Từ nhà trọ đến nhà ở cho thuê hiện đại: Cần một hệ quy chuẩn mới

Dù đáp ứng an cư của hàng triệu người dân đô thị, nhà ở cho thuê vẫn đang thiếu một khung pháp lý chuyên biệt để điều chỉnh toàn diện từ thiết kế, xây dựng, vận hành đến bảo vệ quyền lợi giữa các bên. Những khoảng trống này không chỉ làm gia tăng tranh chấp, tiềm ẩn rủi ro về an toàn công trình mà còn cản trở quá trình hình thành một thị trường nhà ở cho thuê chuyên nghiệp.

Theo các chuyên gia, muốn thúc đẩy thị trường này phát triển chuyên nghiệp, bền vững, cần sớm đổi mới tư duy quản lý theo hướng coi nhà ở cho thuê là một phân khúc độc lập với những tiêu chuẩn thiết kế, vận hành và cơ chế quản trị phù hợp.

❃ ❃ ❃

NHÀ Ở CHO THUÊ: NGUY CƠ TỪ SỰ PHÁT TRIỂN TỰ PHÁT

Nhà ở cho thuê là loại hình đã xuất hiện từ nhiều thập kỷ trước và phát triển song hành với quá trình đô thị hóa, công nghiệp hóa cũng như làn sóng dịch chuyển lao động từ nông thôn ra thành thị.

Chỉ riêng tại Hà Nội, quy mô của thị trường này đã cho thấy vai trò đặc biệt quan trọng. Theo thông tin được công bố tại Hội nghị "Chủ tịch UBND Thành phố gặp gỡ, đối thoại với công nhân lao động Thủ đô năm 2026", thành phố hiện có khoảng 2,7 triệu lao động, trong đó hơn 70% đang sinh sống tại các khu nhà trọ. Cùng với hàng triệu học sinh, sinh viên và lao động tự do, ước tính khoảng 1/4 dân số Thủ đô đang cư trú trong các khu nhà trọ, chung cư mini và các loại hình nhà ở do người dân tự đầu tư xây dựng để cho thuê. Điều đó đồng nghĩa, cứ 4 người dân Hà Nội thì có một người đang lựa chọn hoặc buộc phải lựa chọn nhà ở cho thuê làm nơi an cư.

Thế nhưng, trái với quy mô và vai trò ngày càng lớn đối với bài toán an cư đô thị, thị trường này vẫn chưa thực sự được phát triển theo hướng chuyên nghiệp. Chính sự phát triển manh mún, tự phát này đã bộc lộ khoảng trống lớn trong cơ chế quản lý, vận hành kéo theo loạt tranh chấp phát sinh giữa bên thuê và bên cho thuê.

Trường hợp của chị Nguyễn Thu Hà (34 tuổi) là một ví dụ điển hình. Sau hơn 2 năm thuê căn hộ, chị kết thúc hợp đồng với tâm lý không mấy dễ chịu khi phát sinh tranh cãi về khoản tiền đặt cọc gần 10 triệu đồng.

Chia sẻ với Reatimes, chị Hà cho hay, trong buổi kiểm tra hiện trạng trước khi trả nhà, chủ nhà thông báo sẽ giữ lại gần một nửa số tiền cọc với lý do tường căn hộ xuất hiện những vết ố, sàn gỗ có vài vết xước nhỏ và hệ thống điều hòa cần được bảo dưỡng trước khi đón khách mới. "Tôi không phủ nhận căn hộ có những dấu vết sử dụng sau hơn 2 năm sinh hoạt. Nhưng đó là hao mòn tự nhiên của một tài sản được khai thác đúng công năng, chứ không phải hư hỏng do người thuê gây ra", chị chia sẻ.

Theo chị Hà, điều khiến cuộc trao đổi rơi vào bế tắc là cả hai bên đều cho rằng mình có lý. Người thuê viện dẫn hợp đồng, chủ nhà cũng căn cứ vào hợp đồng. Thế nhưng, ngoài quy định khá chung chung về việc "bàn giao theo hiện trạng ban đầu", văn bản này không có bất kỳ tiêu chí cụ thể nào để phân định đâu là hao mòn thông thường trong quá trình sử dụng, đâu là thiệt hại mà người thuê phải chịu trách nhiệm bồi thường.

