Chuyên gia TBI: "Giải thưởng Quốc gia Bất động sản Việt Nam lần thứ II hướng thị trường đến chuẩn mực cao hơn về chất lượng và tính bền vững"

Trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc sâu rộng, những yêu cầu về chất lượng tăng trưởng, minh bạch thông tin và trách nhiệm môi trường - xã hội đang được đặt ra ở mức cao hơn bao giờ hết. Khi mô hình phát triển theo chiều rộng dần bộc lộ những giới hạn, thị trường đứng trước yêu cầu chuyển mình trên nền tảng các chuẩn mực phát triển bền vững. Từ đó, dẫn dắt hành vi doanh nghiệp, sàng lọc dòng vốn và củng cố niềm tin của nhà đầu tư cũng như xã hội.

Trong dòng chảy này, Giải thưởng Quốc gia Bất động sản Việt Nam lần thứ II không chỉ mang ý nghĩa tôn vinh các dự án và doanh nghiệp tiêu biểu, mà còn được kỳ vọng trở thành một "thước đo" của thị trường, góp phần cụ thể hóa các định hướng lớn về tăng trưởng xanh, trung hòa carbon và phát triển có trách nhiệm. Thông qua việc ghi nhận những giá trị phát triển dài hạn, bền vững, Giải thưởng tham gia vào việc định hướng lại dòng vốn và hành vi phát triển bất động sản theo hướng chất lượng và bền vững hơn.

Xoay quanh vai trò của bất động sản xanh - bền vững trong tiến trình tái cấu trúc thị trường, cũng như ý nghĩa định hướng của Giải thưởng Quốc gia Bất động sản Việt Nam lần thứ II, Reatimes đã có cuộc trao đổi chuyên sâu với ông Nguyễn Minh Khôi, Giám đốc Tư vấn và Chuyển đổi, Viện Tony Blair vì Thay đổi Toàn cầu (TBI), nhằm làm rõ những yêu cầu nền tảng, các chuẩn mực phát triển cần được xác lập và những kỳ vọng đang đặt ra đối với thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay.

❃ ❃ ❃

- Thưa chuyên gia, từ kinh nghiệm quốc tế và đặt trong bối cảnh mới hiện nay, bất động sản xanh - bền vững cần được hiểu và tiếp cận như thế nào để đạt được kết quả sâu rộng và thực chất?

Ông Nguyễn Minh Khôi: Xét về bản chất, có thể hiểu bất động sản xanh - bền vững là sự tích hợp hữu cơ của ba trụ cột môi trường - kinh tế - xã hội, được triển khai xuyên suốt toàn bộ vòng đời của tài sản bất động sản (life-cycle approach). Theo đó, một dự án chỉ thực sự "xanh" khi đồng thời đạt được các mục tiêu giảm phát thải carbon, sử dụng hiệu quả năng lượng và tài nguyên, đồng thời tạo lập môi trường sống và làm việc an toàn, lành mạnh cho con người trong dài hạn.

Trong bối cảnh chuyển đổi xanh và chuyển dịch năng lượng đang trở thành yêu cầu cấp thiết của nền kinh tế, bất động sản xanh cần được nhìn nhận như một cấu phần hạ tầng quan trọng, giữ vai trò then chốt trong việc hiện thực hóa các chiến lược phát triển quốc gia. Cách tiếp cận vòng đời đòi hỏi việc đánh giá và thiết kế bất động sản phải được đặt trong chuỗi giá trị dài hạn, bao trùm từ quy hoạch không gian, thiết kế kiến trúc - kỹ thuật, quá trình xây dựng, vận hành, sử dụng năng lượng, cho đến năng lực thích ứng, tái cấu trúc và chuyển đổi công năng trong tương lai, thay vì chỉ dừng ở tiêu chí "xanh" tại thời điểm cấp phép hay bàn giao dự án.

