Từ “nhà ở xã hội” đến “nhà ở giá phù hợp”: Cần đột phá chính sách để kiểm soát giá nhà

Chính sách phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp được kỳ vọng sẽ mở ra hướng đi mới, góp phần bổ sung nguồn cung và bình ổn thị trường. Điều quan trọng là làm sao để chính sách này được triển khai hiệu quả, tránh lặp lại những bấp cập từng gặp khi phát triển nhà ở xã hội.

Gần 30 triệu đồng/m² là đơn giá của một dự án nhà ở xã hội tại Hà Nội được công bố hồi đầu tháng 10, cao nhất trên địa bàn từ trước đến nay. Còn mức thuê mua trung bình gần 350.000 đồng/m2, nghĩa là người dân sẽ phải bỏ ra số tiền từ 11 - 26,7 triệu đồng/tháng.

Chưa kể, sau một thời gian mở bán, giá của nhiều dự án nhà ở xã hội tăng nhanh chóng, tiệm cận với giá nhà ở thương mại cùng khu vực. Đơn cử, dự án nhà ở xã hội Ecohome 3 (phường Đông Ngạc, TP. Hà Nội) hiện được rao bán với mức giá từ 55 - 65 triệu đồng/m², tăng 3,4 - 4 lần so với giá mở bán được công bố hồi giữa năm là khoảng 16,3 triệu đồng/m².

Tại phiên họp thứ nhất của Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản tháng 9 vừa qua, Bộ Xây dựng báo cáo, nhà ở xã hội mới (sơ cấp) có giá bán tạm tính trong khoảng 15 - 25 triệu đồng/m², tăng so với năm 2024. Trong khi đó, theo Cục Thống kê, Bộ Tài chính, hiện thu nhập bình quân của người lao động Việt Nam là 8,3 triệu đồng/tháng. Trong khi đó, căn hộ thương mại tại các thành phố lớn như Hà Nội cũng đang neo ở mức từ 80 triệu đồng/m² trở lên.

Những con số trên dù chỉ điểm qua nhưng đã phần nào cho thấy thực tế, cơ hội sở hữu nhà ở cho người thu nhập thấp đến trung bình là rất mong manh.

Trong bối cảnh đó, nhiều chuyên gia đã khẳng định, chỉ có tăng nguồn cung, đặc biệt là nguồn cung nhà ở giá rẻ mới là mấu chốt để giải toả “cơn khát” an cư hiện nay.

Mới đây, trong bộ giải pháp kéo giảm giá nhà ở tại Dự thảo Nghị quyết về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản, mà Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) đang lấy ý kiến góp ý của các bộ, ngành, đã lần đầu tiên đề cập đến “nhà ở thương mại giá phù hợp” và cơ chế phát triển cho phân khúc này.

Song thế nào là “nhà ở thương mại giá phù hợp”? Khi thị trường có thêm phân khúc mới, liệu có cần tái định nghĩa lại khái niệm, cách thức phát triển “nhà ở xã hội” cho phù hợp. Và đâu là cơ chế, chính sách tài khoá - tiền tệ thích hợp để thúc đẩy nguồn cung nhà ở, giải quyết được bài toán an sinh của đông đảo người dân hiện nay? Reatimes tiếp tục ghi nhận ý kiến của chuyên gia trong vấn đề này.

Việc Bộ Xây dựng đưa “nhà ở thương mại giá phù hợp” vào Dự thảo Nghị quyết về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản kỳ vọng sẽ mở ra hướng giải quyết mới cho bài toán nhà ở. Cụ thể, Điều 4 của Dự thảo Nghị quyết đang quy định một loạt cơ chế đặc thù, là “chìa khóa” để đưa chính sách vào thực tế.

Theo đó, UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương sẽ phải quyết định việc dành tối thiểu 20% tổng số dự án nhà ở thương mại trong giai đoạn 2026 - 2030 để phát triển dự án nhà ở thương mại giá phù hợp, căn cứ theo kế hoạch phát triển nhà ở của từng địa phương.

Để thực hiện, Dự thảo Nghị quyết đề ra các cơ chế chính sách đặc thù: (1) Không đấu giá, đấu thầu trong lựa chọn chủ đầu tư, áp dụng thủ tục tương tự nhà ở xã hội; (2) Giá đất tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dựa theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh; (3) Lợi nhuận định mức tối đa 20% tổng vốn đầu tư, bao gồm cả tiền sử dụng đất, tăng thêm 10% so với phát triển nhà ở xã hội; (4) Giá bán, giá thuê mua xác định tương tự như nhà ở xã hội nhằm bảo đảm mức giá hợp lý khi đến tay người mua nhà; (5) Chủ đầu tư cũng không phải bố trí quỹ đất nhà ở xã hội trong phạm vi dự án, giúp doanh nghiệp tập trung phát triển dòng sản phẩm chính.