"Do không có bộ tiêu chuẩn rõ ràng, mỗi bên lại hiểu theo một cách, nên ai cũng nghĩ mình đúng", chị Hà nói.

Sau nhiều lần thương lượng, chị chấp nhận nhận lại số tiền ít hơn kỳ vọng để khép lại câu chuyện, bởi theo chị, để theo đuổi một vụ kiện dân sự chỉ đòi lại vài triệu đồng tiền cọc sẽ còn tốn kém thời gian, chi phí và công sức hơn rất nhiều. "Quyền lợi của người thuê vẫn phụ thuộc quá nhiều vào thiện chí của chủ nhà. Khi xảy ra tranh chấp, gần như không có một thước đo đủ rõ ràng để bảo vệ bên nào", chị bộc bạch.

Nếu như ở góc độ người thuê, nỗi lo lớn nhất là nguy cơ mất tiền đặt cọc và khó bảo vệ quyền lợi của mình, thì với những người cho thuê nhà, áp lực lại bắt đầu ngay từ khi hợp đồng còn hiệu lực.

Đón phóng viên Reatimes tại căn hộ 6 phòng cho thuê tại Phương Mai (Hà Nội), anh Trần Minh Đức (42 tuổi) không vội giới thiệu tỷ lệ lấp đầy hay mức giá cho thuê. Thay vào đó, anh mở cửa một phòng vừa được khách trả lại cách đây ít ngày. Những mảng tường loang lổ bởi các vết ẩm mốc, cánh cửa gỗ xuất hiện nhiều vết bong tróc do va đập trong quá trình sử dụng.

"Tình trạng này không phải chỉ xảy ra khi khách trả nhà. Điều khiến tôi đau đầu là những vi phạm phát sinh ngay trong thời gian thuê", anh Đức mở đầu câu chuyện.

Theo anh Đức, không ít trường hợp người thuê tự ý đưa thêm người đến ở, cải tạo không gian bên trong, lắp đặt thêm thiết bị hoặc thay đổi hiện trạng căn phòng mà không thông báo cho chủ sở hữu. Cá biệt, có nhiều trường hợp khách thuê liên tục xin khất tiền nhà với nhiều lý do như khó khăn tài chính. Hết lần này đến lần khác, họ hứa sẽ thanh toán vào tháng sau, đồng thời xin gia hạn thời gian chuyển đi. Dù hợp đồng đã quy định rõ về thời hạn thanh toán và điều kiện chấm dứt thuê, nhưng trên thực tế, việc thu hồi lại căn hộ không hề đơn giản.

"Nhiều người nghĩ chỉ cần người thuê vi phạm thì chủ nhà có quyền yêu cầu dọn đi ngay. Thực tế không phải vậy. Chúng tôi không thể tự ý thay khóa, cắt điện nước hay chuyển đồ của khách ra ngoài vì rất dễ phát sinh tranh chấp pháp lý. Phần lớn chủ nhà chỉ còn cách gọi điện, nhắn tin, gửi thông báo rồi tiếp tục thương lượng để người thuê tự nguyện bàn giao nhà. Nếu họ vẫn không hợp tác thì con đường cuối cùng là khởi kiện dân sự, nhưng thủ tục lại kéo dài, chi phí không nhỏ, trong khi căn hộ bị 'treo', không thể cho thuê tiếp, dòng tiền bị gián đoạn còn thiệt hại vẫn phát sinh từng ngày", anh Đức chia sẻ.

Cũng theo anh Đức, mỗi bên đều có cách hiểu khác nhau về trách nhiệm đối với tài sản. Người thuê cho rằng các vết xước trên sàn, tường ố màu hay thiết bị xuống cấp là hệ quả tất yếu của quá trình sử dụng, còn chủ nhà coi nhiều hạng mục đã vượt quá giới hạn hao mòn thông thường và cần được bồi thường để khôi phục hiện trạng ban đầu.

"Tôi cũng không muốn giữ tiền cọc của khách làm gì. Nhưng nếu không dùng khoản tiền đó để khắc phục hư hỏng thì chủ nhà sẽ phải tự bỏ tiền ra sửa. Không có tiêu chí nào nói rõ vết xước đến mức nào thì được coi là hao mòn tự nhiên, hư hỏng nào thuộc trách nhiệm của người thuê, hay chi phí sửa chữa sẽ được xác định theo nguyên tắc nào. Mỗi bên đều có lý lẽ riêng nên rất khó tìm được tiếng nói chung", anh Đức chia sẻ.