Cách tiếp cận này cũng đồng thời làm rõ sự khác biệt về vai trò và chức năng giữa các phân khúc bất động sản. Đối với bất động sản nhà ở nói chung, yếu tố xanh gắn chặt với chất lượng sống đô thị, hiệu quả sử dụng năng lượng, kiểm soát phát thải trong sinh hoạt hàng ngày và khả năng chống chịu trước các rủi ro khí hậu ngày càng gia tăng. Đây chính là không gian mà các mục tiêu tăng trưởng xanh và trung hòa carbon được hiện thực hóa trực tiếp ở cấp độ xã hội, thông qua hành vi tiêu dùng, mô hình cư trú và lối sống của người dân. Còn với bất động sản công nghiệp, yếu tố xanh lại được nhìn nhận như hạ tầng nền tảng của hội nhập kinh tế bền vững. Tại đây, các tiêu chuẩn về môi trường, năng lượng và quản trị không chỉ phục vụ yêu cầu phát triển trong nước, mà còn trở thành điều kiện tiên quyết để hàng hóa và chuỗi sản xuất của quốc gia tham gia sâu vào chuỗi giá trị toàn cầu. 

- Trở lại với thực tiễn Việt Nam, trong bối cảnh nước ta đã cam kết mục tiêu phát thải ròng bằng "0" vào năm 2050, yêu cầu tuân thủ các tiêu chuẩn xanh và ESG từ chuỗi giá trị toàn cầu ngày càng gia tăng. Đồng thời, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc theo hướng bền vững hơn. Khi đối chiếu với các giá trị cốt lõi và cách tiếp cận bất động sản xanh - bền vững theo chuẩn mực quốc tế, chuyên gia đánh giá thực tiễn phát triển bất động sản xanh - bền vững tại Việt Nam hiện đang ở mức độ nào?

Ông Nguyễn Minh Khôi: Theo Chương trình Môi trường Liên hợp quốc (UNEP), lĩnh vực bất động sản hiện chiếm tới 39% tổng lượng phát thải khí nhà kính toàn cầu. Nhận thức rõ vai trò và mức độ tác động của ngành, tại Việt Nam, định hướng phát triển bất động sản xanh ngày càng được nhấn mạnh trong các chiến lược và chính sách quan trọng. Tuy nhiên, trên thực tế, quá trình chuyển hóa các chủ trương chính sách thành hành động cụ thể vẫn còn thiếu đồng đều, thể hiện rõ sự chênh lệch giữa các phân khúc và đơn vị triển khai.

Với bất động sản nhà ở, một số dự án đã chủ động tiếp cận các tiêu chuẩn xanh quốc tế, đặc biệt ở phân khúc trung và cao cấp. Tuy nhiên, các nỗ lực này vẫn mang tính đơn lẻ, trong khi yêu cầu của Chiến lược Tăng trưởng xanh và lộ trình trung hòa carbon lại đòi hỏi một cách tiếp cận mang tính hệ thống hơn, vượt ra khỏi phạm vi từng dự án đơn lẻ. Điều này bao hàm việc tích hợp các tiêu chí xanh và bền vững ở quy mô đô thị, khu dân cư, cũng như xuyên suốt toàn bộ vòng đời công trình. 

Còn với bất động sản công nghiệp, khoảng cách so với chuẩn mực quốc tế thậm chí bộc lộ rõ nét hơn. Có thể thấy, Việt Nam hiện là điểm đến sản xuất quan trọng trong khu vực. Tuy nhiên, các thị trường xuất khẩu chủ lực và các tập đoàn đa quốc gia ngày càng đặt ra yêu cầu cao về phát thải, truy xuất nguồn gốc và tiêu chuẩn ESG. Trong khi đó, phần lớn khu công nghiệp tại Việt Nam hiện vẫn phát triển theo mô hình truyền thống. Điều này đã tạo ra một khoảng trống lớn, khi trách nhiệm tuân thủ các tiêu chí môi trường - xã hội bị đẩy sang doanh nghiệp thứ cấp. Do đó, có nguy cơ làm suy giảm sức hấp dẫn và lợi thế cạnh tranh dài hạn của Việt Nam trong thu hút dòng vốn FDI chất lượng cao.