Ngoài ra, người mua nhà tại các dự án này không được chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua theo Luật Kinh doanh bất động sản, tránh đầu cơ và tạo lập thị trường thứ cấp méo mó.

Đánh giá về chính sách phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp tại Dự thảo trên, TS. Trần Xuân Lượng, chuyên ngành Bất động sản - Đại học Kinh tế Quốc dân cho rằng, trong bối cảnh giá nhà ở tại Việt Nam đang leo thang từng ngày, việc Chính phủ đưa ra giải pháp nhằm phát triển phân khúc nhà ở thương mại giá hợp lý là rất cần thiết. Mục tiêu trọng tâm là tăng nguồn cung ở phân khúc trung gian giữa nhà ở thương mại và nhà ở xã hội cho thị trường. Bởi theo nguyên lý cung - cầu, khi nguồn cung được bổ sung, trong khi cầu không đổi, thì giá nhà sẽ có xu hướng giảm. Nhưng phải làm nhanh, nếu không sẽ không theo kịp thực tế khi nhu cầu tiếp tục tăng.

“Đặc thù của thị trường bất động sản là nguồn cung luôn trễ hơn lực cầu. Nếu chính sách chậm đi vào cuộc sống, thì khi có nguồn cung, nhu cầu đã vượt xa, nguy cơ lệch nhịp càng lớn và giá nhà sẽ tiếp tục bị đẩy lên. Do đó, việc đưa các chính sách mới vào thực tiễn càng sớm càng tốt là điều rất quan trọng để điều tiết giá nhà”, ông Lượng nêu quan điểm.

Tuy nhiên, TS. Trần Xuân Lượng cũng cho rằng, trước hết cần làm rõ khái niệm "nhà ở thương mại giá phù hợp" để tránh nhầm lẫn, chồng chéo với nhà ở xã hội hay nhà ở thương mại thông thường.

"Nhà ở thương mại giá hợp lý nên được xác định và gọi là "quỹ nhà ở bình ổn giá". Đây là phân khúc dành cho người có thu nhập trung bình, là những người có khả năng vay và trả nợ ngân hàng. Khi đó, chính sách nhà ở xã hội cũng cần được định nghĩa lại: Đây phải là loại hình dành cho nhóm yếu thế, thậm chí không có việc làm ổn định, không cần chứng minh thu nhập", ông Lượng nói.

Phân tích thêm, ông TS. Trần Xuân Lượng cho hay, kinh nghiệm từ Singapore cho thấy, khoảng 80% nhà ở xã hội là dạng cho thuê hoặc thuê mua, chỉ 20% được sở hữu hoàn toàn.

Dẫn sang thực tế tại Việt Nam, ông cho rằng chính sách nhà ở xã hội thời gian qua phát sinh nhiều bất cập: Người thực sự khó khăn thì không đủ điều kiện vay, trong khi người có khả năng tài chính lại dễ dàng “chạy” hồ sơ mua, rồi bán lại, cho thuê lại kiếm lời. Do đó, nhà ở xã hội chỉ nên cho thuê, không nên bán.

“Lúc này, thị trường hình thành ba tầng cung ứng rõ ràng, ngoài nhà ở xã hội và nhà ở bình ổn giá chịu sự điều tiết của Nhà nước, còn nhà ở thương mại dành cho nhóm thu nhập cao, tuân theo các nguyên tắc thị trường, “thuận mua vừa bán”. Ba tầng cung ứng này tạo nên một cấu trúc thị trường bền vững, “không ai bị bỏ lại phía sau” như Thủ tướng Chính phủ nhiều lần đề cập”, TS. Trần Xuân Lượng chia sẻ.

Trong bối cảnh nhà ở xã hội dù có nhiều chính sách ưu tiên, quan tâm nhưng vẫn chưa phát triển đạt kỳ vọng và mục tiêu đặt ra, câu hỏi lớn lúc này là: Nhà ở thương mại giá phù hợp nên đi theo hướng phát triển như thế nào?

Thực tế, việc phát triển nhà ở xã hội đã được tái khởi động từ năm 2023, theo Quyết định 338/QĐ-TTg ngày 3/4/2023 của Thủ tướng Chính phủ, phê duyệt Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030".