Theo vị chủ nhà này, điều thị trường đang thiếu là một hệ thống tiêu chuẩn đủ rõ để điều chỉnh toàn bộ quan hệ thuê nhà, từ việc sử dụng tài sản, nghĩa vụ bảo trì, quy trình kiểm tra hiện trạng, xác định mức hao mòn cho đến cơ chế hòa giải và giải quyết tranh chấp. "Khi chưa có những quy chuẩn đó, rủi ro không thuộc riêng người thuê hay chủ nhà. Bất kỳ ai cũng có thể trở thành bên chịu thiệt chỉ vì không có một căn cứ pháp lý đủ rõ ràng để bảo vệ quyền lợi của mình", anh Đức nói.

Có thể thấy, những tranh chấp trên đang phần nào đang phản ánh khoảng trống trong cơ chế quản lý và vận hành của cả thị trường nhà ở cho thuê. Chia sẻ với Reatimes, luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLAW cho rằng, nếu nhìn một cách khách quan vào hệ thống pháp luật hiện hành, từ Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản đến các văn bản hướng dẫn thi hành, có thể thấy khái niệm về việc cho thuê nhà ở không hề thiếu. Pháp luật đã có những quy định cụ thể về điều kiện kinh doanh, hợp đồng thuê, cũng như quyền và nghĩa vụ của các bên.

"Tuy nhiên, nếu xét ở góc độ định danh nhà ở cho thuê như một phân khúc thị trường độc lập, có tính chuyên nghiệp thì hệ thống pháp luật hiện hành vẫn chưa làm được điều này", ông Hà nhấn mạnh.

Theo vị luật sư, các quy định hiện nay vẫn chủ yếu xem nhà ở cho thuê là một phương thức khai thác của nhà ở nói chung, như nhà ở thương mại hay nhà ở xã hội, chứ chưa tách bạch thành một loại hình sản phẩm với hệ thống tiêu chuẩn và cơ chế quản lý riêng. Bởi vậy, khi doanh nghiệp hoặc hộ gia đình đầu tư các tòa nhà chuyên để cho thuê dài hạn, họ vẫn phải thực hiện những thủ tục và tuân thủ các quy định được thiết kế chung cho nhà ở hoặc cơ sở lưu trú thông thường, thay vì có một hành lang pháp lý phù hợp với đặc thù của mô hình này.

"Hệ thống pháp luật hiện nay mới chỉ dừng ở việc 'mở đường' để các giao dịch thuê nhà được thực hiện hợp pháp, chứ chưa đủ mạnh để 'định hình' và thúc đẩy nhà ở cho thuê trở thành một phân khúc bất động sản phát triển chuyên nghiệp", luật sư Nguyễn Thanh Hà nhận định.

Theo ông, chính việc thiếu một khung pháp lý mang tính chuyên biệt đã khiến quan hệ thuê nhà vẫn chủ yếu được điều chỉnh bằng những quy định chung của pháp luật dân sự và sự thỏa thuận giữa các bên. Trong khi đó, với một loại hình có hàng triệu người tham gia và thời gian khai thác kéo dài nhiều năm, từng ấy là chưa đủ để bảo đảm sự cân bằng về quyền lợi cũng như tạo lập một môi trường vận hành minh bạch, ổn định.

Hệ quả là khi xảy ra tranh chấp, cả người thuê lẫn chủ nhà đều có thể trở thành bên chịu thiệt. Theo luật sư Nguyễn Thanh Hà, về bản chất, hợp đồng thuê nhà là một giao dịch dân sự được xác lập trên cơ sở tự nguyện, bình đẳng và thỏa thuận. Tuy nhiên, trong thực tế, quan hệ này hiếm khi thực sự cân bằng. Người thuê, đặc biệt là công nhân, học sinh, sinh viên và lao động thu nhập thấp, thường ở vị thế yếu hơn do nhu cầu về chỗ ở mang tính cấp thiết, trong khi chủ sở hữu lại nắm quyền quyết định đối với tài sản. Khi thiếu các quy định mang tính đặc thù cho thị trường nhà ở cho thuê, sự chênh lệch về vị thế này càng làm gia tăng rủi ro pháp lý cho cả hai bên.