Tựu trung, khoảng cách giữa định hướng chính sách và thực tiễn triển khai vì vậy vẫn là thách thức lớn, cần được nhìn nhận và giải quyết ở tầm chiến lược, thay vì chỉ dựa vào các sáng kiến tự phát của một số doanh nghiệp tiên phong.

- Như chuyên gia đã phân tích, khoảng cách giữa định hướng chính sách và thực tiễn triển khai bất động sản xanh - bền vững tại Việt Nam hiện nay đang còn khá lớn. Vậy theo ông, đâu là những rào cản lớn nhất đối với quá trình triển khai thực chất các định hướng phát triển xanh - bền vững?

Ông Nguyễn Minh Khôi: Một trong những rào cản mang tính nền tảng hiện nay nằm ở việc định hướng và thực tiễn triển khai chưa thực sự "ăn khớp" với nhau. Trên thực tế, dù các chiến lược về tăng trưởng xanh và phát thải thấp đã được xác lập khá rõ ở cấp quốc gia, nhưng khi đi vào lĩnh vực bất động sản, các tiêu chí vẫn còn thiếu tính cụ thể, hướng dẫn triển khai chưa đầy đủ và mức độ ràng buộc chưa đủ mạnh để trở thành chuẩn mực chung cho thị trường.

Đơn cử như Quyết định số 21/2025/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ quy định tiêu chí môi trường và việc xác nhận dự án đầu tư thuộc danh mục phân loại xanh, hướng tới thiết lập các tiêu chí môi trường cụ thể cho 7 nhóm ngành để xác nhận dự án đầu tư xanh, giúp khơi thông vốn tín dụng và trái phiếu xanh, thúc đẩy phát triển bền vững. Danh mục Phân loại Xanh Quốc gia đã bước đầu thiết lập một khung tương đối toàn diện, bao phủ các lĩnh vực then chốt như năng lượng, xây dựng, tài nguyên nước, chế biến - chế tạo và dịch vụ môi trường.

Tuy nhiên, từ Danh mục Phân loại Xanh Quốc gia và các chính sách xanh cấp vĩ mô đến thực tiễn phát triển bất động sản vẫn còn một khoảng chuyển tiếp lớn, đòi hỏi những hướng dẫn cụ thể và khả thi hơn để có thể áp dụng đồng bộ trên thị trường. Trong thực tiễn triển khai, bất động sản xanh vẫn chưa được định vị rõ ràng như một loại hình tài sản tổng hợp, có khả năng tích hợp đồng thời nhiều nhóm hoạt động xanh và tạo ra những đóng góp có thể đo lường, kiểm chứng đối với các mục tiêu chính sách.

Với bất động sản nhà ở, dù xây dựng xanh đã được đưa vào phân loại, các tiêu chí này vẫn chủ yếu được áp dụng ở cấp công trình đơn lẻ, chưa được tích hợp đầy đủ vào quy hoạch đô thị, phát triển nhà ở và cải tạo công trình hiện hữu. Điều này khiến các mục tiêu trung hòa carbon và tăng trưởng xanh khó được truyền tải thành yêu cầu nhất quán ở cấp không gian sống và vòng đời đô thị. 

Còn với bất động sản công nghiệp, dù phân loại xanh đã bao hàm các hoạt động cốt lõi như năng lượng tái tạo, xử lý nước, chất thải và sản xuất carbon thấp..., song chưa được tiếp cận như một thực thể xanh tổng hợp. Hệ quả là các khu công nghiệp vẫn phát triển theo mô hình hạ tầng truyền thống, trong khi doanh nghiệp phải tự gánh chi phí tuân thủ xanh để đáp ứng yêu cầu từ chuỗi cung ứng toàn cầu. Sự thiếu rõ ràng này cũng làm giảm hiệu lực của tài chính xanh, khi các tổ chức tín dụng và nhà đầu tư gặp khó trong việc định danh, định giá và ưu tiên dòng vốn cho các dự án bất động sản xanh một cách nhất quán.

