Từ ngày 1/1/2026, chi phí chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư sẽ tăng

Luật Đất đai 2024 đã đưa ra nhiều thay đổi quan trọng liên quan đến việc chuyển mục đích sử dụng đất, tạo thuận lợi hơn cho người dân có nhu cầu chuyển đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp không phải đất ở sang đất ở. Điểm đáng chú ý là từ năm 2025, điều kiện xét chuyển mục đích được đơn giản hóa, tập trung vào yếu tố quy hoạch thay vì ràng buộc về thời điểm sử dụng đất như trước đây.

Theo khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai 2024, hộ gia đình, cá nhân được xem xét cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp như: Chuyển đất nông nghiệp nằm trong khu dân cư; chuyển mục đích trong cùng một thửa đất có xen kẽ nhiều loại đất; hoặc chuyển đất phi nông nghiệp không phải đất ở sang đất ở. Điều kiện cốt lõi là thửa đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp xã đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

So với quy định trước, thay đổi lớn nhất có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 là căn cứ để cho phép chuyển mục đích sử dụng đất chỉ còn dựa vào quy hoạch sử dụng đất cấp xã, thay vì kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện.

Quy hoạch sử dụng đất cấp xã có thời kỳ lập 10 năm, tầm nhìn 20 năm, mang tính ổn định và dài hạn hơn, qua đó giúp người dân chủ động hơn trong việc xác định khả năng chuyển mục đích của thửa đất.

Về nghĩa vụ tài chính, người sử dụng đất khi chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở phải thực hiện các khoản gồm: Tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí cấp Giấy chứng nhận và phí thẩm định hồ sơ.

Trong đó, tiền sử dụng đất là khoản chi lớn nhất, có thể lên tới hàng trăm triệu đồng, tùy theo vị trí, diện tích và giá đất tại địa phương.

Đáng lưu ý, từ ngày 1/1/2026, khi bảng giá đất mới được xây dựng theo hướng tiệm cận giá thị trường chính thức áp dụng, tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích được dự báo sẽ tăng đáng kể.

Điều này tạo ra tác động hai chiều khi thủ tục chuyển mục đích trở nên thuận lợi hơn, song chi phí tài chính đối với người dân cũng sẽ cao hơn so với giai đoạn trước.

Hiện nay, việc tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở được thực hiện theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 8 Nghị định 103/2024/NĐ-CP.

Trường hợp đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất hoặc có nguồn gốc nhận chuyển nhượng hợp pháp từ đất được giao không thu tiền sử dụng đất, tiền sử dụng đất trước khi chuyển mục đích được xác định bằng diện tích đất nhân với giá đất nông nghiệp tương ứng trong bảng giá đất.

Do công thức tính tiền sử dụng đất gắn trực tiếp với bảng giá đất, khi bảng giá mới từ năm 2026 phản ánh sát giá thị trường hơn, khoản tiền người dân phải nộp để chuyển mục đích sử dụng đất chắc chắn sẽ tăng so với hiện nay. Đây là yếu tố người sử dụng đất cần cân nhắc kỹ khi quyết định thời điểm thực hiện thủ tục chuyển mục đích trong giai đoạn tới.