Kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản: Từ "ý chí chính sách" đến "kỷ luật thị trường"

Trong nhiều năm qua, giá nhà ở tại Hà Nội và TP.HCM tăng nhanh hơn thu nhập của phần lớn hộ gia đình, tạo ra "khoảng cách khả năng chi trả" ngày càng lớn. Những người hoạt động trong lĩnh vực bất động sản có lẽ đều biết nguyên nhân không chỉ đến từ chu kỳ tín dụng và tâm lý "nắm giữ đất để chống lạm phát", mà còn từ các méo mó thông tin, tiêu chuẩn giao dịch lỏng lẻo và nguồn cung chậm phản ứng khi pháp lý dự án bị "trễ pha".

Trong bối cảnh ấy, dự thảo Nghị quyết về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản mà Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến đặt ra 3 trụ cột: (1) Giao dịch thông qua Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước thành lập và quản lý; (2) Áp hạn mức cho vay đối với các khoản vay mua nhà ở thứ hai, thứ ba trở lên; (3) Phát triển dòng sản phẩm "nhà ở thương mại giá phù hợp" kèm ràng buộc chuyển nhượng.

Với các chủ thể trực tiếp tham gia và vận hành thị trường, câu hỏi quan trọng được đặt ra không chỉ là chính sách "siết hay không siết", mà là thiết kế thế nào để thị trường vẫn "thở", vẫn minh bạch và có biên lợi nhuận lành mạnh.

Điểm mới đầu tiên tại dự thảo là yêu cầu giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất thông qua một "đầu mối chính thức" - Trung tâm giao dịch bất động sản. Về bản chất, đây không đơn thuần là một "sàn" theo nghĩa hẹp; nó là nút tích hợp dữ liệu quy hoạch, tình trạng pháp lý, thế chấp, nghĩa vụ tài chính và lịch sử giao dịch, giúp các bên được xác thực định danh, chia sẻ và đối chiếu thông tin theo chuẩn thống nhất.

Nếu vận hành đúng, Trung tâm giao dịch sẽ kéo đường cong kỳ vọng giá về gần giá trị thực hơn, thu hẹp khoảng "giá ảo" thường bị thổi phồng bởi tin đồn hay môi giới thiếu chuẩn "thổi dự án". Với doanh nghiệp và nhà đầu tư, lợi ích thấy ngay là giảm rủi ro tranh chấp và rút ngắn thời gian thẩm định; với cơ quan quản lý, lợi ích là hình thành dữ liệu có cấu trúc để xây dựng bộ chỉ số giá - thanh khoản theo xã/phường, theo dòng sản phẩm, tạo nền tảng cho việc điều tiết thị trường theo vùng, theo thời điểm.

Trụ cột thứ hai là hạn mức tín dụng đối với người mua nhiều nhà, nhắm thẳng vào đòn bẩy của giới đầu cơ lướt sóng. Khi chi phí vốn cho căn nhà thứ hai, thứ ba tăng lên và tỷ lệ cho vay bị khống chế, các quyết định mua theo tâm lý đám đông sẽ bị hãm lại. 

Song để chính sách này không ảnh hưởng tiêu cực tới chủ thể cung cấp nhà cho thuê dài hạn - một mắt xích quan trọng ở đô thị lớn, cần thiết kế phân loại theo mục đích sử dụng: Bảo toàn hỗ trợ cho người mua ở thực; cho phép mức cho vay "mềm" hơn với nhà đầu tư cho thuê minh bạch (đăng ký, kê khai thuế đầy đủ, có tỷ lệ bao phủ dòng tiền đáp ứng chuẩn); và siết mạnh nhóm đầu cơ ngắn hạn thể hiện qua thời gian nắm giữ quá ngắn. Nói cách khác, thay vì "cào bằng theo số căn", hãy "định rủi ro theo hành vi".

Trụ cột thứ ba về phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp là thông điệp rằng thị trường chỉ bình ổn bền vững khi có đủ hàng hóa đúng túi tiền ở những vị trí có việc làm, dịch vụ công và kết nối hạ tầng. 

Điểm mấu chốt ở đây là định nghĩa "giá phù hợp" không thể chung chung, nó phải gắn với thu nhập trung vị của hộ gia đình ở mỗi địa phương, với tỷ lệ thanh toán trên thu nhập mục tiêu (chẳng hạn 30 - 35%) và với chi phí đất, hạ tầng thực tế. Kèm theo đó là cơ chế đặc thù về bố trí quỹ đất, lựa chọn chủ đầu tư và ràng buộc chuyển nhượng (hạn chế lướt sóng trong vài năm đầu), đi cùng một "lối thoát" hợp lý như có cơ chế mua lại bởi Quỹ Phát triển nhà ở khi người mua gặp biến cố chính đáng. 