Bên cạnh đó, rào cản về cơ chế thị trường cũng là một nút thắt đáng kể. Chi phí đầu tư cho các giải pháp xanh thường phát sinh sớm, trong khi lợi ích kinh tế lại đến muộn và phân tán. Trong bối cảnh chưa hình thành đầy đủ cơ chế giá, ưu đãi hay công cụ tài chính đủ mạnh để bù đắp, nhiều doanh nghiệp, đặc biệt ở các phân khúc nhạy cảm về chi phí vẫn thiếu động lực để chủ động chuyển đổi.

Cuối cùng là rào cản về năng lực triển khai. Trên thực tế, không ít doanh nghiệp bất động sản, nhất là doanh nghiệp vừa và nhỏ, còn hạn chế về nguồn lực tài chính, công nghệ, dữ liệu và nhân sự để tiếp cận mô hình phát triển xanh một cách bài bản. Khi thiếu một hệ sinh thái tư vấn, đánh giá độc lập và hệ thống đo lường minh bạch, bất động sản xanh rất dễ bị hiểu sai hoặc triển khai theo hướng hình thức, chưa phản ánh đúng tinh thần phát triển bền vững.

- Để tháo gỡ các điểm nghẽn đó, theo chuyên gia, đâu là những giải pháp mang tính nền tảng cần được ưu tiên triển khai để tạo động lực cho bất động sản xanh - bền vững phát triển có chiều sâu, tránh tình trạng "xanh hoá hình thức"?

Ông Nguyễn Minh Khôi: Theo tôi, trước hết, ưu tiên lớn nhất là làm rõ "luật chơi" và tiêu chuẩn thực thi. Nhà nước cần sớm cụ thể hóa các định hướng lớn về tăng trưởng xanh và trung hòa carbon thành những hướng dẫn kỹ thuật, tiêu chí đo lường và cơ chế áp dụng rõ ràng đối với bất động sản. Việc này giúp thị trường có chung một ngôn ngữ về "xanh", giảm tình trạng mỗi chủ đầu tư hiểu và làm theo một cách khác nhau. Song song đó, cần kết nối hiệu quả hơn giữa chính sách xanh và công cụ tài chính xanh, để các dự án đáp ứng tiêu chí thực chất có thể tiếp cận tín dụng ưu đãi, trái phiếu xanh hoặc các cơ chế chia sẻ rủi ro, từ đó tạo động lực kinh tế rõ ràng cho doanh nghiệp chuyển đổi.

Về dài hạn, giải pháp mang tính nền tảng nằm ở chuyển dịch tư duy phát triển. Bất động sản xanh cần được đưa vào như một công cụ thực thi chiến lược quốc gia, gắn chặt với quy hoạch đô thị, chính sách nhà ở, chiến lược công nghiệp và thu hút FDI, thay vì chỉ trông chờ vào sáng kiến tự nguyện của doanh nghiệp. Khi được đặt đúng vị trí như một cấu phần của hạ tầng chiến lược, bất động sản xanh mới có thể phát huy đầy đủ vai trò trong việc chuyển đổi mô hình tăng trưởng, đồng thời góp phần thực chất vào việc thực hiện các cam kết về phát triển bền vững.

Đối với bất động sản nhà ở, các tiêu chí về tiết kiệm năng lượng, giảm phát thải và thích ứng với biến đổi khí hậu cần được lồng ghép một cách hệ thống vào quy hoạch đô thị, chính sách phát triển nhà ở cũng như các chương trình cải tạo, tái thiết công trình hiện hữu. Chỉ khi các yêu cầu này trở thành chuẩn mực mặc định ở cấp độ không gian sống và vòng đời đô thị, bất động sản dân dụng mới có thể đóng góp thực chất cho mục tiêu Net Zero, đồng thời nâng cao chất lượng tăng trưởng và khả năng chống chịu của các đô thị trong dài hạn. 