Thời điểm đó, nhiều doanh nghiệp đã nhiệt tình đăng ký tham gia, với tâm thế đóng góp tích cực cho an sinh xã hội. Song đến nay, vẫn còn nhiều mục tiêu chưa hoàn thành, xuất phát từ những vướng mắc về quỹ đất, lợi nhuận thấp, chi phí cao… khiến doanh nghiệp "chùn chân".

KTS. Lê Viết Hải, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn xây dựng Hoà Bình cho biết, trước đây, không có nhiều nhà đầu tư mặn mà với phân khúc nhà ở xã hội vì nhiều lý do, trong đó có việc đối tượng khách hàng quá hẹp, dẫn đến không tiêu thụ được sản phẩm; chi phí xây dựng cao nhưng lợi nhuận đang quy định ở mức 10%...

Vì vậy, nếu phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, mở rộng đối tượng được mua, sẽ có nhiều người đủ điều kiện tiếp cận, từ đó tăng khả năng hấp thụ sản phẩm, góp phần tạo ra thành công của dự án.

Bên cạnh đó, KTS. Lê Viết Hải cho rằng, dù mức lợi nhuận đã nâng lên 20%, nhưng điều các chủ đầu tư mong muốn là được trao cơ chế chủ động phát triển, tính toán giá nhà phù hợp, chứ không phải Nhà nước kiểm soát giá bán. Như vậy, họ sẽ chủ động hơn trong việc thiết kế sản phẩm phù hợp với nhu cầu và khả năng chi trả thực tế của khách hàng là nhóm người có thu nhập trung bình.

“Điều chủ đầu tư mong muốn là các thủ tục hành chính, thủ tục đầu tư xây dựng phải được tiến hành nhanh hơn nữa. Bởi chỉ cần chậm trễ thời gian ngắn là chi phí đã đội lên rất nhiều. Nếu dự án triển khai nhanh, chi phí tính đúng, tính đủ, thì đó là cơ sở để các chủ đầu tư cân đối đưa ra mức giá phù hợp, đúng với mục tiêu đề ra”, KTS. Lê Viết Hải nói.

Bổ sung quan điểm, PGS. TS. Nguyễn Thường Lạng nhìn nhận, nhà ở thương mại giá phù hợp là một chính sách đúng trong bối cảnh hiện nay. Nhưng giá bao nhiêu là “phù hợp” thì cần phải nghiên cứu, xem xét.

Bên cạnh đó, mức lợi nhuận 20% như Dự thảo Nghị quyết đưa ra khá hấp dẫn nếu là lợi nhuận ròng, cao hơn 10% so với làm nhà ở xã hội. Tuy nhiên, khi nhìn vào các “điều kiện” như giá bán, giá thuê mua xác định tương tự như nhà ở xã hội; người mua không được phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua; vị chuyên gia cho rằng, cần tạo điều kiện hơn nữa cho doanh nghiệp tự do phát triển.

“Quỹ đất tại nhiều địa phương còn nhiều, nhu cầu vẫn rất cao, nên để cho thị trường bất động sản “bung” hết cỡ, nguồn cung dồi dào thì giá nhà cũng sẽ tự nhiên điều chỉnh, đến một lúc nào đó không cần phải “áp đặt” giá.

Đặc biệt, doanh nghiệp đã phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, chịu sự kiểm soát giá của Nhà nước, thì đổi lại, phải xây dựng chính sách ưu đãi về tín dụng, thuế sử dụng đất, tiền thuê đất và cơ chế thủ tục nhanh gọn nhất có thể”, ông Lạng nói.

TS. Trần Xuân Lượng đồng tình, cải cách thủ tục hành chính là yếu tố then chốt giúp doanh nghiệp xây dựng được giá thành hợp lý. Đồng thời, doanh nghiệp cần thêm các ưu đãi đủ hấp dẫn.

Theo đó, quỹ đất và nguồn vốn là hai yếu tố then chốt. Nếu lãi suất vẫn từ 10% trở lên, chi phí vay cao, thì cả chủ đầu tư lẫn người mua đều khó tiếp cận. Đồng thời, tại các đô thị lớn, giá đất hiện đã rất cao, nên việc phát triển nhà ở giá hợp lý sẽ là bài toán rất khó.

“Nhìn vào giá nhà ở thương mại hiện nay trung bình đã trên 80 triệu đồng/m2 thì không dễ xác lập giá nhà bình ổn ở mức thấp. Hoặc có thể, dù thấp hơn giá nhà ở thương mại hiện nay, thì người thu nhập trung bình trên 20 triệu/tháng vẫn rất khó sở hữu. Bởi vậy, cần bàn tay “bình ổn giá” của Nhà nước thông qua các chính sách hỗ trợ cả chủ đầu tư và người mua nhà”, TS. Trần Xuân Lượng nêu quan điểm.

