Từ bây giờ, sẽ có thay đổi về thông tin trên sổ đỏ liên quan đến đất ở nông thôn thành đô thị

Việc sắp xếp lại đơn vị hành chính đang tạo ra một thay đổi quan trọng trong quản lý đất đai: Cách xác định loại đất ở trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ).

Theo Bộ Nông nghiệp và Môi trường, trong trường hợp một đơn vị hành chính cấp xã được sáp nhập vào đơn vị hành chính phường, thì đơn vị hành chính sau sắp xếp sẽ là phường. Khi đó, loại đất ở tại khu vực này được xác định là đất ở đô thị, báo Vietnamnet thông tin cho biết.

Loại đất thay đổi theo đơn vị hành chính

Quy định này được làm rõ trên cơ sở pháp lý từ Nghị quyết số 76/2025 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về sắp xếp đơn vị hành chính.

Theo đó, nếu các đơn vị cùng cấp được sắp xếp là phường thì đơn vị hành chính mới sẽ là phường; còn nếu sắp xếp giữa xã và thị trấn thì đơn vị mới sẽ là xã.

Đồng thời, Luật Tổ chức chính quyền địa phương năm 2025 xác định rõ: Xã là đơn vị hành chính thuộc khu vực nông thôn, trong khi phường là đơn vị hành chính thuộc khu vực đô thị.

Từ nguyên tắc này, việc chuyển từ xã sang phường đồng nghĩa với việc thay đổi tính chất khu vực từ nông thôn sang đô thị - kéo theo thay đổi cách phân loại đất ở.

Căn cứ pháp lý về phân loại đất ở

Nghị định số 102/2024 của Chính phủ quy định rõ, đất ở được chia thành hai loại gồm đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị.

Trong đó:

- Đất ở tại nông thôn là đất thuộc địa giới hành chính xã

- Đất ở tại đô thị là đất thuộc địa giới hành chính phường, thị trấn

Ngoài ra, đất ở trong phạm vi xã nhưng đã triển khai dự án đô thị theo quy hoạch cũng có thể được xác định là đất ở đô thị.

Như vậy, yếu tố quyết định loại đất ở không phải là mức độ phát triển hay quy hoạch thực tế, mà là địa giới hành chính nơi thửa đất tọa lạc.

Sổ đỏ được cập nhật theo đơn vị hành chính mới

Từ các quy định trên, Bộ Nông nghiệp và Môi trường khẳng định: khi xã được sắp xếp vào phường, loại đất ở trên sổ đỏ sẽ được xác định là đất ở đô thị.

Ngược lại, nếu sau sắp xếp, đơn vị hành chính vẫn là xã hoặc thị trấn, thì loại đất vẫn là đất ở nông thôn, trừ trường hợp khu đất nằm trong dự án đô thị đã được triển khai theo quy hoạch.

Điều này có nghĩa, việc cơ quan đăng ký đất đai ghi nhận loại đất là đất ở đô thị trong các trường hợp chuyển đổi từ xã lên phường là phù hợp với quy định pháp luật hiện hành.

Tránh nhầm lẫn giữa quy hoạch và phân loại đất

Thực tế, nhiều người dân cho rằng chỉ khi có quy hoạch đô thị hoàn chỉnh thì mới được xác định là đất ở đô thị. Tuy nhiên, quy định hiện hành không đặt tiêu chí này.

Việc phân loại đất ở được xác định theo địa giới hành chính nơi có thửa đất, theo quy định của pháp luật đất đai.

Do đó, sự thay đổi thông tin trên sổ đỏ trong các trường hợp sau sáp nhập là thay đổi mang tính pháp lý - hành chính, không phải phản ánh ngay lập tức mức độ đô thị hóa thực tế của khu vực.

Việc điều chỉnh loại đất từ nông thôn sang đô thị sau sắp xếp đơn vị hành chính được xem là bước cập nhật cần thiết nhằm đồng bộ hệ thống quản lý đất đai, tạo cơ sở pháp lý thống nhất cho công tác quy hoạch và phát triển đô thị trong giai đoạn tới.