TS. Võ Trí Thành: Khái niệm "nhà ở giá phù hợp" cần được quan tâm nhiều hơn trong thời gian tới

Khái niệm "nhà ở giá phù hợp" sẽ phản ánh đúng nhu cầu thị trường 

Trình bày tham luận "Kinh tế Việt Nam 2026 - 2031: Nền tảng, động lực cho chu kỳ tăng trưởng mới trên thị trường bất động sản", TS. Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Chiến lược Thương hiệu và Cạnh tranh nhận định, bất động sản luôn giữ vai trò đặc biệt trong nền kinh tế khi đóng góp khoảng 13 - 14% GDP, đồng thời tác động trực tiếp đến chất lượng cuộc sống của người dân. Tuy nhiên, trong bối cảnh Việt Nam đang chuyển sang giai đoạn phát triển theo chiều sâu, yêu cầu đặt ra đối với thị trường cũng đã thay đổi.

"Hiến pháp Việt Nam bảo đảm quyền có nơi ở của công dân, nhưng trong bối cảnh nền kinh tế đang chuyển sang giai đoạn phát triển chất lượng cao, yêu cầu không chỉ dừng lại ở việc có nhà ở mà còn phải là môi trường sống có chất lượng", TS. Võ Trí Thành nhấn mạnh.

Đề cập đến những động lực có thể làm thay đổi diện mạo thị trường trong giai đoạn tới, TS. Võ Trí Thành đặc biệt nhấn mạnh vai trò của công tác quy hoạch. Theo ông, một trong những xu hướng chiến lược quan trọng nhất hiện nay là việc các địa phương trên cả nước đang đồng loạt rà soát, điều chỉnh và xây dựng lại quy hoạch phát triển. Khác với các giai đoạn trước, quy hoạch lần này được xem là quy hoạch không gian phát triển, trong đó hai cấu phần cốt lõi là hạ tầng và bất động sản.

Song song với đó, TS. Võ Trí Thành cho rằng làn sóng đầu tư vào các dự án hạ tầng chiến lược quốc gia sẽ trở thành một trong những động lực quan trọng nhất định hình thị trường bất động sản trong giai đoạn tới. Theo ông, phạm vi của hạ tầng hiện nay đã được mở rộng đáng kể, không chỉ dừng lại ở giao thông mà còn bao gồm hạ tầng số, hạ tầng ngầm, hạ tầng biển và cả không gian trên không.

"Đây đều là những công trình có quy mô rất lớn, đòi hỏi nguồn lực đầu tư khổng lồ và đi kèm với đó là nhu cầu xây dựng các cơ chế, chính sách đặc thù để triển khai hiệu quả", TS. Võ Trí Thành nhận định.

Từ góc nhìn phát triển đô thị, vị chuyên gia đánh giá các mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD), hệ thống đường sắt đô thị tại Hà Nội và TP.HCM hay các tuyến đường sắt liên vùng trong tương lai sẽ tạo ra những thay đổi mang tính bước ngoặt đối với không gian phát triển kinh tế - xã hội. "Theo kinh nghiệm quốc tế, TOD không chỉ tạo động lực cho thị trường bất động sản mà còn thúc đẩy sự ra đời và phát triển của nhiều ngành công nghiệp, dịch vụ mới xung quanh các đầu mối giao thông", ông phân tích.

Bên cạnh hạ tầng, TS. Võ Trí Thành cho rằng các chính sách liên kết vùng, định hướng hình thành siêu đô thị tại TP.HCM cũng như việc tổng kết, mở rộng các cơ chế đặc thù ra phạm vi cả nước sẽ tạo ra những chuyển biến đáng kể cho thị trường trong những năm tới. Những thay đổi này không chỉ mở rộng không gian phát triển mà còn giúp nâng cao hiệu quả phân bổ nguồn lực giữa các địa phương và vùng kinh tế.