Ví dụ, về tài chính, Nhà nước có thể cho phép chủ đầu tư nộp tiền sử dụng đất theo tiến độ, không thu một lần, để giảm áp lực chi phí và tạo điều kiện thanh toán linh hoạt cho doanh nghiệp.

Đồng thời, để không “giẫm chân” nhau, thì cần thiết phải xác định nhà ở xã hội chỉ cho thuê, cho thuê mua, còn nhà ở bình ổn giá có thể cho phép mua bán, sở hữu. Qua đó, thị trường được phân định rõ ràng và nhà đầu tư có thêm động lực để phát triển dự án.

Định hướng phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp được nhiều chuyên gia đồng tình, ủng hộ. Song, vẫn có nhiều lo ngại ở khâu thực thi bởi tình trạng “trên nóng, dưới lạnh” - chính sách tốt nhưng không đi được vào thực tiễn không phải là câu chuyện mới.

TS. Trần Xuân Lượng đề xuất, cần “giao khoán” trách nhiệm cho các địa phương trong việc phát triển quỹ nhà ở bình ổn giá. Theo đó, các địa phương căn cứ trên đặc thù dân cư, tốc độ đô thị hóa, quy mô dân số cơ học, để xác định tỷ lệ hợp lý giữa ba loại hình nhà ở.

“Cần cân nhắc khi quy định cứng mỗi địa phương phải dành tối thiểu 20% tổng số dự án nhà ở thương mại để phát triển dự án nhà ở thương mại bình ổn giá. Mỗi địa phương có đặc thù riêng và tỷ lệ này có thể tăng hoặc giảm tuỳ nhu cầu. Ở các thành phố lớn, nhu cầu nhà ở cao, có thể nâng tỷ lệ tối thiểu này lên. Hay ở các tỉnh thành có nhiều khu công nghiệp thì cần tỷ lệ nhà ở xã hội cho thuê nhiều hơn, bởi công nhân và người lao động phần lớn chỉ có nhu cầu thuê nhà. Tóm lại, nếu quy hoạch không tốt, có thể xảy ra tình trạng thừa - thiếu cục bộ, gây lãng phí nguồn lực. Tuy nhiên, vẫn phải giao khoán, yêu cầu các địa phương nghiên cứu, đưa ra kế hoạch và lộ trình cụ thể”, ông Lượng phân tích.

Vấn đề là cần dựa trên cơ sở dữ liệu dân cư, dữ liệu nhà ở và mức thu nhập tại mỗi địa phương để tính toán tổng cầu và điều tiết cung - cầu theo từng giai đoạn. Chẳng hạn, Hà Nội và TP.HCM hoàn toàn có thể xác định được số lượng người nhập cư hằng năm, qua đó ước tính nhu cầu nhà ở, hạ tầng xã hội và dịch vụ đi kèm, theo ông Lượng.

Còn PGS. TS. Nguyễn Thường Lạng nhấn mạnh, điều quan trọng không chỉ là các biện pháp trước mắt, mà phải có chiến lược phát triển nhà ở dài hạn. Nhà nước cần xác định rõ mục tiêu cung ứng, ví dụ giai đoạn 2026 - 2030 nên bổ sung thêm 2 - 3 triệu căn hộ nhà ở thương mại giá phù hợp, được phân bổ theo từng địa phương dựa trên dự báo nhu cầu nhập cư, lao động và tốc độ đô thị hóa. “Khi thị trường có thông tin rõ ràng và minh bạch, doanh nghiệp sẽ chủ động tham gia đầu tư”, ông Lạng nói, đồng thời đề cao trách nhiệm của từng địa phương trong việc phát triển phân khúc mới này.

“Các dự án quy mô lớn nên được công bố công khai, để người dân đăng ký sớm, từ đó giúp chính quyền nắm được tổng cầu thực tế. Ví dụ, nếu mỗi năm TP.HCM có trên 150.000 người nhập cư, thì tối thiểu thành phố phải đáp ứng được 50% nhu cầu nhà ở mới. Khi dự báo được tổng cầu và giao khoán trách nhiệm cho từng địa phương được thực hiện rõ ràng, chính sách sẽ đi vào thực tiễn nhanh hơn”, PGS. TS. Nguyễn Thường Lạng phân tích.