Còn với với bất động sản công nghiệp, phát triển khu công nghiệp xanh và khu công nghiệp sinh thái cần được gắn chặt với chiến lược thu hút FDI thế hệ mới và định hướng xuất khẩu bền vững. Khi hạ tầng khu công nghiệp đã tích hợp sẵn năng lượng sạch, hệ thống quản lý môi trường và dữ liệu phát thải, doanh nghiệp thứ cấp sẽ giảm đáng kể chi phí tuân thủ, qua đó nâng cao khả năng đáp ứng các yêu cầu ngày càng khắt khe từ chuỗi cung ứng toàn cầu và các thị trường xuất khẩu lớn. 

Trong bối cảnh đó, tài chính xanh cũng cần được nhìn nhận là đòn bẩy điều tiết hành vi thị trường, thông qua các công cụ như tín dụng xanh, trái phiếu xanh và cơ chế chia sẻ rủi ro. Tuy nhiên, để các công cụ này phát huy hiệu quả, điều kiện tiên quyết là phải gắn với hệ tiêu chí đo lường rõ ràng, minh bạch và cơ chế giám sát độc lập, qua đó tạo niềm tin cho nhà đầu tư, tổ chức tín dụng và thúc đẩy dòng vốn dài hạn chảy vào các dự án bất động sản xanh - bền vững một cách thực chất.

Cùng với đó, cần đầu tư bài bản cho năng lực nội tại của thị trường, bao gồm phát triển nguồn nhân lực, hệ sinh thái tư vấn - đánh giá độc lập và hệ thống dữ liệu về năng lượng, phát thải, vận hành công trình. Khi các yếu tố này được củng cố, bất động sản xanh sẽ không còn là "nhãn mác", mà sẽ trở thành chuẩn mực phát triển, đóng góp bền vững cho tăng trưởng kinh tế và năng lực cạnh tranh dài hạn của Việt Nam.

- Trên nền tảng yêu cầu về chuẩn mực và tính minh bạch, trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc sâu rộng, với yêu cầu ngày càng cao về chất lượng tăng trưởng, trách nhiệm môi trường - xã hội và củng cố niềm tin thị trường, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) đã phát động Giải thưởng Quốc gia Bất động sản Việt Nam lần thứ II, trong đó nhấn mạnh các tiêu chí phát triển xanh - bền vững trong phát triển dự án, đặc biệt, trong đó có riêng một hạng mục về Phát triển bền vững. Ông kỳ vọng và đánh giá Giải thưởng sẽ tạo ra giá trị gì trong việc góp phần cụ thể hóa các chuẩn mực phát triển, đồng thời định hướng lại hành vi thị trường?

Ông Nguyễn Minh Khôi: Trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam đang tái cấu trúc sâu rộng, Giải thưởng Quốc gia Bất động sản Việt Nam lần thứ II có ý nghĩa vượt ra ngoài khuôn khổ một hoạt động tôn vinh thông thường. Giải thưởng có thể trở thành cơ chế định hướng thị trường, góp phần cụ thể hóa các chuẩn mực phát triển xanh - bền vững phù hợp với các chiến lược quốc gia.

Việc ghi nhận những dự án bất động sản dân dụng có đóng góp thực chất cho mục tiêu trung hòa carbon vào năm 2050, cũng như các khu công nghiệp hỗ trợ tuân thủ tiêu chuẩn xanh cho hàng hóa xuất khẩu, sẽ giúp thị trường phân định rõ đâu là giá trị dài hạn cần được khuyến khích. Qua đó, Giải thưởng không chỉ góp phần củng cố và phục hồi niềm tin của nhà đầu tư, doanh nghiệp và xã hội, mà còn định hướng lại dòng vốn và hành vi phát triển theo hướng chất lượng hơn, có trách nhiệm hơn và bền vững hơn trong dài hạn.

- Xin cảm ơn những chia sẻ của chuyên gia!