cung cấp các lựa chọn thuê nhà ổn định, an toàn và giá cả phải chăng là giải pháp thực tế nhất giúp họ an cư lạc nghiệp.

Thứ hai, những chính sách ưu đãi và điều kiện mua nhà ở xã hội phải được thiết kế để chỉ hướng tới đúng nhóm đối tượng thu nhập thấp thực sự có nhu cầu về chỗ ở. Tuyệt đối không để xảy ra tình trạng các nhà đầu cơ lợi dụng chính sách để thu gom sản phẩm rồi cho người nghèo thuê lại nhằm trục lợi.

Xin cảm ơn những chia sẻ của chuyên gia!