Một xu hướng khác đang nhận được sự quan tâm lớn là việc phát triển các khu thương mại tự do và khu kinh tế tự do. Theo TS. Võ Trí Thành, hiện đã có khoảng 10 địa phương đề xuất nghiên cứu triển khai mô hình này nhằm tạo động lực tăng trưởng mới và nâng cao năng lực cạnh tranh trong thu hút đầu tư. Song song với đó, việc Việt Nam thúc đẩy xây dựng trung tâm tài chính quốc tế được kỳ vọng sẽ mở ra những cơ hội lớn trong việc thu hút dòng vốn toàn cầu.

"Nếu hình thành thành công trung tâm tài chính quốc tế, Việt Nam sẽ có thêm nhiều cơ hội tiếp cận các nguồn vốn dài hạn, chất lượng cao cho nền kinh tế nói chung và lĩnh vực bất động sản nói riêng", ông nhận định.

Ở một khía cạnh khác, TS. Võ Trí Thành cho rằng xu hướng tài chính xanh và kinh tế xanh sẽ ngày càng tác động mạnh mẽ tới thị trường bất động sản. Trong bối cảnh Việt Nam đặt mục tiêu trở thành trung tâm tài chính xanh của khu vực, nhu cầu phát triển các dự án bất động sản xanh, tiết kiệm năng lượng và thân thiện với môi trường sẽ ngày càng gia tăng.

"Chưa bao giờ thị trường bất động sản gắn chặt với các dự án hạ tầng chiến lược và nhu cầu huy động vốn lớn như hiện nay", TS. Võ Trí Thành nhấn mạnh.

Dẫn số liệu về nhu cầu đầu tư của nền kinh tế trong giai đoạn tới, ông cho biết tổng nhu cầu vốn có thể lên tới khoảng 38 triệu tỷ đồng. Trong ít nhất 5 năm tới, đầu tư vẫn sẽ là động lực tăng trưởng quan trọng hàng đầu, đặc biệt đối với các dự án hạ tầng và bất động sản quy mô lớn. Theo vị chuyên gia, bài toán đặt ra không chỉ là huy động đủ vốn mà còn phải tìm được cơ chế phân bổ nguồn lực hiệu quả. "Điều quan trọng là phải kết nối được nguồn lực giữa Nhà nước và khu vực tư nhân, đồng thời tiếp tục hoàn thiện thị trường vốn để giảm dần sự phụ thuộc của bất động sản vào tín dụng ngân hàng thương mại", ông nhấn mạnh.

Theo TS. Võ Trí Thành cho rằng thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn chuyển đổi mạnh mẽ khi hàng loạt luật quan trọng liên quan trực tiếp đến lĩnh vực này được sửa đổi và hoàn thiện. Theo ông, những thay đổi về chính sách sẽ trở thành một trong những nhân tố có sức chi phối lớn đối với sự phát triển của thị trường trong những năm tới.

"Năm nay và thời gian tới sẽ có rất nhiều thay đổi liên quan đến Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đầu tư công, Luật Đấu thầu cùng nhiều cơ chế đặc thù khác. Những điều chỉnh này chắc chắn sẽ tạo ra tác động đáng kể đối với thị trường bất động sản", TS. Võ Trí Thành nhận định.

Bên cạnh việc hoàn thiện khung khổ pháp lý, vị chuyên gia cũng lưu ý rằng cơ cấu thị trường hiện vẫn còn mất cân đối. Trong khi chương trình phát triển một triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030 đang được triển khai, thì khái niệm "nhà ở giá phù hợp" cần được quan tâm nhiều hơn trong thời gian tới.

Theo TS. Võ Trí Thành, việc phát triển nhà ở cho thuê hay mở rộng các loại hình nhà ở đa dạng hơn đều xuất phát từ tư duy gia tăng quyền lựa chọn cho người dân. Nhà ở xã hội không nên chỉ là nơi cư trú đơn thuần mà phải được phát triển đồng bộ về hạ tầng, dịch vụ và các tiện ích xã hội.