Đối với người thuê, rủi ro có thể đến từ việc bị đơn phương chấm dứt hợp đồng, tăng giá thuê hoặc giá điện, nước thiếu căn cứ, hay gặp khó khăn khi đòi lại tiền đặt cọc. Mặc dù pháp luật có cơ chế giải quyết tranh chấp hợp đồng, nhưng thủ tục tố tụng thường kéo dài, chi phí theo đuổi vụ kiện không tương xứng với giá trị tranh chấp, khiến nhiều người chấp nhận chịu thiệt thay vì yêu cầu pháp luật bảo vệ quyền lợi.

Ở chiều ngược lại, chủ nhà cũng đối mặt với không ít rủi ro khi người thuê chậm thanh toán, cố tình kéo dài thời gian bàn giao, gây hư hỏng tài sản hoặc sử dụng căn nhà sai mục đích. Trong khi đó, việc thu hồi nhà hoặc xử lý tài sản của người thuê trên thực tế lại khá phức tạp. “Nếu xử lý không đúng trình tự pháp luật, chủ nhà rất dễ phát sinh tranh chấp, thậm chí có nguy cơ xâm phạm quyền về chỗ ở hợp pháp của công dân”, luật sư Nguyễn Thanh Hà lưu ý.

Theo vị chuyên gia, hệ quả của khoảng trống pháp lý không chỉ dừng lại ở những tranh chấp về tiền đặt cọc, trách nhiệm bảo trì, bồi thường thiệt hại hay chấm dứt hợp đồng. Về lâu dài, điều này làm gia tăng chi phí giao dịch, giảm tính minh bạch của thị trường, hạn chế sự tham gia của các nhà đầu tư chuyên nghiệp và cản trở quá trình hình thành một thị trường nhà ở cho thuê hiện đại, vận hành theo các chuẩn mực thống nhất.

Đáng lo ngại hơn, khoảng trống trong thị trường nhà ở cho thuê còn thể hiện rõ ở các tiêu chuẩn phát triển và vận hành công trình.

"Khi phần lớn nguồn cung được tạo lập bởi các hộ gia đình và nhà đầu tư cá nhân, mỗi khu nhà trọ, chung cư mini hay căn hộ cho thuê lại được hình thành theo điều kiện tài chính, tư duy đầu tư và năng lực quản lý của từng chủ sở hữu. Vì vậy, chất lượng giữa các dự án tồn tại sự phân hóa rất lớn, từ quy mô, thiết kế, hạ tầng kỹ thuật cho đến điều kiện sinh hoạt và khả năng bảo đảm an toàn cho người ở", PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội, Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC) chia sẻ với Reatimes.

Thực tế cho thấy, trong cuộc chạy đua tối đa hóa diện tích khai thác và hiệu quả đầu tư, không ít khu nhà cho thuê đã ưu tiên gia tăng số lượng phòng hơn là nâng cao chất lượng không gian sống. Diện tích sử dụng bị thu hẹp, mật độ cư trú ngày càng dày đặc, trong khi các khu vực sinh hoạt chung, cây xanh, bãi đỗ xe, khu vui chơi, cơ sở y tế, giáo dục và những tiện ích công cộng thiết yếu lại chưa được đầu tư tương xứng. Nhiều khu nhà ở cho thuê chỉ đáp ứng nhu cầu "có chỗ ở", nhưng chưa thực sự đáp ứng yêu cầu về một môi trường sống an toàn, tiện nghi và lâu dài.

"Những hạn chế ấy không chỉ làm suy giảm chất lượng sống, mà còn tạo ra các rủi ro ngày càng lớn về an toàn cư trú. Khi nguồn cung chủ yếu được hình thành từ các mô hình nhỏ lẻ, tự phát, việc tuân thủ các tiêu chuẩn về xây dựng, phòng cháy chữa cháy, hạ tầng kỹ thuật và quản lý vận hành thường không được bảo đảm đồng đều, không ít khu nhà trọ, chung cư mini trở thành những 'điểm nóng' về an toàn tại đô thị", PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến nhận định.