Nếu thiết kế khéo, dòng sản phẩm này vừa "đúng người - đúng giá", vừa vẫn tạo điều kiện cho doanh nghiệp có biên lợi nhuận nhờ chuẩn hóa thiết kế, công nghiệp hóa thi công và ưu đãi cho mô hình xanh - tiết kiệm năng lượng.

Kinh nghiệm quốc tế cho thấy, bộ công cụ hiệu quả luôn là sự phối hợp: Tín dụng theo rủi ro, thuế điều tiết hành vi, dữ liệu minh bạch và năng lực cung phản ứng nhanh. Singapore dùng thuế trước bạ bổ sung đánh mạnh vào người mua căn nhà thứ hai trở lên và người nước ngoài, khiến chi phí lướt sóng tăng đáng kể. Hàn Quốc hạ tỷ lệ cho vay trên giá trị ở các khu vực nóng, thậm chí cấm vay với người sở hữu nhiều nhà ở vùng đầu cơ. Canada từng hạn chế người nước ngoài mua nhà, nhưng bài học rút ra là tăng cung và cải cách thủ tục mới là giải pháp từ gốc. Việt Nam không cần sao chép nguyên xi các kinh nghiệm quốc tế, mà quan trọng là xác lập những "tín hiệu giá" đủ mạnh để chuyển dịch hành vi, đồng thời tháo nút thắt pháp lý, thủ tục để nguồn cung ra thị trường đều đặn, dự báo được.

Với doanh nghiệp bất động sản, bức tranh chính sách mới đặt ra 3 yêu cầu vận hành:

Thứ nhất, chuyển từ mô hình tăng trưởng dựa trên đòn bẩy sang mô hình dựa trên dòng tiền. Thị trường cho thuê chuyên nghiệp, nhà ở diện tích hợp lý ở những điểm kết nối metro, bến xe liên tỉnh, cụm việc làm… cần trở thành "trục xương sống" của danh mục đầu tư, hơn là trò chơi chênh lệch ngắn hạn. 

Điều này đòi hỏi doanh nghiệp phải nâng cao năng lực quản trị tài sản: Tối ưu tỷ lệ lấp đầy, chu kỳ bảo trì, chi phí vận hành, công nghệ quản lý tòa nhà, dịch vụ cư dân... để giữ chân khách thuê và tăng giá trị vòng đời dự án. 

Thứ hai, chuẩn hóa dữ liệu dự án và số hóa quy trình để kết nối với Trung tâm giao dịch: Hồ sơ pháp lý điện tử, tiêu chuẩn PCCC, thiết kế xây dựng, nghĩa vụ tài chính… đều cần ở dạng có cấu trúc, có thể xác thực, truy xuất. Lợi ích tạo ra không chỉ là sự tuân thủ, mà còn giúp rút ngắn thời gian bán hàng, giảm chi phí vốn nhờ tăng độ tin cậy với ngân hàng và nhà đầu tư tổ chức. 

Thứ ba, xây dựng "line" sản phẩm giá phù hợp bằng cách kiểm soát chi phí ngay từ khâu thiết kế (tối ưu công năng, diện tích sử dụng), tiêu chuẩn hóa vật liệu, thi công lắp ghép và áp dụng mô-đun; đồng thời tận dụng ưu đãi nếu dự án đạt các tiêu chí xanh, tiết kiệm năng lượng để bù đắp phần lợi nhuận bị khống chế.

Với đội ngũ môi giới bất động sản, chuẩn nghề là ranh giới giữa thị trường chuyên nghiệp và thị trường tự phát. Khi giao dịch qua Trung tâm, việc định danh môi giới, đào tạo sát hạch định kỳ, áp dụng bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp và công khai lịch sử giao dịch không chỉ giúp bảo vệ người mua nhà, mà còn nâng tầm vị thế của nghề môi giới. Những đơn vị nhanh tay chuẩn hóa quy trình tư vấn, lưu trữ hồ sơ điện tử, áp dụng tiêu chuẩn công bố thông tin dự án sẽ có lợi thế cạnh tranh. Khi "giá ảo" bị thu hẹp, giá trị gia tăng của môi giới sẽ nằm ở năng lực tư vấn danh mục, dòng tiền và sự hiểu biết về quy hoạch, hạ tầng, thay vì nhìn nhận đây là lực lượng chuyên săn tin, đồn thổi để đẩy giá.