Ông cho rằng đến năm 2030, khi mức sống và thu nhập của người dân Việt Nam được nâng lên, khái niệm "nhà ở giá phù hợp" có thể sẽ phản ánh đúng nhu cầu thị trường hơn là chỉ tập trung vào "nhà ở xã hội" như hiện nay.

Song song với việc tái cơ cấu nguồn cung, nâng cao tính minh bạch cũng được xem là một định hướng chính sách quan trọng trong giai đoạn tới. Theo TS. Võ Trí Thành, việc xây dựng hệ thống định danh bất động sản và hình thành sàn giao dịch bất động sản quốc gia sẽ tạo nền tảng cho quá trình số hóa dữ liệu và minh bạch hóa thị trường.

"Nếu xây dựng được hệ thống dữ liệu đồng bộ, minh bạch và có khả năng truy xuất, thị trường sẽ vận hành hiệu quả hơn, giảm thiểu các rủi ro và hạn chế tình trạng thông tin bất cân xứng", ông phân tích.

Cùng với đó, các chính sách liên quan đến thuế tài sản, thuế giao dịch và điều chỉnh cơ cấu thị trường cũng được dự báo sẽ tiếp tục được nghiên cứu, hoàn thiện nhằm hướng tới mục tiêu phát triển lành mạnh và bền vững hơn.

Xây dựng chính sách cho bất động sản phải cân bằng được mục tiêu an sinh xã hội và phát triển thị trường

Tuy nhiên, bên cạnh những cơ hội và động lực mới, TS. Võ Trí Thành cho rằng thị trường bất động sản vẫn đang phải đối mặt với nhiều thách thức lớn.

Theo ông, thách thức đầu tiên xuất phát từ chính bản chất đặc biệt của bất động sản. Đây vừa là nhu cầu thiết yếu gắn với quyền có nơi ở của người dân, vừa là loại tài sản có giá trị lớn và là kênh đầu tư phổ biến của nền kinh tế. "Làm chính sách cho bất động sản luôn là bài toán khó bởi phải cân bằng giữa mục tiêu bảo đảm an sinh xã hội với mục tiêu phát triển thị trường và thúc đẩy đầu tư", TS. Võ Trí Thành nhận định.

Thách thức thứ hai nằm ở mối quan hệ mật thiết giữa bất động sản và hệ thống tài chính - ngân hàng. Theo vị chuyên gia, sự ổn định của thị trường phụ thuộc rất lớn vào chất lượng của nền tảng tài chính vĩ mô cũng như khả năng kiểm soát các chu kỳ tín dụng.

"Bất động sản và tài chính gần như là mối quan hệ song sinh. Nếu nền tảng tài chính không đủ vững chắc, thị trường rất dễ rơi vào các chu kỳ tăng nóng, hình thành bong bóng hoặc ngược lại là đóng băng kéo dài", ông cảnh báo.

Ngoài ra, quá trình vận hành mô hình chính quyền địa phương hai cấp cũng đặt ra những yêu cầu mới đối với công tác quản lý và thực thi chính sách. Theo TS. Võ Trí Thành, phần lớn các thủ tục liên quan đến đất đai, đầu tư, cấp phép xây dựng hay bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người dân đều gắn trực tiếp với chính quyền cơ sở.

"Đây là vấn đề cần tiếp tục nghiên cứu và hoàn thiện để bộ máy vận hành thông suốt hơn, phục vụ người dân và doanh nghiệp hiệu quả hơn", ông cho biết.

TS. Võ Trí Thành nhấn mạnh, bất động sản cần được nhìn nhận trong một không gian rộng lớn hơn là câu chuyện mua bán hay đầu tư đơn thuần. "Khi nói đến bất động sản, chúng ta đang nói đến đầu tư, tài chính, tài sản và quyền lợi của người dân. Vì vậy, mọi chính sách cuối cùng đều phải hướng đến mục tiêu phát triển bền vững và nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân", TS. Võ Trí Thành nhấn mạnh./.