Hàng loạt vụ cháy xảy ra tại các khu nhà trọ và chung cư mini trong những năm gần đây đã gióng lên hồi chuông báo động về những khoảng trống trong công tác quản lý cũng như chất lượng phát triển của thị trường nhà ở cho thuê. Vụ cháy chung cư mini tại số 29/70 phố Khương Hạ (Hà Nội) đêm 12/9/2023 khiến 56 người thiệt mạng, hay vụ cháy nhà trọ trong ngõ 119 Trung Kính (Hà Nội) ngày 24/5/2024 cướp đi sinh mạng của 14 người, không chỉ là những thảm kịch đau lòng mà còn là lời cảnh báo đắt giá về cái giá của sự phát triển thiếu chuẩn mực.

Theo thống kê, tại Hà Nội, đến tháng 3/2025 vẫn còn 377 chung cư mini, 30.648 nhà trọ và hơn 19.100 nhà ở kết hợp kinh doanh chưa hoàn thành việc khắc phục các yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy. Tương tự, tại TP.HCM, năm 2024 có tới 18.347 cơ sở vi phạm quy định PCCC, trong đó 344 nhà trọ và nhà ngăn phòng cho thuê bị đình chỉ hoạt động.

"Đã đến lúc cần thay đổi cách tiếp cận, coi nhà ở cho thuê là một phân khúc độc lập trong hệ thống nhà ở quốc gia để từ đó xây dựng khung pháp lý, bộ quy chuẩn kỹ thuật và các tiêu chuẩn quản lý, vận hành phù hợp. Chỉ khi hình thành được khung pháp lý chuyên biệt, quyền và lợi ích hợp pháp của người thuê và chủ sở hữu mới được bảo đảm hài hòa, chất lượng công trình mới được kiểm soát đồng bộ và thị trường mới có thể phát triển minh bạch, bền vững" , PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến nhấn mạnh.

LẤP KHOẢNG TRỐNG TIÊU CHUẨN, MỞ ĐƯỜNG CHO THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở CHO THUÊ PHÁT TRIỂN CHUYÊN NGHIỆP 

Có thể thấy, những khoảng trống pháp lý về tiêu chuẩn kỹ thuật và cơ chế quản lý không chỉ làm phát sinh các tranh chấp giữa người thuê và chủ sở hữu, mà còn trở thành rào cản lớn đối với quá trình chuyên nghiệp hóa thị trường nhà ở cho thuê. Khi hàng triệu người dân đã lựa chọn loại hình này làm nơi an cư, yêu cầu đặt ra không còn đơn thuần là hoàn thiện một vài quy định riêng lẻ, mà cần một cách tiếp cận mới trong quản lý và phát triển.

Theo đó, việc xây dựng một khung pháp lý chuyên biệt đi cùng một bộ quy chuẩn thống nhất về quy hoạch, thiết kế, xây dựng, vận hành và quản lý nhà ở cho thuê cần được xem là nền tảng để bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của các bên, đồng thời kiểm soát chất lượng công trình và an toàn cư trú ngay từ khi đưa vào khai thác. Đây cũng được xem là điều kiện tiên quyết để thị trường chuyển từ mô hình phát triển tự phát sang vận hành chuyên nghiệp, minh bạch và bền vững.

Theo luật sư Nguyễn Thanh Hà, để thị trường nhà ở cho thuê phát triển lành mạnh và chuyên nghiệp, điều quan trọng là phải xây dựng một khung pháp lý đủ rõ ràng để các chủ thể tham gia thị trường có cơ sở tuân thủ ngay từ đầu.

"Cần nghiên cứu ban hành một nghị định riêng quy định về loại hình nhà ở cho thuê, trong đó thiết lập các quy chuẩn cụ thể về thiết kế, vận hành và bảo vệ quyền lợi của các bên", ông đề xuất.

Theo luật sư Hà, trước hết cần xây dựng bộ quy chuẩn về kỹ thuật, quy hoạch và thiết kế. Đây là điều kiện tiên quyết nhằm đảm bảo an toàn tính mạng cho người thuê nhà. Bộ tiêu chuẩn này cần được phân loại theo quy mô dự án, bởi mô hình hộ gia đình với 10 - 20 phòng trọ sẽ có đặc thù khác với các tòa nhà cho thuê do doanh nghiệp đầu tư. Tuy nhiên, ở bất kỳ quy mô nào cũng phải đáp ứng những yêu cầu tối thiểu về diện tích sử dụng, mật độ cư trú và điều kiện hạ tầng.