Với nhà đầu tư cá nhân, bối cảnh mới buộc họ phải thay đổi tư duy. Thời của "đặt cọc thấp - vay cao - chốt nhanh" đã đi qua. Quyết định xuống tiền nên bắt đầu từ bài toán năng lực chi trả thực, kịch bản lãi suất, tỷ lệ bao phủ lãi vay bằng dòng tiền thuê và thời gian nắm giữ tối thiểu. Nhà đầu tư cho thuê nên hợp thức hóa hoạt động (đăng ký, kê khai thuế) để được hưởng cơ chế tín dụng "thân thiện" hơn và giảm rủi ro pháp lý. Còn nhà đầu tư đầu cơ ngắn hạn cần ý thức rủi ro bị đánh thuế chuyển nhượng lũy tiến theo thời gian nắm giữ nếu chính sách thuế chống lướt sóng được kích hoạt.

Ở góc độ chính sách và quản lý nhà nước, câu chuyện mấu chốt là triển khai sao cho "nhanh - gọn - số". Trung tâm giao dịch chỉ tạo ra sự tuân thủ tự nhiên khi thủ tục đơn giản, thời gian xử lý có cam kết dịch vụ và phí ở mức thị trường chấp nhận. Việc siết tín dụng cần đi cùng hệ thống chỉ số giá - thanh khoản minh bạch để điều chỉnh theo vùng nóng, vùng nguội, tránh "đánh đồng" mọi khu vực và mọi dòng sản phẩm. Dòng nhà ở thương mại giá phù hợp cần khung giá rõ ràng theo địa phương và cơ chế mua lại để xử lý trường hợp bất khả kháng, qua đó vừa ngăn lướt sóng, vừa không "đóng cửa" với những tình huống thực tế của người mua.

Một lộ trình khả thi có thể bắt đầu bằng thí điểm ở một số xã/phường có dữ liệu tốt và tranh chấp ít: Áp dụng trước với giao dịch sơ cấp căn hộ chung cư, công bố bộ chỉ số giá - thanh khoản theo quý; sau 6 - 9 tháng có thể mở rộng dần sang giao dịch thứ cấp và nhà thấp tầng ở khu vực đô thị; đồng thời vận hành cơ chế giám sát LTV (Loan-to-Value Ratio - Tỷ lệ cho vay trên giá trị) và DSR (Debt Service Ratio - Tỷ lệ dịch vụ nợ) linh hoạt theo chỉ số. 

Ở mỗi bước, nên đặt một vài chỉ số KPI dễ đo lường: Tỷ lệ giao dịch đi qua Trung tâm, chênh lệch giữa giá chào và giá giao dịch thực tế, tỷ lệ hấp thụ theo phân khúc, số vụ tranh chấp liên quan thông tin dự án… Khi số liệu cho thấy thị trường ổn định hơn, có thể tính đến lớp công cụ thuế chống đầu cơ theo thời gian nắm giữ và dài hạn có thể thảo luận có kiểm soát về thuế tài sản ở ngưỡng nhà thứ hai trở lên, đi kèm với chính sách miễn/giảm rõ ràng cho nhà ở duy nhất.

Bức tranh tổng thể của thị trường bất động sản hiện nay vì vậy không phải là "siết để giảm giá" theo nghĩa hành chính, mà là cần tái thiết kỷ luật thị trường. Kỷ luật thông tin giúp định giá sát thực tế hơn, kỷ luật tín dụng hướng vốn vào đúng nhu cầu, và kỷ luật vận hành buộc các chủ thể chuyên nghiệp hóa để "sống khỏe" với biên lợi nhuận hợp lý. Khi ba lớp kỷ luật ấy đi cùng cải cách thủ tục dự án và năng lực cung, mặt bằng giá có thể hạ nhiệt tự nhiên, thanh khoản ổn định hơn, nhà ở phù hợp túi tiền cũng có chỗ đứng thực sự, còn doanh nghiệp và nhà đầu tư có sân chơi minh bạch để tính toán dài hạn.

Tóm lại, thông điệp cốt lõi là: "Luật chơi" đang thay đổi theo hướng dữ liệu - kỷ luật - minh bạch. Ai chủ động chuẩn hóa và số hóa quy trình, xây dựng danh mục dựa trên dòng tiền, phát triển dòng sản phẩm giá phù hợp và đầu tư vào quản trị vận hành sẽ có thể dẫn dắt thị trường trong giai đoạn tới. Ngược lại, mô hình tăng trưởng dựa trên đòn bẩy cao và kỳ vọng tăng giá vô điều kiện sẽ ngày càng ít đất sống. Thị trường bất động sản Việt Nam đang đi vào "mùa mới": Ít ồn ào hơn, nhưng chuyên nghiệp hơn, và phần thưởng sẽ thuộc về những người chơi hiểu luật, biết dùng luật để tạo giá trị thật./.