TS Trần Xuân Lượng: Chờ lãi suất giảm sâu mới mua nhà sẽ bỏ lỡ cơ hội về giá

Trong bối cảnh nền kinh tế Việt Nam bước vào chu kỳ tăng trưởng mới với nhiều tín hiệu tích cực, lãi suất tiếp tục là biến số then chốt chi phối thị trường bất động sản. Không chỉ tác động đến khả năng huy động vốn của doanh nghiệp, lãi suất còn ảnh hưởng trực tiếp đến tâm lý nhà đầu tư, người mua ở thực và dòng tiền toàn thị trường.

Những vấn đề này đã được đặt ra tại Hội thảo "Lãi suất và cơ hội đầu tư bất động sản trong chu kỳ tăng trưởng mới" do Báo Tiền Phong tổ chức ngày 23/3 tại Hà Nội, với sự tham gia của cơ quan quản lý, chuyên gia kinh tế, ngân hàng và doanh nghiệp.

Không nên "đợi đáy lãi suất"

Phát biểu tại hội thảo, TS Trần Xuân Lượng - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cho rằng thị trường bất động sản trong nước luôn vận động theo chu kỳ gắn với chính sách tiền tệ.

Ông dẫn lại các giai đoạn như 2007-2008, 2011-2013 hay sau đại dịch Covid-19 để cho thấy: Khi lãi suất tăng cao, thị trường thường chững lại; ngược lại, khi chính sách nới lỏng, thị trường nhanh chóng phục hồi.

Theo ông Lượng, bất động sản là lĩnh vực chịu ảnh hưởng mạnh từ yếu tố tâm lý, trong đó nhà đầu tư Việt Nam đặc biệt nhạy cảm với biến động lãi suất. Tuy nhiên, cần phân hóa rõ các nhóm tham gia thị trường, gồm người mua để ở, nhà đầu tư dài hạn và nhóm đầu tư ngắn hạn sử dụng đòn bẩy tài chính.

Trong bối cảnh lãi suất cao, nhóm đầu tư ngắn hạn, phụ thuộc nhiều vào vốn vay sẽ chịu tác động rõ rệt nhất và có xu hướng rút lui sớm. Ngược lại, những nhà đầu tư có dòng tiền ổn định hoặc ít phụ thuộc tín dụng sẽ ít bị ảnh hưởng hơn.

Đáng chú ý, TS Trần Xuân Lượng cảnh báo tâm lý phổ biến hiện nay là chờ lãi suất giảm sâu mới mua nhà. Theo ông, đây có thể là một "cái bẫy" về kỳ vọng.

"Nhìn lại các chu kỳ trước, khi lãi suất giảm mạnh thì giá bất động sản thường không giảm, bởi chi phí đầu vào vẫn ở mức cao. Người mua có thể được lợi về chi phí vốn, nhưng lại phải chấp nhận mức giá cao hơn. Vì vậy, rủi ro của việc 'chờ đáy lãi suất' là bỏ lỡ cơ hội về giá", ông Lượng phân tích.

Thị trường không giảm đồng loạt

Vị chuyên gia cũng lưu ý rằng trong ngắn hạn, thị trường có thể chịu áp lực về thanh khoản, song không phải tất cả các phân khúc đều giảm giá mạnh. Diễn biến sẽ có sự phân hóa rõ rệt tùy theo từng nhóm sản phẩm và nhu cầu thực tế.

Từ góc độ chính sách, TS Trần Xuân Lượng cho rằng cần thay đổi cách nhìn về bất động sản. Đây không chỉ là một kênh đầu tư mà còn là ngành sản xuất tạo ra nhà ở và hạ tầng - những yếu tố đầu vào quan trọng của nền kinh tế.

Nếu coi bất động sản đơn thuần là lĩnh vực đầu cơ và siết chặt một cách đồng loạt, nguy cơ lan tỏa tiêu cực sang các ngành liên quan như xây dựng, vật liệu, tài chính và dịch vụ là rất lớn.

Ông cũng đề xuất cần phân tầng chính sách rõ ràng giữa các phân khúc: Nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ nhu cầu trung lưu và bất động sản cao cấp, thay vì áp dụng một cơ chế chung cho toàn thị trường.

Về triển vọng, TS Trần Xuân Lượng đánh giá Việt Nam vẫn sở hữu nhiều yếu tố nền tảng để thị trường bất động sản phát triển trong trung và dài hạn, bao gồm ổn định chính trị, tốc độ đô thị hóa cao, cơ cấu dân số trẻ và khả năng thu hút dòng vốn quốc tế.

Ông Lượng nhấn mạnh, bất động sản vẫn là kênh tích lũy tài sản quan trọng nếu nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn. Ngược lại, với những người đầu tư ngắn hạn và phụ thuộc nhiều vào vốn vay, rủi ro sẽ gia tăng trong bối cảnh chính sách tiền tệ thắt chặt.

Theo vị chuyên gia, việc siết tín dụng hiện nay chỉ mang tính điều chỉnh tạm thời, tương tự như "đạp phanh" để kiểm soát tốc độ của nền kinh tế, chứ không phải xu hướng kéo dài.

"Nhà đầu tư cần xác định rõ mục tiêu của mình là ngắn hạn hay dài hạn, mức độ sử dụng đòn bẩy tài chính ra sao và khả năng chịu đựng biến động lãi suất đến đâu", TS Trần Xuân Lượng khuyến nghị.