Bên cạnh đó, cần quy định cụ thể về lối thoát nạn thứ hai, chiều rộng hành lang thoát hiểm, hệ thống thông gió độc lập cho từng phòng, khu vực sạc xe điện tách biệt cũng như các trang thiết bị phòng cháy, chữa cháy bắt buộc. Theo luật sư Nguyễn Thanh Hà, thay vì áp dụng cứng nhắc các tiêu chuẩn của chung cư cao tầng, pháp luật nên xây dựng hệ thống yêu cầu phù hợp với đặc thù của các mô hình nhà ở cho thuê mật độ cao, vừa bảo đảm an toàn vừa khả thi trong quá trình thực hiện.

Cùng với tiêu chuẩn xây dựng, luật sư Nguyễn Thanh Hà cho rằng cần thiết lập bộ quy chuẩn về quản lý và vận hành. "Một công trình được xây dựng an toàn nhưng vận hành lỏng lẻo thì rủi ro vẫn luôn hiện hữu", ông nói.

Theo đó, người trực tiếp quản lý, vận hành tòa nhà hoặc khu nhà cho thuê, dù là chủ sở hữu hay đơn vị được thuê quản lý, cần được tập huấn và có chứng chỉ cơ bản về an toàn, phòng cháy, chữa cháy và quản lý cư trú. Đồng thời, cần quy định cơ chế kiểm tra định kỳ đối với hệ thống điện, báo cháy, lối thoát hiểm và các hạng mục kỹ thuật quan trọng. Công tác này có thể được xã hội hóa thông qua các đơn vị kiểm định độc lập nhằm giảm áp lực cho chính quyền cơ sở.

Ở góc độ quan hệ thuê nhà, luật sư Nguyễn Thanh Hà nhấn mạnh sự cần thiết phải xây dựng các quy chuẩn nhằm cân bằng quyền và lợi ích hợp pháp của cả người thuê lẫn chủ sở hữu. Theo ông, những quy định này cần được cụ thể hóa thông qua một mẫu hợp đồng chuẩn áp dụng đối với các giao dịch cho thuê nhà ở thương mại.

Trong đó, cần quy định rõ các trường hợp chủ nhà được điều chỉnh giá thuê, biên độ và lộ trình tăng giá theo từng giai đoạn; thời hạn báo trước khi đơn phương chấm dứt hợp đồng; đồng thời thiết lập cơ chế quản lý tiền đặt cọc với mức trần hợp lý và điều kiện hoàn trả minh bạch nhằm hạn chế tranh chấp.

Đối với các trường hợp người thuê chây ì không thanh toán tiền thuê hoặc có hành vi vi phạm pháp luật nghiêm trọng, theo ông Hà, cũng cần xây dựng quy trình rút gọn để chủ nhà có thể chấm dứt hợp đồng và thu hồi nhà theo thủ tục hành chính nhanh chóng, thay vì phải theo đuổi các vụ kiện dân sự kéo dài.

"Việc xây dựng bộ quy chuẩn này không nhằm siết chặt hay làm khó hoạt động đầu tư, mà hướng tới minh bạch hóa toàn bộ quá trình phát triển, khai thác và vận hành nhà ở cho thuê. Khi các quy tắc được xác lập rõ ràng, cả Nhà nước, nhà đầu tư và người thuê đều có cơ sở để thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ của mình, qua đó góp phần thúc đẩy thị trường phát triển bền vững hơn", luật sư Nguyễn Thanh Hà nhấn mạnh.

Việc xây dựng bộ quy chuẩn này không nhằm siết chặt hay làm khó hoạt động đầu tư, mà hướng tới minh bạch hóa toàn bộ quá trình phát triển, khai thác và vận hành nhà ở cho thuê. Khi các quy tắc được xác lập rõ ràng, cả Nhà nước, nhà đầu tư và người thuê đều có cơ sở để thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ của mình.

Luật sư Nguyễn Thanh Hà

Còn theo PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến, cần sớm bổ sung các quy định chuyên biệt về hợp đồng thuê nhà trong Luật Kinh doanh bất động sản, thay vì tiếp tục điều chỉnh chủ yếu bằng các quy định mang tính nguyên tắc của Bộ luật Dân sự.

Theo ông, khi nhà ở cho thuê đã trở thành một phân khúc độc lập với quy mô ngày càng lớn và phát sinh nhiều quan hệ pháp lý đặc thù, việc xây dựng một cơ chế điều chỉnh riêng không chỉ là yêu cầu cấp thiết từ thực tiễn mà còn là tiền đề để thị trường phát triển minh bạch, chuyên nghiệp và bền vững.

PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến phân tích, hoạt động cho thuê nhà ở có bản chất rất khác với hoạt động mua bán, chuyển nhượng bất động sản. Quan hệ giữa bên cho thuê và bên thuê không kết thúc tại thời điểm ký kết hợp đồng mà kéo dài trong suốt quá trình khai thác, sử dụng tài sản, phát sinh hàng loạt quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm cần được điều chỉnh. Vì vậy, bên cạnh những nguyên tắc chung của Bộ luật Dân sự, pháp luật chuyên ngành cần quy định cụ thể hơn về quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư, chủ sở hữu cũng như người thuê; đồng thời xác lập rõ cơ chế xử lý khi một trong các bên vi phạm cam kết, gây thiệt hại hoặc phát sinh tranh chấp.

Theo chuyên gia, một nội dung cũng cần được hoàn thiện là cơ chế chấm dứt và thanh lý hợp đồng thuê. Pháp luật cần quy định rõ trình tự, thủ tục bàn giao nhà, trách nhiệm của các bên khi hợp đồng hết hiệu lực, cũng như cách thức xử lý đối với những tình huống phát sinh trên thực tế như người thuê chưa thể bàn giao nhà đúng thời hạn hoặc cần thêm thời gian để di dời tài sản. Khi có các quy định cụ thể, cả người thuê và chủ sở hữu sẽ có căn cứ pháp lý rõ ràng để thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình, đồng thời hạn chế những tranh chấp kéo dài như đang diễn ra khá phổ biến hiện nay.

"Bộ luật Dân sự chỉ đóng vai trò là khung pháp lý mang tính nguyên tắc, là nền tảng để điều chỉnh các quan hệ dân sự nói chung. Tuy nhiên, chừng đó vẫn chưa đủ để giải quyết đầy đủ những tình huống đặc thù phát sinh trong hoạt động cho thuê nhà ở. Muốn xây dựng một thị trường nhà ở cho thuê hiện đại, minh bạch và phát triển bền vững, cần thiết phải hoàn thiện các quy định trong luật chuyên ngành theo hướng cụ thể, đồng bộ và sát với thực tiễn, qua đó bảo đảm hài hòa quyền và lợi ích hợp pháp của cả bên cho thuê lẫn người thuê", PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến nhấn mạnh.

Bộ luật Dân sự chỉ đóng vai trò là khung pháp lý mang tính nguyên tắc, là nền tảng để điều chỉnh các quan hệ dân sự nói chung. Tuy nhiên, chừng đó vẫn chưa đủ để giải quyết đầy đủ những tình huống đặc thù phát sinh trong hoạt động cho thuê nhà ở.

PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến

❃ ❃ ❃

Có thể nói, điều thị trường nhà ở cho thuê đang thiếu là một tư duy quản lý tương xứng với vai trò và quy mô của phân khúc này trong cấu trúc đô thị hiện đại. Khi hàng triệu người dân lựa chọn thuê nhà như một nơi an cư lâu dài, việc xây dựng một khung pháp lý chuyên biệt không chỉ nhằm lấp đầy những khoảng trống trong quản lý, mà còn là nền tảng để thiết lập các chuẩn mực phát triển cho toàn thị trường. 

Chỉ khi có hệ thống quy chuẩn đồng bộ về quy hoạch, thiết kế, xây dựng, vận hành và bảo vệ quyền lợi của các bên, thị trường mới có thể thu hút dòng vốn đầu tư chuyên nghiệp, nâng cao chất lượng nguồn cung và bảo đảm an toàn cho người dân. Khi đó, nhà ở cho thuê sẽ không còn là phân khúc phát triển tự phát, vận hành chủ yếu dựa vào thỏa thuận giữa các bên, mà sẽ từng bước trở thành một cấu phần quan trọng của hệ thống nhà ở quốc gia, góp phần giải quyết bài toán an sinh, nâng cao chất lượng đô thị và tạo động lực cho sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản./.